北京房產律師教你房屋登記親屬名下，如何駁回登記人搬家起訴

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

2003 年，房地產市場處於發展階段，房價呈上升趨勢。陳雨君配偶李銘先生因家庭居住需求，與房地產公司簽訂《房地產賣契》，以 413472 元購得北京市朝陽區 Y 號房屋，並登記在自己名下。購房時，李銘先生考慮了房屋地理位置、周邊配套及未來發展潛力。

2011 年，房地產政策變化，各地實施更嚴格購房限購政策。陳雨君一家因家庭規劃有再次購房打算，因購房資質審查嚴格，經家庭商議，將 Y 號房屋暫時過戶至陳雨君母親王芳女士名下，原因是王芳女士購房資格相對寬鬆，有助於家庭實現再次購房計劃。

2014 年，王芳女士名下豐臺區一號房屋面臨出售。房產交易中，個人所得稅是重要成本。在房產中介建議下，王芳女士爲避免高額個人所得稅，將 Y 號房屋過戶至陳悅玲名下。通過贈與方式過戶可優化稅務成本，王芳女士與陳悅玲經公證簽署《贈與合同》，2014 年 5 月 19 日完成 Y 號房屋產權轉移登記，陳悅玲成爲登記的房屋所有權人。

陳悅玲與陳雨君是姐妹關係。Y 號房屋多次過戶後，陳雨君一家認爲從購房資金來源和居住使用情況看，實際權利人是自己和李銘先生；陳悅玲則基於產權登記公示效力，認爲自己擁有合法所有權，有權處置房屋。雙方對房屋所有權認知存在分歧，爲後續糾紛埋下隱患，最終陳悅玲向法院起訴，要求陳雨君騰退房屋並支付租金，引發房屋產權與使用糾紛。

二、案件經過

原告主張：2014 年 5 月 19 日陳悅玲取得 Y 號房屋所有權後，要求陳雨君立即騰退並返還房屋，同時按每月 1 萬元標準支付自 2014 年 5 月 19 日至實際交還房屋期間的租金。陳悅玲稱多次要求陳雨君騰退遭拒，爲維護權益提起訴訟。

被告抗辯：陳雨君不同意陳悅玲訴訟請求，稱Y 號房屋由配偶李銘先生於 2003 年購買並登記在李銘先生名下。2011 年因家庭再次購房需求獲取購房資質，將房屋過戶至母親王芳女士名下。2014 年王芳女士爲出售豐臺區一號房屋避免高額稅費，在中介建議下將 Y 號房屋過戶至陳悅玲名下。雖完成贈與過戶，但實際權利人仍是陳雨君和李銘先生，房屋產權證原在陳雨君手中，陳悅玲通過掛失重新辦理。陳雨君還指出 Y 號房屋一直由王芳女士和孫先生居住，陳悅玲辦理過戶手續後曾要求租住並同意支付租金，以此證明陳悅玲非實際權利人。

法院查明：法院覈實陳悅玲與陳雨君姐妹關係，以及她們與王芳女士、孫先生、李銘先生的親屬關聯。梳理Y 號房屋產權流轉歷程，從 2003 年李銘先生購買，到 2011 年過戶給王芳女士，再到 2014 年贈與陳悅玲並完成登記。庭審中，陳悅玲稱房屋此前由王芳女士和孫先生居住，2014 年 5 月起對外出租，租金由陳雨君持有，雖不清楚目前居住情況，但認爲即便他人居住也是經陳雨君同意，所以要求陳雨君交還房屋並支付租金。陳雨君提交《房屋委託管理協議》《北京市居民供熱採暖合同》、涉房繳費票據、談話錄音、銀行流水、證人證言等證據，證明 Y 號房屋實際權利人是李銘先生，不同意陳悅玲騰房及租金主張。此外，法院查明 2021 年王芳女士和孫先生起訴陳悅玲要求撤銷 Y 號房屋贈與，一、二審均敗訴。本案審理期間，李銘先生起訴陳悅玲要求確認 Y 號房屋歸其所有，案件正在審理。

三、裁判結果

法院駁回原告陳悅玲全部訴訟請求。

四、案件分析

證據收集與運用：代理陳雨君過程中，收集並運用《房屋委託管理協議》、涉房繳費票據等書證，展示陳雨君及其家人對房屋的實際管理和費用承擔情況；談話錄音側面印證房屋實際權利人相關事實；證人證言增強證據鏈完整性。這些證據相互印證，構建起陳雨君對房屋享有實際權利的證據體系，反駁陳悅玲主張。

法律關係梳理與抗辯：梳理房屋產權流轉過程法律關係，從李銘先生購買到後續過戶行爲，指出雖房屋登記在陳悅玲名下，但實際權利歸屬存在爭議。李銘先生提起所有權確認之訴且案件審理中，依據法律規定，權屬不明確時難以認定陳雨君無權佔有房屋，爲陳雨君有力抗辯。

五、辦案心得

全面收集證據：處理房屋產權糾紛案件，全面收集證據至關重要。關注書面合同、產權證書等直接證據，同時留意繳費票據、證人證言等間接證據，構建完整證據鏈支持當事人主張。

深入分析法律關係：對於複雜房屋產權流轉案件，深入分析法律關係是關鍵。理清每次產權變動原因、依據及法律後果，準確把握當事人權利義務關係，爲案件抗辯或主張提供法律基礎。

關注關聯案件：本案中，王芳女士、孫先生的贈與合同糾紛以及李銘先生的所有權確認糾紛與本案緊密相關。關注關聯案件進展和結果，有助於把握案件整體走向，及時調整訴訟策略，維護當事人合法權益。