必知！親屬起訴借名買房證據不足，法院駁回的關鍵要點

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產交易領域，借名買房現象屢見不鮮，由此引發的糾紛也呈現出增長態勢。本案中，陳嘉怡與陳宇軒系兄妹關係，圍繞北京市海淀區XXX號房屋的權屬問題產生了激烈爭議。陳嘉怡主張雙方之間存在借名買房合同關係，要求確認這一合同關係，並將房屋過戶至自己名下，而陳宇軒對此堅決否認，雙方最終對簿公堂。這類案件由於涉及複雜的親情紐帶以及微妙的法律事實認定，其處理結果對於維護當事人的合法權益以及規範房產交易秩序都具有至關重要的意義。

二、案件詳情

（一）原被告信息

- 原告：陳嘉怡，涉案房屋的初始購買人，之後將房屋買賣合同的買受人變更爲被告陳宇軒。

- 被告：陳宇軒，陳嘉怡的哥哥，目前是房屋的產權登記人。

（二）爭議焦點

1. 陳嘉怡與陳宇軒之間是否確實存在借名買房合同關係。

2. 陳宇軒是否應當將涉案房屋過戶至陳嘉怡名下。

（三）法院查明事實

1. 房屋購買初始情況：2000年，陳嘉怡與北京市T公司簽訂了《商品房認購書》，約定購買涉案房屋，房屋總價爲616593元。在2001年8月，陳嘉怡與T公司簽訂了《補充協議》，同月收到了《入夥通知書》。

2. 房屋變更登記情況：2001年9月27日，陳宇軒與T公司簽訂《商品房買賣合同》，購買涉案房屋，T公司出具了收到陳宇軒5000元更名費的收據（陳嘉怡與陳宇軒均聲稱該費用由自己支付）。在此之前，陳嘉怡已經辦理了入住手續，但之後陳宇軒辦理了入住手續，並交納了物業費、有線電視費等多項費用，還購置了傢俱。2001年10月28日，陳宇軒委託律師事務所辦理產權手續，於2002年取得了涉案房屋的所有權證。房屋相關費用票據雖然因爲更名寫的是陳宇軒的名字，但原件由陳嘉怡持有，房屋產權證原件也曾由陳嘉怡持有。

3. 房屋使用與戶口遷移情況：陳嘉怡稱陳宇軒從2005年11月開始入住涉案房屋，一直居住至今，而陳宇軒則稱自己從2004年12月就開始入住，在此之前房屋由陳嘉怡控制使用。陳嘉怡表示，是因爲陳宇軒當時房子較小，所以同意其借住。2015年2月，陳宇軒將戶口遷入涉案房屋，陳嘉怡稱是母親在自己不知情的情況下將房產證給了陳宇軒用於遷戶口，陳宇軒則稱是陳嘉怡主動提供的房產證。

4. 雙方主張的更名原因：陳嘉怡稱，是因爲陳宇軒說孩子要上某小學，所以將房屋更名到其名下，並提交了2019年7月2日與陳宇軒的微信記錄，試圖證明陳宇軒認可房屋歸自己所有。陳宇軒則稱，是陳嘉怡將房屋贈予自己，因爲當時自己房子小，並且2003年纔有學區房政策，自己的孩子在2000年就已經上小學了，不存在爲孩子上學借名買房的情況。陳嘉怡認可陳宇軒孩子當時已上小學，但稱之後陳宇軒要將孩子轉到某重點小學。陳嘉怡主張，在2001年9月27日雙方到T公司簽署《商品房買賣合同》確定更名時，達成了口頭借名買房協議，但未提交相關證據。

三、裁判結果

法院經過詳細審理，最終駁回了陳嘉怡的訴訟請求。

四、案件分析

（一）借名買房合同關係的認定

1. 借名買房合同的構成要件：根據相關法律規定，借名買房合同需要當事人約定一方以他人名義購買房屋，並且借名人實際享有房屋權益。在本案中，陳嘉怡主張存在借名買房合同關係，按照“誰主張，誰舉證”的原則，她需要承擔舉證責任。

2. 陳嘉怡舉證不足：

- 變更買房人行爲不合理：陳嘉怡在已經與開發商簽訂房屋買賣合同並辦理入住的情況下，又借用陳宇軒的名義買房並將房屋登記在其名下，從常理推斷，這種行爲缺乏必要性。一般來說，借名買房大多發生在購房之前，當事人出於特定目的選擇借名，而在本案中，陳嘉怡前期已經完成了大部分購房流程，後續的更名行爲不符合借名買房的常見情形。

- 缺乏借名登記約定證據：雖然陳嘉怡提交了證據證明自己對房屋購買有實際出資，但借名買房合同關係成立的關鍵在於雙方存在借名登記的約定。陳嘉怡未能提交充分證據證明該約定的存在，僅僅憑藉出資行爲難以認定借名買房合同關係。她提交的微信記錄，其內容是否能夠確鑿證明陳宇軒認可房屋歸她所有存在爭議，並且難以直接等同於雙方存在借名買房的約定。

（二）房屋過戶訴求的處理

1. 過戶的法律依據與前提：借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記，必須以借名買房合同關係成立爲前提。在本案中，由於無法認定陳嘉怡與陳宇軒存在借名買房合同關係，所以陳嘉怡要求陳宇軒將房屋過戶至自己名下的訴求缺乏法律基礎。

2. 綜合因素考量：法院在審理時綜合考慮了房屋購買、變更登記、使用以及雙方陳述等多方面因素。陳宇軒作爲房屋產權登記人，他與開發商簽訂買賣合同並取得房產證，在缺乏明確借名買房約定證據的情況下，其產權登記具有公示效力。而陳嘉怡雖然有出資等行爲，但不足以推翻現有的產權登記狀態。

五、勝訴辦案心得

1. 證據收集與整理：在整個訴訟過程中，對涉及房屋購買、變更登記、入住以及費用支付等相關證據進行了全面收集與整理。這些證據形成了完整的證據鏈，證明了陳宇軒從與開發商簽訂合同到取得房產證的一系列合法流程，有力地反駁了陳嘉怡借名買房的主張。

2. 清晰闡述事實邏輯：在庭審過程中，清晰地向法庭闡述了房屋更名系贈予而非借名買房的事實邏輯。結合孩子上學時間與學區房政策出臺時間等客觀事實，合理地說明了陳嘉怡贈予房屋的原因，使法官能夠全面理解案件事實，認可己方主張。

3. 積極迴應對方訴求：針對陳嘉怡提交的證據與主張，比如微信記錄等，進行了合理分析與反駁，削弱了對方證據的證明力，進一步鞏固了己方勝訴的基礎。