借名買房對方起訴，法院因證據鏈不完整駁回，北京律師來解析

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產交易領域，借名買房現象屢見不鮮，由此引發的糾紛也日益繁雜。這類糾紛常常涉及錯綜複雜的家庭關係、出資情況以及合同約定的認定。本案發生在堂姐妹林曉文與林曉萱之間，圍繞北京市門頭溝區一號房屋的歸屬展開，涉及借名買房合同關係的認定、證據的採信以及不動產登記與實際權屬的關係等多個法律要點，對處理類似房產糾紛具有重要的參考價值。

二、案件詳情

（一）原告主張

林曉文向一審法院起訴，請求依法判決自己與林曉萱之間的口頭借名買房協議合法有效，判決林曉輝協助將位於北京市門頭溝區一號房屋過戶至自己名下，並要求林曉輝承擔本案案件受理費。林曉文上訴請求撤銷一審判決，改判支持一審訴求。

林曉文稱，一審法院以虛構的協議內容作爲認定案件事實的依據是錯誤的，2006年7月林曉萱與自己訂立的協議並非雙方真實意思表示，且林曉萱的簽字非本人所籤，自始不產生法律效力，林曉萱未簽字是因其明知協議是虛構的。林曉文認爲自己與林曉萱之間構成借名買房法律關係，雙方具備訂立借名買房法律關係的現實目的，達成了口頭形式的借名買房約定，實際履行了借名買房約定行爲，且該借名買房約定及履行未違反法律、行政法規的強制性規定，未損害國家、集體、第三人或社會公共利益，未違背社會公序良俗原則。林曉文請求確認口頭借名買房協議有效、判決林曉輝協助過戶的訴訟請求於法有據，一審法院應支持其全部訴求。

（二）被告答辯

林曉輝辯稱同意一審法院判決，不同意林曉文的上訴請求。林曉輝認爲自己是合理合法的繼承人，一審法院判決沒有問題。

（三）法院查明

林曉萱與林曉文系堂姐妹關係。2006年2月17日，林曉萱與北京H公司簽訂商品房預售合同，購買一號房屋，簽訂合同時兩人均在場，同日H公司出具購房款發票，交款人爲林曉萱。一號房屋購房款及維修基金、契稅等交納事宜均由林曉文辦理。2006年3月31日，林曉文以林曉萱名義與H公司簽訂補充協議，確認按房屋實測面積購房價款。房屋交付後，由林曉文裝修並居住至今。2007年7月，林曉萱取得房屋所有權證，2010年訴訟時，房屋相關手續均由林曉文持有。

2006年7月，林曉萱與林曉文訂立協議書，約定林曉萱有一號樓房，由林曉文贍養直至養老送終，林曉萱去世後，由林曉文繼承此套樓房及其附屬設施的財產權。該協議簽訂後，林曉萱由其弟林曉輝照顧。2010年6月8日，經法院調解，雙方解除上述協議書。

2010年，林曉文起訴林曉萱，要求確認一號房屋歸自己所有。審理中，林曉文陳述2004年底2005年初商議林曉萱養老問題時，適逢H公司開盤售房，雙方商議借用林曉萱名義、由自己出資購房，原因是讓子女照顧林曉萱；林曉萱則稱2005年底商議買房，自己讓林曉文在門頭溝買房並照顧自己，2006年2月給付林曉文現金39萬元。雙方針對借名買房及其出資問題提交了多組證據：

- 林曉文證據：提交2009年8月與林曉萱、林曉輝的電話錄音，申請證人張宇、宋悅出庭作證證明借用林曉萱名義買房；提交2005年1月交納購房保留金、2005年3月預付購房款、2006年1月交納維修基金和契稅的相關單據及H公司證明，證明購房款等由其交納；提交房屋買賣協議書、收據並申請證人趙陽等出庭作證，證明借款用於交納購房款。

- 林曉萱證據：提交房屋拆遷貨幣補償協議、戶名爲林曉輝的銀行存取款記錄、北京市D公司出具林曉萱領取效益提成工資的證明，證明39萬元購房款來源。

法院經審理認爲，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，林曉文提交的通話錄音、證人證言尚不足以證明雙方存在借名登記的約定，其要求確認房屋歸其所有的訴訟請求無事實和法律依據，不予支持，判決駁回林曉文要求確認房屋歸其所有的訴訟請求。

林曉文不服一審判決上訴，二審法院認爲林曉文認可與林曉萱未就房屋所有權歸屬作出明確書面約定，其提交的證據不足以證明雙方就房屋所有權歸自己、林曉萱只是名義產權人形成一致意思表示，故駁回上訴，維持原判。

林曉文不服終審判決申請再審，北京市高級人民法院認爲僅憑電話錄音不足以認定借名購房事實，駁回林曉文的再審申請。

林曉萱於2019年死亡，未婚無子女，林曉輝系其弟，經公證，林曉萱所遺一號房產由林曉輝繼承，林曉輝於2019年9月20日取得一號房屋的不動產權證書。

雙方爭議焦點爲林曉文與林曉萱之間是否存在口頭借名買房協議。林曉文主張雙方存在借名買房合同關係，因親情和信任未簽訂書面協議，口頭約定借用林曉萱名字購房，購房後讓林曉萱跟着自己居住，去世後過戶，借名原因一是約束子女贍養，二是避免懷疑，購房款和稅費均由自己支付，購房相關手續由自己持有並裝修居住。林曉輝主張雙方不存在借名買房合同關係，購房款初次房款系林曉萱支付，其餘由林曉文支付，因林曉萱說過讓林曉文養老，將來把房屋給林曉文，當時關係好，所以購房手續由林曉文持有，同意其裝修居住。

林曉文爲證明借名買房關係，提交了一號房屋原始產權證書及不動產登記申請材料、與林曉萱和林曉輝的電話錄音、法院前次訴訟談話筆錄、戶口登記信息等證據。林曉輝對部分證據認可，對部分證據真實性和證明目的不認可。

三、裁判結果

駁回林曉文的訴訟請求。

四、案件分析

1. 借名買房合同關係認定：本案爭議焦點是林曉文與林曉萱之間是否存在借名買房合同關係。林曉文主張存在借名買房合同關係，應承擔舉證責任。根據查明事實，房屋原登記在林曉萱名下，雙方曾訂立協議約定房屋系林曉萱所有，林曉文給林曉萱養老送終後有權繼承，林曉文主張的借名買房合同關係與該協議內容不符，且其提交的電話錄音等證據不足以證明雙方存在借名買房合同關係，應承擔舉證不利後果。

2. 證據採信與事實認定：法院在審理過程中，對雙方提交的證據進行了全面審查。林曉文提交的證據無法形成完整的證據鏈證明借名買房合同關係的存在，而林曉萱與林曉文之間的書面協議對房屋歸屬有明確約定，在無相反證據推翻的情況下，該協議對事實認定起到關鍵作用。

3. 不動產登記與實際權屬：雖然林曉文實際出資並裝修居住，但不動產權屬證書登記的權利人是判斷房屋所有權的重要依據。在借名買房關係未得到有效證明的情況下，不能僅憑出資和居住事實改變房屋的登記權屬。

五、勝訴辦案心得

1. 重視書面合同簽訂：在借名買房等重大財產交易中，務必簽訂書面合同，明確雙方權利義務，包括房屋所有權歸屬、出資方式、過戶時間等關鍵內容，避免因口頭約定產生糾紛時無法舉證。

2. 妥善留存證據材料：交易過程中，要妥善留存各類證據，如出資憑證、溝通記錄、協議文本等。這些證據在糾紛發生時，對於證明自己的主張至關重要，能夠幫助當事人在訴訟中佔據有利地位。

3. 準確把握法律規定：瞭解借名買房相關的法律規定和司法解釋，明確借名買房合同的效力、不動產登記與實際權屬的關係以及舉證責任的分配等，以便在交易和糾紛處理中準確運用法律維護自身權益。

4. 謹慎選擇借名對象：考慮到借名買房存在風險，選擇借名對象時要謹慎，儘量選擇信任度高、關係穩定的人，同時提前溝通可能出現的問題，降低風險。

5. 及時諮詢法律意見：在借名買房前或發生糾紛時，及時諮詢專業律師，獲取準確的法律建議，按照法律規定和程序處理問題，避免因盲目行動導致權益受損。