北京房產律師：子女買父親房未留收條，父親起訴再付房款被駁回

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係與房屋交易背景

2001 年，北京 W 公司（化名）爲解決職工住房困難，李明輝（化名）分得北京市豐臺區新華街八里一號房屋。李明輝與李天宇（化名）系父子。2006 年 9 月 14 日，李天宇與李明輝簽訂《房屋買賣合同》，約定以 50 萬元購得此房，並於 10 月 10 日完成過戶登記。2006 年 11 月 10 日，李天宇與王琳（化名）結婚，2013 年 5 月 20 日，房屋變更登記爲二人共有，可直至起訴，李明輝主張都未收到房款。

（二）合同履行與糾紛產生

李明輝認爲李天宇未支付房款構成根本違約，遂向法院提起訴訟，請求解除雙方於2006 年 9 月 14 日簽訂的《房屋買賣合同》，要求李天宇支付違約金 2 萬元，並要求李天宇及王琳配合將一號房屋過戶回自己名下。

李天宇則辯稱，不同意解除合同。他稱在合同簽訂當日，即一手交房一手支付了50 萬元購房款，因雙方是父子關係，未要求父親出具收條，符合親屬間交易習慣。且房屋買賣已過去十年，期間李明輝從未主張過房款，如今起訴已過訴訟時效，違約金訴求同樣超過時效。此外，李明輝請求解除合同已超法定除斥期間，解除權喪失。再者，一號房屋原是李明輝與其妻子共有，出售給李天宇是雙方同意的，但李明輝妻子即李天宇母親去世後，其他家人對此有異議，所以此次訴訟並非李明輝本人意願，而是其他兒子的想法。另外，一號房屋已發生物權變動，李天宇取得房屋後與王琳結婚，並變更登記爲二人共有，李明輝只能依據合同關係主張債權，要求支付房款。

王琳庭審後表示，一號房屋是結婚時公婆給的，李明輝此前起訴時訴狀中提到與他們同住。房屋買賣合同是雙方真實意思，她先付了2 萬定金，和李明輝一起去辦理的過戶，過戶時他很清醒；過戶當天她又將剩餘房款付清，他們倆有 10 萬元，餘款從其他親戚處借得，她不清楚 50 萬元公公婆婆如何處理的，父母和子女之間不需要寫條，所以他們沒有寫收條。她強調一直孝敬老人，如今時隔十年李明輝以未付款爲由要求解除合同不合常理。

經審理查明，李明輝與李天宇於2006 年 9 月 14 日簽訂的《房屋買賣合同》約定，房屋交易價格 50 萬元，簽訂合同之日李天宇支付購房訂金 2 萬元，交易過戶當日一次性支付剩餘購房款，任何一方違約需支付違約金 2 萬元。合同簽訂當日，一號房屋過戶至李天宇名下。2006 年 11 月 10 日，李天宇與王琳登記結婚。2013 年 5 月 20 日，二人將一號房屋所有權變更登記爲共同共有並取得證書。目前，李明輝居住使用一號房屋。

另查明，2013 年 5 月 1 日，李明輝立下《遺囑》一份，對名下房產分配作出安排，李天宇等四子均簽字確認。但李天宇及王琳稱遺囑未明確是一號房屋，李明輝無權處分，若明確是一號房屋，李天宇不會在遺囑上簽字。李明輝則表示遺囑處分的就是一號房屋。2013 年 7 月 12 日，李明輝曾以李天宇篡改產權人，惡意侵佔爲由，起訴李天宇，要求確認李明輝爲一號房屋產權人，後撤回起訴；2013 年 9 月 18 日，李明輝的其他三個兒子曾起訴李天宇和李明輝，要求確認房屋買賣合同無效，法院判決駁回訴訟請求，該判決已生效。庭審中，李明輝明確表示起訴是其真實意願，因未收到房款要求李天宇返還房屋。李天宇及王琳堅稱過戶當日支付了全部房款，但無收條。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告李明輝請求法院：

解除其與李天宇於2006 年 9 月 14 日簽訂的《房屋買賣合同》。

判令李天宇支付違約金2 萬元。

判令李天宇及王琳配合將北京市豐臺區新華街八里一號房屋過戶至李明輝名下。

（二）被告抗辯

被告李天宇主張：

已在過戶當日支付全部購房款，因父子關係未留收條，符合親屬交易常理。

李明輝起訴要求支付房款已超訴訟時效，違約金訴求也超時效。

李明輝行使合同解除權超過法定除斥期間，解除權已消滅。

房屋已發生物權變動，李明輝只能主張債權。

此次訴訟非李明輝本人意願。

第三人王琳主張：

合同系雙方真實意思，已支付全部房款。

李明輝起訴不合常理。

（三）爭議核心

李明輝行使合同解除權是否超過合理除斥期間。

李天宇是否支付了購房款。

李明輝的各項訴訟請求能否得到支持。

三、裁判結果

駁回李明輝的訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力認定

李明輝稱受李天宇哄騙，2013 年 5 月還立遺囑處分房屋，此前不知房屋已過戶，但無證據證明，法院不予採信。因此，認定雙方所籤房屋買賣合同是真實意思表示，且未違反法律法規強制性規定，合同有效。

（二）合同解除權除斥期間分析

我國法律規定，法律規定或當事人約定解除權行使期限，期限屆滿不行使權利消滅；法律未規定且當事人未約定，經催告後在合理期限內不行使權利消滅。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》規定，無催告時，解除權應在發生之日起一年內行使，逾期消滅。本案中，雙方2006 年簽訂合同並過戶，十年後李明輝才起訴解除合同，期間未索要房款或提出解除要求。雖支付房款不是訴訟請求，但李明輝長期不行使債權，其債權請求權可能因超過訴訟時效而失去強制力。若此時仍享有合同解除權，不符合除斥期間制度價值。所以，本案二手房買賣合同糾紛中，解除權除斥期間類推適用上述司法解釋，從 2006 年 9 月 15 日起算，李明輝起訴已超一年，解除權消滅。

（三）購房款支付認定

李天宇及王琳主張過戶當日支付全部房款，但無收條等證據。不過，考慮到雙方父子關係及親屬交易習慣，且李明輝一直居住使用房屋，法院綜合判斷，認爲李天宇的主張具有一定合理性。

（四）訴訟請求綜合判定

綜合合同解除權已消滅、購房款支付情況及案件整體事實，法院對李明輝要求解除合同、支付違約金及返還房屋的訴訟請求均不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）注重證據收集與固定

作爲被告方，應全面收集能夠證明己方主張的證據，如付款憑證、證人證言等。在親屬間交易缺乏書面憑證的情況下，要注重收集間接證據，形成完整證據鏈。例如，可收集交易前後雙方的溝通記錄、資金籌備情況等，以增強主張的可信度。

（二）精準把握法律規定及原理

準確理解法律關於訴訟時效、除斥期間、合同效力等規定，結合案件事實進行有力抗辯。在本案中，被告方準確運用除斥期間規定，有效反駁原告解除合同訴求，同時合理利用親屬交易習慣常理，使法院對購房款支付事實的認定更傾向於己方。

（三）關注案件細節與整體事實

案件細節和整體事實對法官判斷至關重要。要深入挖掘案件細節，如房屋交付使用情況、雙方家庭關係變化等，從整體上分析案件走向。本案中，被告方抓住原告長期未主張權利、房屋已發生物權變動等細節，綜合闡述己方觀點，爲勝訴創造有利條件。