專業解讀此案例：購買公房拆遷後賣家起訴無效，法院駁回案例解讀

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景與過程

2005 年 10 月 25 日，原告周逸飛與被告林婉蓮簽訂《二手房買賣合同》。合同約定，被告林婉蓮購買原告周逸飛擁有使用權的北京市門頭溝區一號房屋，交易價格爲 23 萬元。需要注意的是，此一號房屋原系原告周逸飛承租的公房，其所有權歸屬於某國有企業（後續以 W 企業代稱）。

合同中特別約定，若遇房屋拆遷，被告林婉蓮承諾放棄該房屋拆遷的所有權利，包括房屋及附屬設施的全部補償款以及用於安置回遷的2 居室樓房一套等，拆遷中原告周逸飛可獲得的所有權利均轉由被告林婉蓮享有。同時，原告周逸飛需配合被告林婉蓮辦理更名過戶、拆遷、安置等一切工作，相關費用由被告林婉蓮自行承擔。若拆遷安置房需補交房屋價差，也由被告林婉蓮自行按時交納，相應權利歸其所有，由此產生的後果亦由被告林婉蓮自行承擔。

合同簽訂後，原告周逸飛依約將一號房屋交付給被告林婉蓮，被告林婉蓮則向原告周逸飛支付了23 萬元購房款。

（二）糾紛產生與解決嘗試

2007 年，依據《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》的規定，一號房屋被納入危舊房改造項目。在拆遷過程中，W 企業作爲房屋產權人，放棄了該房屋的產權，並同意所有拆遷利益歸承租人（即原告周逸飛）享有。隨後，原告周逸飛與 W 企業下屬的北京 T 公司（以下簡稱 T 公司）簽訂了相關拆遷安置協議。

2007 年 10 月 25 日，T 公司與原告周逸飛簽訂《回遷安置協議》，協議表明拆遷房屋爲一號住房一間，應安置人口爲三人，分別是原告周逸飛、其丈夫和女兒。T 公司安置原告周逸飛一套二居室，並給予各項補償款 32,075 元。2008 年 11 月 14 日，T 公司與原告周逸飛再次簽訂《安置購房合同》，據此原告周逸飛購買了位於北京市門頭溝區 B 號房屋房屋，實際購房金額爲 195,807 元。B 號房屋房屋建成並交付後，原告周逸飛按照之前與被告林婉蓮的合同約定，將房屋鑰匙交付給被告林婉蓮，目前該房屋由被告林婉蓮使用。

然而，後來原告周逸飛認爲自己當初對一號房屋無處分權，且該房屋屬於國有資產，其與被告林婉蓮之間的買賣行爲違反了法律規定，遂向法院提起訴訟，要求確認雙方於2005 年 10 月 25 日簽訂的《二手房買賣合同》無效，並判令被告林婉蓮立即返還 B 號房屋房屋。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告周逸飛請求法院確認其與被告林婉蓮於2005 年 10 月 25 日簽訂的《二手房買賣合同》無效。

要求被告林婉蓮立即返還坐落於北京市門頭溝區B 號房屋房屋。

（二）被告抗辯

被告林婉蓮辯稱，一號房屋原系W 企業的公房，在拆遷過程中，W 企業放棄產權，此時原告周逸飛便具有了處分權。雙方在《二手房買賣合同》中明確約定，一號房屋拆遷所得全部利益都歸被告林婉蓮所有，原告周逸飛有義務配合辦理安置房領取、過戶等手續。現在原告周逸飛反悔，違背了誠實信用原則。被告林婉蓮認爲該房屋買賣合同不存在無效情形，因此不同意原告周逸飛的全部訴訟請求。

（三）爭議核心

2005 年 10 月 25 日簽訂的《二手房買賣合同》是否有效，即合同簽訂時原告周逸飛對一號房屋的無權處分行爲以及後續產權人放棄產權的情況對合同效力的影響。

被告林婉蓮是否應將B 號房屋房屋返還給原告周逸飛，這取決於合同的效力認定以及雙方履行合同的情況。

三、裁判結果

駁回原告周逸飛的訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力認定

合同簽訂時的效力狀態：在2005 年原告周逸飛與被告林婉蓮訂立《二手房買賣合同》時，一號房屋是原告周逸飛承租的公房，原告周逸飛對該房屋並不具備處分權。根據規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以此時合同處於效力待定狀態。

產權人放棄產權後的效力轉變：2007 年，一號房屋被列入危舊房改造項目，產權人 W 企業在拆遷過程中放棄產權，同意所有拆遷利益由承租人（原告周逸飛）享有。這意味着原告周逸飛對一號房的拆遷利益取得了處分權。而 B 號房屋房屋正是原告周逸飛合法取得的拆遷利益，從整體合同履行過程來看，《二手房買賣合同》的內容並未違反法律、法規的強制性規定，也不存在以合法形式掩蓋非法目的的情形。所以，該合同並非無效合同。

（二）房屋返還問題認定

由於《二手房買賣合同》有效，且原告周逸飛已依照合同約定將B 號房屋房屋交付給被告林婉蓮。在此情況下，原告周逸飛要求被告林婉蓮返還 B 號房屋房屋缺乏法律依據。因爲合同雙方應當按照合同約定履行各自義務，在合同有效的前提下，被告林婉蓮基於合同約定佔有使用 B 號房屋房屋具有合法性。

五、勝訴辦案心得

對於被告代理律師而言，勝訴的關鍵在於準確把握案件事實和法律規定的銜接。在事實方面，着重梳理產權人放棄產權這一關鍵節點，清晰闡述原告周逸飛從無處分權到取得拆遷利益處分權的過程，強調合同簽訂後雙方的履行情況。在法律適用上，精準引用《民法典》中關於無權處分、合同效力認定的條款，向法庭清晰論證合同的有效性以及被告佔有房屋的合法性。通過對事實和法律的緊密結合，有力地說服法官支持被告的觀點，成功維護了被告的合法權益。