房產交易糾紛：購房賣家違約，法院支持買方起訴解除合同及違約金

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係與房屋交易背景

2012 年 5 月，經北京 Y 公司（化名）居間，趙宇（化名）與孫悅（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。孫悅將坐落於北京市昌平區一號的房屋售予趙宇，房屋成交價格 115 萬元，傢俱、家電等作價 88 萬元，趙宇擬向公積金管理中心申辦 80 萬元抵押貸款。當日，雙方及 Y 公司簽訂補充協議，約定房屋總價 203 萬元爲孫悅淨得價，不含稅。趙宇於 5 月 18 日支付 2 萬元定金，面籤當日支付 123 萬元首付款（含定金），孫悅應在接到評估通知後五日內配合評估，雙方在趙宇購房資質審覈通過後五個工作日內辦貸款申請手續，貸款機構簽發批貸函後五個工作日內辦房屋所有權轉移登記，孫悅收到全部購房款後五個工作日內辦物業交割。

同時，雙方及Y 公司簽訂《居間服務合同》，約定趙宇承擔 44,660 元居間代理費，於合同簽訂當日支付，雙方授權 Y 公司辦理網上籤約，後續手續由北京 C 公司（化名）辦理。此外，雙方與 C 公司簽訂《房屋交易保障服務合同》，趙宇支付 10,150 元保障服務費。

（二）合同履行與糾紛產生

合同簽訂後，趙宇依約支付購房定金2 萬元。5 月 23 日，趙宇向 Y 公司支付居間代理費 44,660 元，向 C 公司支付保障服務費 10,150 元。7 月 9 日，Y 公司代理雙方辦理網籤手續，登記房屋成交總價 115 萬元。此後，孫悅拒絕配合趙宇辦理貸款面籤手續，導致合同履行中止。2012 年底，趙宇向昌平區人民法院起訴，要求孫悅依約履行義務，配合辦理貸款面籤等手續，並支付延時違約金。法院雖認定合同有效，但因強制執行程序不能干涉公民個人意志，駁回趙宇訴訟請求，建議其就違約賠償另行起訴。2014 年，趙宇再次起訴，請求解除合同，要求孫悅賠償違約金 406,000 元、居間代理費及服務費 54,810 元及利息 4,110.75 元、退還定金 2 萬元及利息 1,500 元、賠償因延誤購房時機導致的實際損失與違約金的差價 20 萬元，並承擔訴訟費。

孫悅辯稱同意解除合同，但認爲自身無違約行爲，反而是趙宇未在合同簽訂15 日內支付 123 萬元首付款構成根本違約，不應承擔趙宇所主張的各項費用。孫悅稱趙宇支付中介費時間與合同約定首付款支付時間相差甚遠，存在惡意。同時，孫悅反訴稱趙宇未按時支付首付款構成違約，要求解除合同，趙宇協助辦理撤銷房屋網籤合同手續，並支付違約金 242,000 元。

趙宇則反駁稱，雙方約定國慶期間交接房屋，在此之前配合辦理相關流程，因孫悅計劃前往國外需時間準備，且在房屋評估、面籤環節不配合，導致合同無法履行，自己一直積極履行義務，無違約行爲。趙宇還指出孫悅對案件事實描述不符，其主動聯繫中介售房，補充協議約定首付款支付時間爲貸款面籤時，且網籤手續是依據《居間服務合同》約定由中介辦理。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告趙宇請求法院：

解除與孫悅於2012 年 5 月 18 日簽署的昌平區一號房屋的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議。

判令孫悅賠償違約金406,000 元。

判令孫悅賠償支付給Y 公司的居間代理費、服務費 54,810 元及利息 4,110.75 元。

判令孫悅退還定金2 萬元及利息 1,500 元。

判令孫悅賠償因延誤購房時機導致的實際損失與違約金的差價20 萬元。

訴訟費由孫悅承擔。

（二）被告抗辯

被告孫悅主張：

趙宇未在約定15 日內支付首付款構成根本違約，自己無違約行爲，不應承擔違約金。

趙宇要求的居間代理費、服務費及其利息不應由自己承擔。

不應退還定金及利息，且應將定金衝抵違約金，不足部分由趙宇補足。

不承擔趙宇延誤購房時機導致的損失差價。

趙宇本次起訴違反“一事不再理” 原則且超過訴訟時效。

反訴原告孫悅訴稱：

判令趙宇違約，解除與趙宇於2012 年 5 月 18 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。

判令趙宇協助辦理撤銷房屋網籤合同的相關手續。

判令趙宇支付違約金242,000 元。

訴訟費由趙宇承擔。

反訴被告趙宇辯稱：

孫悅違約，自己無違約行爲，孫悅主張無事實及法律依據。

解除合同及網籤應由守約方提出，在獲得違約賠償後辦理，孫悅作爲違約方無權提出。

孫悅要求支付違約金的主張不能成立。

訴訟費應由孫悅承擔。

（三）爭議核心

合同履行中違約方的認定。

合同是否應解除，解除後的責任承擔問題。

趙宇各項賠償請求能否得到支持，孫悅反訴請求能否成立。

趙宇本次起訴是否違反“一事不再理” 原則及超過訴訟時效。

三、裁判結果

解除原告趙宇與被告孫悅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議。

被告孫悅於本判決生效後十日內返還原告趙宇購房定金人民幣二萬元。

被告孫悅於本判決生效後十日內向原告趙宇支付違約金人民幣二十五萬元。

被告孫悅於本判決生效後十日內賠償原告趙宇居間代理費及保障服務費損失共計人民幣五萬四千八百一十元。

反訴被告趙宇於本判決生效後十日內協助反訴原告孫悅辦理位於北京市昌平區一號房屋的網籤合同撤銷手續。

四、案件分析

（一）合同效力認定

趙宇與孫悅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效，對雙方具有法律約束力。

（二）違約方認定

合同簽訂後，趙宇依約支付購房定金，積極履行合同義務。而孫悅拒絕配合辦理貸款面籤手續，並明確表示不再繼續履行合同，致使合同目的無法實現，孫悅應承擔違約責任。孫悅關於“面籤當日” 爲當面簽訂合同之日，趙宇未按時支付首付款構成違約的主張，與合同約定不符，不予採信。

（三）合同解除及責任承擔

因孫悅違約，趙宇要求解除合同合理，法院予以支持。合同解除後，孫悅應返還定金，並承擔違約金、賠償趙宇居間代理費及保障服務費損失。但合同約定違約金過高，法院酌情減少。

（四）反訴請求判定

孫悅反訴要求趙宇協助辦理網籤合同撤銷手續，因房屋買賣合同無法繼續履行，該請求合理，法院予以支持。但孫悅以趙宇未按時支付首付款爲由要求解除合同、支付違約金的反訴請求，因違約方爲孫悅，缺乏事實及法律依據，法院不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）注重證據收集與整理

作爲原告方，應全面收集能夠證明對方違約及自身損失的證據。在本案中，趙宇收集了合同、付款憑證、中介溝通記錄、催告函等證據，形成完整證據鏈，有力證明孫悅違約及自身積極履約的事實，爲勝訴奠定基礎。

（二）準確把握合同條款

準確理解合同條款含義，明確雙方權利義務。本案中，對“面籤當日” 支付首付款的理解成爲關鍵，原告準確解讀合同約定，反駁被告錯誤主張，使法院準確認定違約方。

（三）合理運用法律規定

依據相關法律規定，合理主張權利。原告在被告違約致使合同目的無法實現時，依據法律規定請求解除合同、要求被告承擔違約責任，維護自身合法權益。同時，對於被告不合理的抗辯及反訴請求，依據法律規定予以反駁，促使法院作出公正判決。