購買拆遷安置房遭賣方毀約，房產買賣律師揭秘買方憑起訴過戶

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

2010 年，Y 公司與被拆遷人王悅娟簽訂《拆遷安置房買賣合同》，王悅娟購買北京市大興區 C 室房屋。同年 8 月 5 日，王悅娟、李輝振、陳宇傑與 Y 公司簽訂《房屋產權變更申請承諾書》，將房屋產權人變更爲陳宇傑。2014 年 8 月 27 日，陳宇傑與劉浩峰簽署《房屋買賣合同》及《房屋產權變更協議》，劉浩峰購買該房屋，支付 65 萬元房款，約定剩餘 15 萬元在交房時支付。陳宇傑與孫悅曾是夫妻，2014 年離婚，離婚協議未提及涉案房產，孫悅現已去世，其父母孫剛、宋曉君對房屋主張權益。Y 公司完成房屋建設具備交房條件後，陳宇傑拒絕配合劉浩峰辦理產權變更及交房手續，劉浩峰訴至法院。

二、案件詳情

原告主張

劉浩峰要求陳宇傑及Y 公司配合辦理產權人變更、房屋交付及產權登記過戶手續，陳宇傑承擔違約金 1 萬元並支付訴訟費用。劉浩峰稱已按合同支付購房款，陳宇傑應依約履行義務，其拒絕配合構成違約。

被告抗辯

陳宇傑稱房屋爲其與孫悅夫妻共同財產，離婚時未分割，孫悅去世後其父母有權益，自己無100% 處分權；還認爲涉案房屋是拆遷安置房，按大興區政策五年內不許交易，合同應無效。Y 公司表示只與王悅娟、陳宇傑有合同關係，僅配合陳宇傑辦理入住及產權登記，原被告糾紛與公司無關。孫剛和宋曉君稱不同意陳宇傑賣房，若有權利則要享受。

法院查明

2010 年 Y 公司與王悅娟簽訂購房合同，約定交房時間。2014 年陳宇傑與劉浩峰簽訂房屋買賣合同，對房款支付、交房時間、產權轉移登記等作詳細約定，同日劉浩峰支付 65 萬元房款，雙方申請律師見證。證人李輝稱籤合同時陳宇傑稱單身，其愛人到場籤同意出售文件。Y 公司稱房屋不動產初始登記剛辦理完畢，個人產權信息備案未完成，無法轉移變更登記。

三、裁判結果

Y 公司於判決生效之日起十日內將房屋交付給陳宇傑，陳宇傑同日交付給劉浩峰，劉浩峰同日支付陳宇傑購房款 15 萬元。

駁回劉浩峰要求陳宇傑及Y 公司配合辦理產權人變更手續（改底單）的請求。

駁回劉浩峰要求Y 公司直接辦理過戶到其本人名下的請求，劉浩峰可另行主張依次過戶手續。

駁回劉浩峰要求陳宇傑承擔違約金1 萬元的請求。

四、案件分析

無權處分認定

涉案房屋是陳宇傑與孫悅夫妻共同財產，但籤買賣合同時孫悅在場未阻攔，證人也表示孫悅簽署相關手續，可推定孫悅同意賣房，陳宇傑賣房屬有權處分，其以無權處分爲由拒絕履行合同構成違約。

產權變更（改底單）請求

劉浩峰要求的改底單手續缺乏法律依據，法院不予支持。

交房請求

Y 公司與陳宇傑、陳宇傑與劉浩峰分屬不同法律關係，Y 公司僅對陳宇傑有交房義務，所以先由 Y 公司交房給陳宇傑，陳宇傑再交付給劉浩峰，購房款尾款在交房時一併處理。

過戶請求

劉浩峰要求Y 公司直接過戶到其名下缺乏法律依據，因三方存在不同法律關係，劉浩峰可另行主張依次過戶。

違約金請求

合同未明確陳宇傑拖延向Y 公司辦理交房手續的違約金責任，劉浩峰主張的合同第九條違約金是逾期辦證責任，庭審時房屋剛完成初始登記，Y 公司未交付房屋和辦理轉移登記，逾期辦證責任不在陳宇傑，所以劉浩峰主張違約金無事實和法律依據。

五、勝訴辦案心得

證據收集與梳理

在房產糾紛案件中，全面收集和整理各類證據至關重要。本案中，通過對房屋買賣合同、產權變更協議、轉賬記錄、證人證言等證據的細緻梳理，清晰呈現案件事實，爲當事人爭取權益奠定基礎。尤其是證人對孫悅同意賣房的證言，對認定陳宇傑有權處分起到關鍵作用。

法律關係分析

準確把握案件中各方的法律關係是勝訴關鍵。本案涉及Y 公司與王悅娟、陳宇傑的合同關係，陳宇傑與劉浩峰的房屋買賣關係，明確不同法律關係的權利義務，有助於精準提出訴訟請求和應對抗辯。

庭審策略與應對

庭審中要靈活應對對方觀點，充分闡述己方主張。對於陳宇傑提出的無權處分和合同無效等抗辯，通過證據和法律依據有力反駁。同時，針對法官的詢問和釋明，清晰準確表達當事人訴求，如在過戶問題上，雖劉浩峰堅持直接過戶未獲支持，但明確可另行主張依次過戶，爲後續維權指明方向。