母女共有房母親售房，女兒起訴合同無效被駁回的法律分析

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告（反訴被告）方：原告林宇軒向法院提起訴訟，請求確認王悅琳與趙宇辰簽訂的《存量房屋買賣合同》（合同編號：XXX）無效。林宇軒稱在 2016 年 12 月，自己年僅 15 週歲，爲未成年人，而王悅琳作爲其母親，在未告知自己的情況下，擅自將二人共同所有的房屋出售給趙宇辰。直到 2020 年受疫情影響在家學習時，因物業催繳物業費，林宇軒才知曉房屋已被出售。林宇軒認爲該房屋是其繼承父親遺產所得，王悅琳爲自身利益出售房屋，趙宇辰明知自身無購買能力且知曉王悅琳並非爲未成年人利益出售，還以明顯低於市場價的價格購買，嚴重侵犯了自己作爲未成年人的利益。

被告（反訴原告）方：

王悅琳到庭辯稱，自己私自處置房產未告知林宇軒，對此感到愧疚，希望得到諒解，出售房屋是爲了償還債務。

趙宇辰辯稱，當初簽訂的是《房屋買賣合同》，並非《存量房屋買賣合同》，約定房屋價格爲600 萬元，對《存量房屋買賣合同》上自己的簽字存疑。他認爲合同有效，燕郊法庭曾判決認定合同有效，且王悅琳起訴自己支付剩餘購房款的保證合同糾紛案件，法院也支持了王悅琳的訴求。

（二）案件背景事實

房屋產權登記情況：2016 年 7 月 11 日，北京市朝陽區 X 號院 X 號樓 X 層 X 單元 XXX 房屋（以下簡稱涉案房屋）登記至王悅琳和林宇軒名下，二人分別享有 50% 所有權。

房屋買賣及相關訴訟情況：王悅琳曾起訴趙宇辰和案外人李萱保證合同糾紛，河北省三河市人民法院判決書認定，2016 年 12 月 1 日，王悅琳與趙宇辰簽訂《房產買賣合同》，約定房屋總價款 500 萬元，趙宇辰應於 2016 年 12 月 30 日前一次性付清。自 2016 年 12 月 30 日至 2017 年 2 月 14 日，趙宇辰通過李萱及其名下銀行卡以銀行轉賬和現金方式向王悅琳支付購房款共計 118 萬元，期間王悅琳有轉款給李萱的情況。

2017 年 4 月 7 日，雙方簽訂《房產買賣合同補充協議》，將房屋總價款增至 600 萬元，剩餘房款趙宇辰每月支付 50 萬元，但此後趙宇辰未付款。2018 年 1 月 15 日，李萱爲王悅琳出具《還款擔保書》，承諾對趙宇辰剩餘債務承擔連帶償還責任。法院判決趙宇辰支付剩餘購房款及利息，李萱承擔連帶償還責任，該判決書已生效。

房屋現狀及爭議合同情況：各方一致確認涉案房屋目前已登記至趙宇辰名下，由王悅琳居住使用。林宇軒提交的《存量房屋買賣合同》顯示，出賣人爲王悅琳及林宇軒（王悅琳代簽林宇軒名字），買受人趙宇辰，房屋成交價格466 萬元，付款方式爲自行交割，簽訂日期爲 2016 年 12 月 5 日。

林宇軒主張該合同無效，理由包括交易價格明顯低於市場價，合同條款空白不符合交易習慣，買賣雙方未與中介簽訂居間協議或支付費用與事實不符，以及趙宇辰明知林宇軒享有50% 所有權仍以不合理低價購買不具善意。王悅琳認可林宇軒的主張，趙宇辰則稱林宇軒雖爲未成年人，但王悅琳作爲監護人有行爲能力，售房款是雙方自願確定，且實際購房人是李萱，自己只是借名，對《存量房屋買賣合同》中籤字存疑。庭審中王悅琳和趙宇辰均表示涉案房屋實際價格爲 600 萬元，該《存量房屋買賣合同》是網籤合同，用於辦理房屋所有權轉移登記手續。

（三）證據及事實查明情況

原告證據及主張：原告林宇軒提交《存量房屋買賣合同》作爲主要證據，主張合同無效。林宇軒指出涉案房屋交易時同等房屋價格約900 萬元，466 萬元的交易價格明顯不合理，且王悅琳作爲監護人並非爲其利益處分財產；合同其他條款空白不符合正常交易習慣；買賣雙方未按合同約定與中介有相關行爲；趙宇辰明知林宇軒對房屋有 50% 所有權仍低價購買不具善意。

被告證據及主張：被告趙宇辰提交河北省三河市人民法院判決書，證明之前相關訴訟已認定其與王悅琳簽訂的《房產買賣合同》及補充協議有效。趙宇辰稱實際購房人是李萱，自己只是借名，對《存量房屋買賣合同》中自己的簽字存疑，認爲房屋售價是雙方自願確定，林宇軒主張合同無效理由不成立。王悅琳認可林宇軒主張，但表示出售房屋是爲還債。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

要求確認王悅琳與趙宇辰簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

（二）被告訴求

趙宇辰主張合同有效，請求駁回林宇軒訴訟請求。王悅琳認可林宇軒訴求，但表明自身出售房屋原因。

（三）爭議焦點

《存量房屋買賣合同》是否存在無效的法定情形。

王悅琳作爲監護人出售房屋的行爲對合同效力的影響。

房屋交易價格及交易過程相關情況對合同效力的影響。

三、裁判結果

駁回原告林宇軒的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）法律依據分析

法律規定，監護人的職責是代理被監護人實施民事法律行爲，保護被監護人的人身權利、財產權利以及其他合法權益等。監護人依法履行監護職責產生的權利，受法律保護。在本案中，王悅琳作爲林宇軒的監護人，有權代理林宇軒實施民事法律行爲，但需遵循保護被監護人利益的原則。

惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益情形的，合同無效。該條款中“第三人” 應指協議人以外的第三人。本案需判斷《存量房屋買賣合同》是否符合該無效情形。

（二）合同效力認定分析

監護人行爲與合同效力關係：監護人不履行監護職責或者侵害被監護人合法權益的，應當承擔法律責任，但這並不必然導致監護人代理被監護人實施的民事法律行爲無效。在本案中，王悅琳是否侵害林宇軒的合法權益屬於另一法律關係，不能直接以此判定《存量房屋買賣合同》無效。林宇軒以王悅琳侵害其權益爲由主張合同無效，法院不予支持。

是否構成惡意串通損害第三人利益：林宇軒雖稱王悅琳與趙宇辰在《存量房屋買賣合同》中約定的房屋交易價格466 萬元損害其利益，但已生效法律文書認定王悅琳與趙宇辰簽訂的《房產買賣合同》及《房產買賣合同補充協議》有效，且二人認可實際房屋交易價格爲 600 萬元。同時，林宇軒是《存量房屋買賣合同》的一方當事人，不屬於該合同外的第三人。所以，林宇軒以交易價格低於市場價格損害其利益爲由主張網籤合同無效，法院不予支持。綜合來看，林宇軒主張《存量房屋買賣合同》無效的理由均不成立。

（三）交易情況對合同效力影響分析

對於林宇軒提出的合同條款空白不符合交易習慣、買賣雙方未與中介有相關行爲等問題，這些因素並非直接導致合同無效的法定情形。在房屋交易中，合同條款的完整性和交易方式的選擇可能受多種因素影響，不能僅憑這些就判定合同無效。而關於房屋交易價格，實際價格應以雙方真實約定並經生效法律文書認定的600 萬元爲準，466 萬元的網籤價格不能作爲判定合同無效的關鍵依據。

五、勝訴辦案心得

（一）深入研究法律條文

在處理涉及監護人代理被監護人進行民事行爲的合同糾紛案件時，律師要深入研究民法總則中關於監護人職責的規定以及合同法中合同無效的法定情形。準確把握法律條文的內涵和適用範圍，清晰界定監護人行爲的合法性以及合同效力的判定標準。

（二）注重證據收集與分析

充分且有效的證據是勝訴的關鍵。律師要指導當事人全面收集與案件相關的各類證據，包括合同文本、付款憑證、相關法律文書、溝通記錄等。在本案中，林宇軒提交的《存量房屋買賣合同》以及趙宇辰提交的生效民事判決書等證據，對案件走向起到了重要作用。同時，要對證據進行細緻分析，挖掘證據之間的關聯和潛在信息。如對房屋交易價格相關證據的分析，通過對比不同合同約定價格以及結合生效法律文書認定的價格，準確判斷價格因素對合同效力的影響。

（三）合理運用訴訟策略

根據案件事實和證據，合理制定訴訟策略。在本案中，林宇軒主張合同無效，律師應圍繞合同無效的法定情形，從監護人行爲、交易價格、交易過程等方面進行全面論證。同時，要預測對方可能的抗辯觀點，提前準備應對方案。例如，針對趙宇辰提出的實際購房人是借名關係等觀點，要收集證據予以反駁或在法律邏輯上進行有力迴應，以提高勝訴的可能性。