買房因政策無法過戶被查封，北京房產律師談如何起訴中止執行勝訴

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在司法實踐中，房屋執行異議糾紛常常涉及多方利益，法律關係錯綜複雜。本案便是一起典型的房屋執行異議案件，因民間借貸糾紛引發的執行程序與房屋買賣合同糾紛產生了激烈碰撞。李悅芳、趙雅英與李悅蘭、王宇鵬之間的民間借貸糾紛，導致登記在李悅蘭名下的北京市西城區xxx 房屋被查封執行。而劉夢潔作爲案外人，主張該房屋早在 2002 年就已通過合法有效的買賣合同賣給自己，自己是實際合法所有權人，要求中止對該房屋的執行並解除查封，由此引發了一系列複雜的法律爭議。

二、案件詳情

原被告信息

原告：劉夢潔，認爲自己是北京市西城區xxx 房屋的實際合法所有權人，向法院提出訴訟請求，要求中止對該房屋的執行並解除查封。

被告：

李悅芳、趙雅英，作爲民間借貸糾紛的申請執行人，認爲案涉房屋登記在李悅蘭名下，劉夢潔不具有排除執行的權利，堅決反對劉夢潔的訴求。

李悅蘭、王宇鵬，與李悅芳、趙雅英答辯意見一致，認爲劉夢潔的主張不成立。

爭議焦點

房屋所有權歸屬：劉夢潔主張依據2002 年與李悅蘭簽訂的房屋買賣合同，自己已支付全部價款並實際佔有房屋，是房屋的實際所有權人；而被告方認爲不動產採登記制，房屋登記在李悅蘭名下，劉夢潔僅享有債權，不享有物權。

劉夢潔是否存在過錯：被告方主張劉夢潔在房屋交易中不是善意相對人，在辦理轉移登記過程中存在過錯，如合同約定過戶期限卻未及時主張，購房款明顯低於市場價等；劉夢潔則認爲未辦理過戶非自身原因，是房屋性質及政策導致。

執行異議能否成立：劉夢潔依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，認爲自己符合排除執行的情形；被告方則認爲劉夢潔不符合該規定，其執行異議不能成立。

法院查明事實

房屋買賣合同事實：2002 年 2 月 21 日，李悅蘭與劉夢潔簽訂兩份《房屋買賣合同》，約定劉夢潔以 28 萬元購買案涉房屋，房屋暫時不能過戶，李悅蘭交付房屋資料，過戶稅費由李悅蘭負擔。2002 年 3 月 5 日，李悅蘭收取劉夢潔 28 萬元並出具收款證明。2019 年 12 月 9 日，案涉房屋因其他案件被法院查封。法院於 2021 年 4 月 26 日判決確認該房屋買賣合同有效，但因房屋查封駁回劉夢潔要求過戶的請求。

民間借貸糾紛事實：2019 年 10 月 24 日，李悅芳、趙雅英起訴李悅蘭、王宇鵬民間借貸糾紛，法院認定雙方存在民間借貸合同關係，判決李悅蘭、王宇鵬向李悅芳、趙雅英清償借款本息及利息。該案審理中，法院於 2019 年 12 月 9 日查封案涉房產，2021 年 1 月 7 日進入強制執行程序，劉夢潔提出執行異議被駁回。

房屋相關其他事實：1997 年 3 月 4 日，北京市西城區房地產管理局向李悅蘭發放房屋所有權證。劉夢潔主張 2003 年搬入案涉房屋居住，提交了水電費交費憑證及購房資質覈驗結果佐證。法院向在京中央和國家機關住房交易辦公室函詢，得知案涉房屋產權性質爲成本價出售住宅，住房檔案不完善，不能辦理上市交易及繼承過戶手續。李悅蘭和劉夢潔對房屋未能過戶原因各執一詞，但都表明存在客觀障礙。

三、裁判結果

法院判決立即停止對北京市西城區xxx 房屋的強制執行。

四、案件分析

法律規定適用

依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條，判斷劉夢潔是否有權排除執行。法院審查發現，劉夢潔在查封前已簽訂合法有效書面買賣合同、支付全部價款、合法佔有房屋，且未辦理過戶非因其自身原因，符合該規定的四項要件。

物權與債權關係

雖然房屋買賣合同有效僅產生債權，不能直接導致物權變動，但劉夢潔長期實際居住案涉房屋近二十年，早於李悅芳對李悅蘭享有債權的時間，且李悅蘭未辦理抵押，考慮到其與李悅芳的姐妹關係及對家庭成員住房狀態的認知，劉夢潔的居住事實產生了一定公示效果，滿足排除執行的底線要求。

過錯認定分析

案涉房屋爲央產房，具有特殊性質，買賣時間早，且根據交易辦覆函，截至2022 年 3 月 4 日仍不具備過戶要件，即便劉夢潔提出權利主張也未必能成爲登記所有權人，因此不應認定其具有足以否定排除執行權利的過錯。

生存利益考量

劉夢潔已在案涉房屋長期穩定居住近二十年，其配偶在北京無其他房產，劉夢潔對案涉房產享有充分生存利益，在法律保護價值序列中具有較高優先順位，優先於申請執行人的債權。

五、勝訴辦案心得

充分準備證據

在案件中，劉夢潔收集並提交了房屋買賣合同、收款證明、水電費交費憑證、購房資質覈驗結果等一系列證據，這些證據相互印證，形成了完整的證據鏈，有力地證明了自己在查封前已簽訂合同、支付價款並實際佔有房屋的事實，爲勝訴奠定了堅實基礎。

準確運用法律

深入研究《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等相關法律法規，準確把握自己符合排除執行的情形，在訴訟中合理闡述法律依據，讓法官能夠清晰理解自己的主張具有法律支持。

清晰陳述事實

在庭審過程中，條理清晰地向法官陳述房屋買賣的背景、經過以及未能過戶的原因，強調自己對房屋的實際佔有和生存利益，使法官能夠全面、準確地瞭解案件事實，從而做出公正的判決。