北京房產律師專業解讀開發商延期交房，買方起訴退款違約金案

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產市場蓬勃發展的時期，各類購房合同糾紛屢見不鮮。定向安置房項目作爲解決特定羣體住房問題的重要舉措，本應有序推進，保障購房者的權益。然而，在實際操作中，由於開發主體的不規範運作、項目審批的複雜性以及資金監管的漏洞等問題，使得許多購房者的期望落空。本案就發生在這樣的背景下，林宇軒作爲北京D 公司的職工，本希望通過單位協調購買定向安置房，改善居住條件，卻陷入了長達近 10 年的購房糾紛中。

二、案件詳情

（一）原告主張

林宇軒是D 公司的職工，具備購買 Y 小區定向安置房的資格。2013 年 12 月 16 日，他與 B 公司簽訂《住宅認購協議書》，認購一號住宅，約定總房款 1237740 元，交房時間爲 2016 年 12 月 31 日前，若 B 公司因自身原因未能按期交房，需給予適當經濟補償或允許退房並按年息 10% 賠償損失。2017 年 4 月 18 日，雙方又簽訂《定向安置房銷售合同》，林宇軒購買昌平區二號房，單價 15600 元每平方米，總價款 1533792 元，交房時間爲 2020 年 6 月 30 日前。林宇軒按約定分別於 2014 年 6 月 17 日、2017 年 4 月 18 日支付購房款 610000 元、156896 元，共計 766896 元。但 B 公司不僅未如期交房，甚至至今未取得施工登記手續，構成根本違約。林宇軒認爲，B 公司應返還已支付的購房款本金 766896 元，並支付違約金。同時，C 公司與 B 公司存在緊密關聯，C 公司事實上也是項目開發主體和房屋出賣人，應與 B 公司承擔連帶責任。

（二）被告答辯

B 公司承認項目運作時間長，從 2013 年就開始推進，但表示項目在 2018 年 5 月被政府叫停，並非主觀上不推進項目、不交付房屋，目前仍在積極協調區裡放行項目。同意解除協議和退回購房本金，但不同意按照 10% 支付利息，主張按照正式購房合同約定的萬分之零點一支付違約金。C 公司未到庭，亦未提交答辯意見。

（三）法院查明事實

合作協議：2013 年 11 月 28 日，C 公司與北京 D 公司簽訂《協議書》，C 公司自認以 B 公司名義開發麗輝地塊項目，定向爲某機關及 D 公司員工解決住房。

購房協議：2013 年 12 月 16 日，林宇軒與 B 公司簽訂《住宅認購協議書》；2017 年 4 月 18 日，雙方簽訂《定向安置房銷售合同》，兩份合同在房號、購房款數額、交付時間和違約責任等方面約定不同。

付款情況：林宇軒按約定支付了購房款，B 公司出具了相應收據。

項目進展：B 公司未能按約定時間交付房屋，雖出示 44 份文件證明積極辦理手續，但林宇軒不認可其證明目的。

公司關聯：B 公司和 C 公司的法定代表人、執行董事和總經理均爲陳宇坤，陳宇坤是 C 公司股東（持股 99%），C 公司是 B 公司股東（與陳宇坤分別持股 50%），兩公司監事均爲孫玉芝，存在緊密關聯。

三、裁判結果

林宇軒與北京B 公司於 2013 年 12 月 16 日簽訂的《住宅認購協議書》、於 2017 年 4 月 18 日簽訂的《定向安置房銷售合同》於 2022 年 9 月 15 日解除。

北京B 公司於本判決生效之日起 60 日內返還林宇軒購房款 766896 元。

北京B 公司於本判決生效之日起 60 日內支付林宇軒違約金（2019 年 8 月 20 日前按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息；2019 年 8 月 20 日起至案涉款項實際付清之日止，按照 LPR 標準計算利息）。

北京C 公司對北京 B 公司的上述債務承擔連帶責任。

四、法律分析

（一）合同關係認定

《認購協議》和《銷售合同》簽約主體和法律關係相同，但主要條款存在差異，《銷售合同》條款更完整規範，且林宇軒付款情況與《銷售合同》相符，因此《銷售合同》視爲對《認購協議》內容的變更，不一致之處以《銷售合同》爲準。

（二）違約責任判定

林宇軒履行了付款義務，B 公司未按《銷售合同》約定交房，構成根本違約，林宇軒有權解除合同並要求 B 公司承擔違約責任。合同解除時間爲起訴狀副本送達 B 公司之日即 2022 年 9 月 15 日。合同解除後，B 公司應返還購房款。關於違約金，《認購協議》的違約責任條款已被變更，不再適用；《銷售合同》約定的違約金標準過低，法院依法酌情提高，調整爲 2019 年 8 月 20 日前按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息；2019 年 8 月 20 日起至案涉款項實際付清之日止，按照 LPR 標準計算利息。

（三）連帶責任認定

依據生效判決書，陳宇坤爲B 公司和 C 公司的實際控制人，C 公司與 D 公司簽訂的《協議書》表明實際控制人濫用公司名稱，模糊兩公司獨立人格界限，C 公司與 B 公司構成人格混同，因此 C 公司對 B 公司的案涉債務承擔連帶責任。

五、辦案心得

深入審查合同條款：在處理房屋買賣合同糾紛時，要仔細審查合同的簽訂背景、條款細節以及變更情況，準確把握雙方的權利義務關係，避免因合同條款的模糊或變更導致爭議。

全面收集證據：充分收集與案件相關的各類證據，包括合同、付款憑證、溝通函件、公司工商登記信息等，形成完整的證據鏈，爲當事人爭取有利的訴訟結果。

關注法律適用和解釋：準確理解和適用相關法律法規，對於合同中約定不明或不合理的條款，依據法律原則和司法解釋進行合理的解釋和調整，保障當事人的合法權益。

重視公司人格混同問題：在涉及多個關聯公司的案件中，要關注公司之間是否存在人格混同的情況，通過審查公司的股權結構、人員任職、業務往來等方面，判斷是否應追究關聯公司的連帶責任。

加強與當事人溝通：在訴訟過程中，及時與當事人溝通案件進展和法律風險，瞭解當事人的訴求和期望，爲當事人提供專業的法律建議和解決方案。