房產過戶完成，賣方子女起訴購房合同無效，證據不足遭法院駁回

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一、案件梳理

（一）當事人關係

林強與蘇敏系夫妻，育有長子林宇軒、次子林宇澄。蘇敏於1997 年 8 月 25 日去世，未留遺囑。

（二）涉案房屋情況

1993 年，林強獲得某鎮二村一處宅基地，面積 166.3 平方米，建築佔地 104.4 平方米，土地使用者登記爲林強。2009 年，因某經濟適用房三期項目建設，該宅基地上位於某鎮某村某巷 x 排 x 號（1 號院）的房屋面臨拆遷。拆遷檔案顯示 1 號院房屋所有權人爲林強。同年 4 月 18 日，林強與某房地產開發公司簽訂《安置房買賣合同》，購置一套 65 平方米安置房，總價 161,200 元。2020 年 3 月 19 日，林強取得該安置房所有權證，登記爲單獨所有。

2020 年 5 月 8 日，林強與李悅簽訂《按份共有協議》，約定林強佔房屋份額 99%，李悅佔 1%，房屋登記至二人名下。2021 年 5 月 8 日，林強、李悅與趙剛簽訂《房屋買賣定金合同》《北京市存量房屋買賣合同》，約定將該房屋以 225 萬元價格賣給趙剛，趙剛通過房地產經紀公司居間介紹購房，當日支付 10 萬元定金。林強、李悅與趙剛還簽訂《補充協議》，對後續付款、解押、交付等事項作出約定。北京市規劃和自然資源委員會存檔有另一份三人於 2021 年 7 月 5 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價格 100 萬元。趙剛按約定陸續向林宇澄轉賬支付購房款，2021 年 7 月 5 日獲得房屋不動產權證，並支付相應稅費。

（三）各方主張及證據

林宇軒認爲登記在林強名下的涉案房屋屬林強與蘇敏夫妻共有財產，蘇敏遺產份額未分割，林強未經其同意，與趙剛惡意串通低價賣房，侵犯其繼承權，遂起訴請求確認林強與趙剛簽訂的相關房屋買賣合同無效，要求林強、趙剛、李悅協助將房屋產權恢復至林強名下，並承擔訴訟費用。

林強辯稱，房屋是在蘇敏去世後自己取得的安置房，屬個人單獨所有，與蘇敏遺產無關。李悅是林宇澄朋友，爲幫其解決戶口遷移問題才辦理1% 共有產權，實際與房屋無關。林強與趙剛不存在惡意串通，林宇軒主體不適格，且起訴已過訴訟時效。

趙剛辯稱，其與林強的房屋買賣合同及補充協議合法有效，未侵犯林宇軒權益。此前其起訴林宇軒佔有物返還糾紛一案，法院已認定其房屋買賣行爲合法有效。林強取得房屋時間與蘇敏去世時間相隔甚遠，即便林宇軒與林強有糾紛也不涉及涉案房屋，自己屬善意第三人。同時，趙剛要求解除對房屋的查封，由林宇軒承擔損失及本案訴訟費。

李悅未到庭，談話筆錄中稱知悉房屋買賣事宜，辦理1% 產權只爲落戶，未實際享有權益也未收款。林宇澄稱涉案房屋已賣給趙剛，趙剛支付全款，林宇軒應騰房，並提交與林宇軒微信聊天記錄，顯示林宇軒知悉房屋售賣過程及價格等情況。

二、爭議焦點

（一）涉案房屋買賣合同是否因惡意串通而無效

林宇軒主張林強與趙剛惡意串通損害其利益，需明確二者是否存在惡意串通行爲，判斷合同效力。

（二）林宇軒訴訟請求是否合理

林宇軒要求確認合同無效並恢復房屋產權登記，需判斷其訴求是否有事實和法律依據。

（三）林宇軒起訴是否超過訴訟時效

林強提出林宇軒起訴超過訴訟時效，需確定訴訟時效是否對案件產生影響。

三、裁判結果

駁回林宇軒的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）房屋買賣合同效力認定

合同形式及共有權人問題：林強與趙剛簽署的合同意思表示明確，形式符合有效合同要求。雖合同落款處無李悅簽字，但李悅已表明知悉房屋買賣且非實際共有權人，僅爲落戶辦理產權，故不能據此認定合同雙方惡意串通損害第三人利益。

交易價格及資金流向：雙方通過中介簽訂合同，房屋交易價格225 萬處於當時合理市場價格區間，資金支付安排及事實符合房屋買賣交易實際。林宇軒提出趙剛購房期間解除婚姻關係及資金流向等情況，不能直接證明交易存在惡意。

不動產登記詢問筆錄：林強在不動產登記詢問中對房屋是否夫妻共有的回答，僅爲行政登記形式審查內容，不足以認定其與趙剛惡意串通。綜上，林宇軒未能充分證明林強與趙剛惡意串通，其主張合同無效依據不足。

（二）林宇軒訴訟請求合理性分析

林宇軒要求確認合同無效及恢復房屋產權登記，因無法證明合同雙方惡意串通，其訴訟請求無事實和法律支撐，法院不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）證據收集與整理

律師應注重收集房屋交易合法性相關證據，如完整的合同文本、資金支付憑證、中介證言等，形成完整證據鏈，有力證明交易符合市場規則且不存在惡意。在類似案件中，全面收集各類書面、電子、證人等證據，對案件走向至關重要。

（二）法律適用與解釋

準確理解和運用《中華人民共和國民法典》中關於合同效力、惡意串通認定等條款，以及《中華人民共和國民事訴訟法》中證據規則等規定。密切關注法律條文變化及司法解釋，結合案件事實精準適用法律，爲當事人爭取有利判決。

（三）庭審策略與技巧

庭審中，清晰闡述案件事實和合同合法性依據，針對對方主張和證據進行有力反駁。抓住對方證據漏洞，如林宇軒無法有效證明惡意串通，引導法官關注案件關鍵，運用邏輯推理和事實陳述增強觀點說服力，促使法官作出公正判決。