房產交易遇雷：成交網籤價格分歧，賣方毀約，買方起訴強執路

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易中，房屋買賣合同糾紛涉及衆多複雜因素，如價格條款爭議、合同履行爭議以及稅務合規等問題。本案發生在北京市朝陽區，圍繞一套房屋的買賣展開，因合同價格條款的真實性、網籤價格與實際交易價格的差異以及合同履行過程中的爭議，引發了一系列糾紛。此類糾紛不僅涉及買賣雙方的利益，還關乎稅收監管、市場交易秩序等方面，凸顯了在房屋買賣過程中，準確理解合同條款、遵守法律法規以及誠信履行合同的重要性。

二、案件詳情

（一）原告主張

2022 年 4 月 3 日，陳宇豪與劉建國、王麗娟簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及系列協議，約定陳宇豪以 1866 萬元購買位於北京市朝陽區一號房屋，其中房屋成交價格 588 萬元，房屋傢俱、家電等作價 1278 萬元。後續雙方又簽訂兩份《補充協議》，變更繳稅及過戶時間爲 2022 年 7 月 31 日前，付款方式變更爲全款交易。合同簽訂後，陳宇豪依約支付 200 萬元定金，並於 2022 年 6 月 29 日將 1646 萬元轉入托管賬戶，同時繳納全部稅費，辦理完網籤備案手續。但劉建國、王麗娟未按約定在 2022 年 7 月 31 日前完成房屋權屬轉移登記手續，經陳宇豪多次催促及發送《律師函》仍拒不配合，且王麗娟還拒絕簽署《交易資金退回委託書》，導致託管資金無法退回。陳宇豪認爲劉建國、王麗娟嚴重違約，訴至法院，請求判令二人將房屋過戶登記至自己名下，支付違約金、因其拒不配合退還託管資金而產生的利息損失，以及賠償因其拒不辦理房屋權屬轉移登記而產生的租房費用損失 87836.76 元。

（二）被告抗辯

劉建國同意陳宇豪全部訴訟請求，承認自己存在違約行爲，希望繼續履行合同，稱是兒子劉陽覺得房子賣虧了，採取行動影響合同履行。王麗娟則不同意陳宇豪全部訴訟請求，稱2022 年 3 月 25 日與 Y 公司簽署房屋出售委託書，約定以不低於 2200 萬元出售房屋，後在 Y 公司工作人員勸說下，於 2022 年 4 月 2 日簽署 1900 萬出售委託協議，4 月 3 日簽訂 1866 萬元購房合同。簽訂合同後發現 Y 公司和陳宇豪欲以 588 萬元辦理網籤逃避稅收，其多次要求以 1866 萬元辦理網籤被拒，被迫於 2022 年 6 月 28 日簽訂網籤合同，簽署後三小時就要求撤銷。王麗娟認爲房屋買賣合同和網籤合同中價格條款無效，588 萬元網籤備案應予解除，因陳宇豪拒不按 1866 萬元實際成交價辦理網籤登記並依法納稅，導致無法辦理過戶手續，陳宇豪應承擔違約責任，自己不應承擔違約金或賠償責任。

（三）反訴情況

王麗娟提出反訴，請求判令房屋買賣合同及網籤合同中部分價格條款無效，《網籤授權委託書》無效，陳宇豪、Y 公司辦理網籤合同的網籤備案登記解除手續，陳宇豪以 1866 萬元爲基數，按照每日萬分之五的標準，向其支付自 2022 年 8 月 1 日至房屋過戶登記至陳宇豪名下之日止的違約金。陳宇豪反訴辯稱，雙方簽署的合同及交易文件均爲真實意思表示，王麗娟是惡意毀約，一號房屋按照 588 萬元網籤交稅符合雙方約定及政府指導價要求，稅務局已認可並開具完稅證明，即便按 1866 萬元納稅，增加的稅費也應由賣方承擔。劉建國同意陳宇豪意見，Y 公司表示願意配合法庭調查和根據買賣雙方協商一致的文件辦理相關手續，否認存在要求雙方按 588 萬元價格辦理網籤等情況。

（四）法院查明事實

劉建國與王麗娟系夫妻，一號房屋登記在劉建國名下，爲二人共同共有，由劉陽與王麗娟實際居住使用。2022 年 4 月 3 日起，雙方簽訂了房屋買賣合同、《居間服務合同》、《網籤授權委託書》等一系列文件，約定了房屋價格、付款方式、網籤及過戶時間等內容。合同簽訂後，陳宇豪按約支付定金和房款，2022 年 6 月 29 日繳納稅費並辦理完網籤備案手續。後因王麗娟對 588 萬元網籤價格有異議，認爲涉嫌避稅，雙方發生爭議，至今未辦理房屋所有權轉移登記手續。

三、裁判結果

劉建國、王麗娟於本判決生效之日起十日內將北京市朝陽區一號房屋所有權轉移登記至陳宇豪名下。

劉建國、王麗娟於本判決生效之日起十日內賠償陳宇豪違約金，以一千八百六十六萬元爲基數，按照每日萬分之三的標準，至辦理完畢房屋所有權轉移登記之日止。

駁回陳宇豪其他訴訟請求。

駁回王麗娟全部反訴請求。

四、案件分析

（一）合同效力認定

王麗娟主張合同價格條款非真實意思表示且涉嫌規避稅收，但雙方簽訂的房屋買賣合同、網籤合同、《網籤授權委託書》中成交價格約定一致且有雙方簽字確認，現有證據不足以證明隱瞞真實交易價格及合同價格條款非王麗娟真實意思表示。合同價格條款是否存在規避稅收問題應由稅務部門處理，網籤合同不影響合同效力，現有證據也不足以證明合同及相關條款存在無效情形，所以王麗娟反訴請求無事實和法律依據。

（二）違約責任認定

截至2022 年 6 月 29 日，陳宇豪已按合同約定支付除物業費用保證金和戶籍（工商註冊）保證金之外的全部款項，劉建國、王麗娟未按約定在 2022 年 7 月 31 日前交付房屋、辦理房屋所有權轉移登記手續，已構成違約，應承擔違約責任。陳宇豪要求辦理房屋所有權轉移登記並支付違約金的訴訟請求有事實和法律依據，但合同約定違約金標準過高，法院予以酌減。陳宇豪要求退還託管資金利息損失無事實和法律依據，法院不予支持。

五、辦案心得

（一）注重合同條款審查

在房屋買賣交易中，律師應協助當事人仔細審查合同條款，確保價格條款、履行期限、違約責任等關鍵條款清晰明確，避免因條款模糊引發爭議。對於可能存在的稅務風險、價格爭議等問題，要提前進行風險提示和應對策略制定。

（二）強化證據收集與運用

此類糾紛中，證據至關重要。要指導當事人收集合同文本、付款憑證、溝通記錄、網籤備案文件等相關證據，以證明合同的真實性、履行情況以及對方的違約行爲。在訴訟過程中，合理運用證據，有力支持當事人的主張。

（三）關注稅收合規問題

房屋買賣涉及較大金額的交易和稅收繳納，律師要關注稅收政策法規，提醒當事人如實申報交易價格，避免因稅收問題引發糾紛。對於合同中價格條款的設定，要考慮稅務合規性，確保交易合法合規進行。