北京房產律師：借親屬名買福利房遇過戶難，出資人勝訴過戶

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在住房福利分配與市場化購房過渡時期，單位集資建房、房改房等政策下，借名買房現象時有發生。由於涉及親情關係與複雜政策背景，此類糾紛處理難度較大。本案中，林曉霞與林曉芳姐妹二人因北京市昌平區城區房屋的過戶問題產生糾紛，深刻反映了借名買房糾紛在事實認定與法律適用上的複雜性，對明晰此類糾紛處理規則具有重要參考價值。

二、案件詳情

（一）原被告信息

原告：林曉霞，與被告林曉芳系姐妹關係，原北京S 公司職工，自 1995 年起實際居住在涉案房屋內。

被告：林曉芳，林曉霞的姐姐，同樣爲原北京S 公司職工，涉案房屋登記在其名下，但未實際居住。

（二）爭議焦點

林曉霞與林曉芳之間是否存在借名買房的法律關係。

林曉霞要求林曉芳將涉案房屋過戶至其名下的訴求是否合理，是否超過訴訟時效。

（三）法院查明事實

房屋來源與背景：林曉芳和林曉霞原均爲北京S 公司員工。位於北京市昌平區一號的涉案房屋，登記在林曉芳名下，自 1995 年起由林曉霞實際居住至今。涉案房屋性質存在爭議，林曉芳稱其爲房改房，1994 年先以公有住房形式分配給她居住，1995 年辦理購房手續，1996 年繳費；林曉霞則主張爲集資建房。

購房資金與手續辦理：林曉芳稱1996 年將 21108 元現金交給父親林先生委託其辦理購房手續，但庭審中未提交任何購房手續原件，認可手續上簽字均爲父親代簽，且無書面委託手續。林曉霞稱 1994 年因林曉芳工齡長，協商借用其名義購買涉案房屋，林曉芳同意後將人名章交予父親林先生辦理，購房手續均由林先生代簽。林曉霞當庭出示了《房屋買賣協議》、購房款收據等購房手續原件及房屋產權證原件。

證人證言：林先生出庭作證，稱林曉芳未委託其購房，涉案房屋實際由林曉霞購買，手續由自己代簽。S 公司原生活後勤部財務張女士出庭作證，稱涉案房屋系林曉霞借林曉芳名義購買，房款由林曉霞實際繳納，交款手續由林先生代簽。

三、裁判結果

法院判決林曉芳於本判決生效之日起15 日內，將位於北京市昌平區一號的房屋過戶至林曉霞名下。

四、案件分析

（一）借名買房法律關係的認定

林曉芳主張缺乏證據支持：林曉芳雖主張房屋爲自己所有，是正常購買的房改房，但無法提供交納租賃費及購房款的任何證據。在購房手續辦理方面，她既無書面委託父親辦理購房的手續，又無法提交購房手續原件，且手續上無本人簽字，與常理不符。從房屋實際控制來看，二十餘年裡，林曉芳未實際居住、控制房屋，房產證及購房手續原件也不在其手中，難以認定其爲房屋真實權利人。

林曉霞證據形成完整鏈條：林曉霞持有涉案房屋的購房協議、交款憑證及房屋產權證原件，且自1995 年起實際居住至今。證人林先生的證言與林曉霞所述借名買房情況相符，張女士的證言進一步證實房款由林曉霞實際繳納。這些證據相互印證，形成了完整的證據鏈，足以認定林曉霞與林曉芳之間存在借名買房的法律關係。

（二）訴訟時效問題分析

未約定過戶時間的時效認定：雙方未就涉案房屋過戶時間進行約定，訴訟時效的起算點無法確定爲房屋產權證頒發時間。林曉芳主張自頒發產權證起算訴訟時效且林曉霞訴求已超時效，缺乏法律依據。根據相關法律規定，在未約定履行期限的情況下，債權人可隨時要求履行，故林曉霞要求過戶的訴求未超過訴訟時效。

五、勝訴辦案心得

證據收集的全面性與關鍵性：在本案中，林曉霞收集並保存了涉案房屋的關鍵證據，包括購房協議、交款憑證及房屋產權證原件。這些證據是證明其借名買房及實際出資的核心，爲勝訴奠定了堅實基礎。同時，積極尋找證人，如父親林先生和單位財務張女士，他們的證言從不同角度證實了借名買房的事實，與書證相互配合，形成完整證據體系。

清晰闡述事實邏輯：在庭審過程中，清晰闡述借名買房的緣由，即因林曉芳工齡長利於挑選樓層，而自身有購房資格但工齡劣勢，雙方協商借名買房。詳細說明購房手續辦理過程及資金來源，使法官能夠清晰瞭解案件全貌，認可借名買房事實。

有效應對對方抗辯：針對林曉芳提出的訴訟時效抗辯，依據法律規定及雙方未約定過戶時間的事實，合理反駁，消除對方抗辯對案件結果的不利影響，有力維護了自身合法權益。