買家起訴解除購房合同、返還定金，因證據不足被法院駁回的解析

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景與過程

2018 年 6 月 1 日，在第三人的介紹下，原告陳宇軒與被告林婉晴就北京市西城區一號房屋簽訂了房屋買賣合同，同時簽訂了二手房買賣定金協議書。根據買賣合同，被告將涉案房屋以 760 萬元的總價出售給原告。合同約定，原告在簽訂合同當日需向被告支付定金 49 萬元，並向第三人支付介紹費 2 萬元。此外，原告應在 2018 年 7 月 31 日支付被告 251 萬元，被告則需在 2018 年 9 月 30 日前交付涉案房屋。若被告逾期交房，在十日內需按原告已交房款的日萬分之五支付違約金，合同繼續履行；若逾期超過十日，原告有權退房，被告需按照原告已交納房款的 20% 承擔違約金。合同簽訂後，原告依約支付了 49 萬元定金。

2018 年 8 月 12 日，雙方就涉案房屋買賣再次協商並達成補充意向：一是被告同意原告將 251 萬元購房款的支付時間從 2018 年 7 月 31 日推遲至 2019 年 1 月 31 日；二是原告交給被告的 49 萬元定金繼續由被告持有，原告不要求利息；三是涉案房屋在交房前繼續出租，租金由被告收取。之後，經中間人王梓峰多次溝通，雙方於當日達成最終補充協議，明確 251 萬元購房款支付時間推遲到 2019 年 1 月 31 日，交房時間未作調整，並特意約定其他條款按原合同執行，無其他爭議。

（二）糾紛產生與解決嘗試

交房日期屆滿後，被告未能交付房屋。原告主張多次催促無果，被告的行爲構成嚴重違約。2019 年 1 月 29 日，原告向被告寄送解除合同通知書，被告收到後同意解除合同，但拒絕退還定金及支付違約金。原告向法院提起訴訟，要求被告返還購房定金 49 萬元，並支付違約金 9.8 萬元，同時要求被告承擔訴訟費及其他費用。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告陳宇軒請求法院判令被告林婉晴返還購房定金49 萬元，並支付違約金 9.8 萬元。

要求被告承擔本案訴訟費及其他費用。

（二）被告抗辯

被告林婉晴承認房屋買賣合同、定金協議、補充協議的簽訂情況，也確認收到原告支付的49 萬元定金。但被告稱，2018 年 6 月 1 日，原告通過中介人員王梓峰聯繫到自己協商購房事宜，當天簽訂合同並支付定金。2018 年 7 月左右，被告發現原告私下將房屋以更高價格掛網出售，存在炒房行爲。由於接手人未出現，原告與被告協商，希望被告配合其炒房，因此雙方於 2018 年 8 月 12 日簽訂補充協議，推遲了解抵押及尾款支付時間，並約定若原告未能在 2019 年 1 月 31 日前支付中期解抵押款項，定金不予退還，買賣合同終止。

補充協議還約定，2019 年 3 月 31 日前若涉及住宅化改造費用，雙方共同承擔，之後由原告承擔。同時，原告在微信中明確表示交房時間延遲到 2019 年 3 月 31 日。2018 年 8 月 29 日，租客通過中介聯繫被告要求長租涉案房屋，經與原告協商，原告表示同意，被告認爲這一行爲視爲雙方變更了交房約定。此後，原告未再催促被告交房。因此，被告認爲原告主張其未交房構成違約不能成立，原告解除合同的理由不成立，應視爲原告以實際行動表示不願繼續履行合同。

被告於2019 年 2 月 11 日通知原告解除合同，並要求原告支付違約金。根據補充協議內容、微信記錄及後續房屋出租情況，被告認爲雙方已變更交房約定，原告以被告未在 2018 年 9 月 30 日前交房爲由解除合同並要求違約金的主張，沒有事實和法律依據。原告在 2019 年 1 月 29 日通知被告解除合同的理由不成立，其尋找藉口解除合同的行爲證明其不再履行合同義務，存在明顯違約行爲。按照約定，原告支付的定金不應退回，購房合同終止，被告保留追究原告相關責任的權利，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

（三）爭議核心

被告未在2018 年 9 月 30 日交付房屋的行爲是否構成違約。

原告主張解除合同並要求被告返還定金、支付違約金的訴求是否合理。

三、裁判結果

駁回原告陳宇軒的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力認定

原、被告所簽訂的房屋買賣合同、定金協議以及補充協議，均是雙方真實意願的表達，且未違反法律、行政法規的強制性規定，依法具有法律效力，雙方應當按照約定行使權利、履行義務。

（二）違約行爲認定

合同履行順序角度：根據房屋買賣合同約定，合同履行順序爲原告先支付定金，再支付251 萬元用於被告解除房屋抵押，被告收到款項後辦理解押手續，雙方辦理權屬轉移登記（同時原告付清餘款），最後被告交付房屋。雖然補充協議推遲了解抵押款支付、尾款支付及權屬轉移登記時間，但未明確變更合同義務履行順序。原告主動發送的微信記錄中提及將 251 萬元購房款支付和交房時間推遲，也印證了原告應先支付 251 萬元被告才交付房屋的順序。而原告僅支付了定金，未支付後續款項，在此情況下主張被告逾期交房構成違約，缺乏依據。

微信聊天記錄角度：2018 年 8 月 29 日的微信聊天記錄顯示，被告詢問原告是否同意將房屋長租，原告表示同意，且未強調房屋應按原約定時間交付。在房屋長期出租給他人的情況下，必然會影響交付。此外，在 2019 年 1 月 29 日原告發送解除通知前，聊天記錄中沒有原告催促被告交房、強調被告逾期交房的內容，反而多次出現原告詢問被告是否有下家購房的情況，這進一步佐證了雙方已達成不再按原約定時間交付房屋的合意。

原告主張與證據角度：原告雖稱多次催促被告交房，但這一主張與同意房屋對外長租的行爲相矛盾，且未能提供相應證據證明，法院對原告的這一主張不予採納。綜合以上幾點，原告主張被告逾期交房構成違約的觀點不能成立。

（三）定金返還與違約責任認定

由於原告單方解除合同缺乏事實和法律依據，已構成違約。根據定金協議中“交付定金一方違約則無權索要” 的約定，原告要求被告返還定金的訴訟請求，法院不予支持。

五、勝訴辦案心得

對於被告的代理律師而言，勝訴的關鍵在於全面且細緻地梳理案件事實，並準確運用法律規定。在事實梳理方面，深入分析合同條款，明確合同履行順序，突出原告未按順序履行付款義務這一關鍵事實。同時，充分挖掘微信聊天記錄等證據，從多個角度證明雙方已變更交房約定，原告未在合理時間內催促交房。在法律適用上，精準依據《民法典》中關於合同履行、違約責任以及定金罰則的相關規定，向法庭清晰闡述被告行爲不構成違約，而原告違約的事實。通過對事實和法律的緊密結合，有力地說服法官支持被告的觀點，成功維護了被告的合法權益。