法院爲何駁回借名買房訴求？北京律師解讀“合意證據”重要性

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

本案是一起借名買房引發的糾紛，原告陳宇軒與被告王浩宇系多年好友，圍繞北京市西城區一號房屋的所有權歸屬產生爭議。借名買房在現實生活中並不少見，背後往往涉及購房政策限制、資金安排等複雜因素，而此類糾紛的關鍵在於借名買房關係是否成立，這不僅關乎當事人的重大財產權益，也考驗司法實踐中對證據的審查和法律關係的認定。

二、案件詳情

原被告信息

原告：陳宇軒，主張與王浩宇就北京市西城區一號房屋存在借名買房關係，要求確認借名買房關係並將房屋轉移登記至自己名下。

被告：王浩宇，否認與陳宇軒存在借名買房關係，認爲自己是房屋的所有人。

爭議焦點

陳宇軒與王浩宇之間是否就北京市西城區一號房屋存在借名買房關係。

案涉房屋的所有權歸屬。

法院查明事實

房屋交易過程：1998 年案外人李明剛與 H 公司簽署房屋買賣合同購買案涉房屋，後李明剛將房屋轉讓給王浩宇。2005 年李明剛出具兩張收條，分別收到房款 73 萬元和 80 萬元。2007 年 12 月 30 日，王浩宇與 H 公司簽署《商品房買賣合同》及《結算協議》，房屋總價款爲 918748 元，協議上王浩宇的簽名均由陳宇軒代簽。2010 年 1 月 28 日，案涉房屋取得房屋產權證書，登記所有權人爲王浩宇。

證據及主張：陳宇軒主張借名買房，提交李明剛出具的收據、房屋所有權證等原件，證明其出資並辦理相關手續且一直居住使用房屋。王浩宇主張委託陳宇軒辦理購房事宜，提交與陳宇軒2020 年 9 月 3 日的對話錄音，其中王浩宇稱給了陳宇軒 70 萬元購房款，陳宇軒未明確否認。

其他相關案件：法院曾受理多起相關案件，在王浩宇訴陳宇軒物權保護糾紛一案中，判決陳宇軒騰退房屋並支付房屋使用費；在王浩宇訴陳宇軒房屋租賃合同糾紛一案中，認定雙方實際形成房屋租賃合同關係，判決陳宇軒支付租金及逾期付款利息損失；在陳宇軒訴王浩宇所有權確認糾紛一案中，因房屋被查封，裁定駁回陳宇軒起訴。

陳宇軒的錄音證據：陳宇軒提交與李明剛的對話錄音，王浩宇不認可，且該錄音中李明剛未明確表示知曉王浩宇與陳宇軒之間是否存在借名買房關係。

三、裁判結果

法院駁回了原告陳宇軒的全部訴訟請求，即不確認陳宇軒與王浩宇之間存在借名買房關係，也不支持將房屋轉移登記至陳宇軒名下。

四、案件分析

借名買房關係認定

借名買房關係的成立需要雙方有明確的借名買房合意。陳宇軒雖代王浩宇簽署買賣協議、支付購房款等，但未提供任何證據證明雙方就借名買房進行協商並達成一致意見，缺乏借名買房的核心要素。

證據效力分析

陳宇軒持有產權證書及相關票據原件，然而王浩宇在2008-2020 年期間因刑事案件被羈押，房屋產權證書在這期間辦理，所以陳宇軒持有這些原件不能充分證明借名買房關係。對於王浩宇提供的錄音，陳宇軒未明確否認收到 70 萬元購房款，這在一定程度上削弱了陳宇軒的主張。

房屋佔有使用情況

根據生效裁判文書，陳宇軒對房屋的佔有使用原是基於房屋租賃合同關係，合同期滿後繼續佔有使用，且已被判決支付租金和佔有使用費，這表明陳宇軒對房屋的佔有使用並非基於借名買房的所有權歸屬。

五、勝訴辦案心得

證據收集與運用

全面收集對自己有利的證據至關重要，如本案中的對話錄音，抓住關鍵信息，即王浩宇給陳宇軒70 萬元購房款且陳宇軒未否認，以此來反駁陳宇軒的主張。同時，充分利用其他生效裁判文書中查明的事實，形成證據鏈，增強說服力。

法律關係梳理與辯論

清晰梳理案件中的法律關係，準確指出陳宇軒主張借名買房關係缺乏關鍵的合意證據，強調房屋所有權登記在王浩宇名下的法律效力，以及陳宇軒基於租賃合同佔有使用房屋的事實，在辯論中有力回擊對方觀點。

庭審策略把控

在庭審中，針對陳宇軒的訴求和證據，逐一進行鍼對性反駁，強調證據的證明力和法律關係的準確性，引導法官關注案件關鍵事實和法律適用，合理利用庭審節奏，確保勝訴結果。