房產合同買方違約引發糾紛，賣方勝訴成功解除合同並獲賠違約金

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產交易中，合同的簽訂意味着買賣雙方權利與義務的明確約定。然而，實際履行過程中，任何細微的分歧都可能引發激烈的糾紛。本案聚焦於北京市昌平區的一起房屋買賣交易，涉及合同履行期限、違約責任等關鍵問題，其複雜的法律關係和雙方激烈的爭議，不僅關乎當事人的切身利益，也爲司法實踐提供了極具參考價值的典型範例，對於理解房屋買賣合同相關法律規定和糾紛解決機制具有重要意義。

二、案件詳情

（一）原告主張

原告王悅向法院提出三項主要訴求：一是解除與被告李琳就北京市昌平區Y 號房屋於 2020 年簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；二是要求被告立即支付違約金 1160000 元；三是判令被告協助撤銷網絡簽約手續。

王悅陳述，2020 年雙方簽訂房屋買賣合同，明確約定被告需在 2020 年 10 月 30 日前支付 4700000 元第三筆房屋尾款。同時，合同第九條第二款規定，若一方不按約定期限履行合同，逾期超過十日，另一方有權解除合同，違約方需按總房價款的 20% 支付違約金。合同簽訂後，王悅積極配合完成房屋網上籤約，但李琳自 2020 年 7 月 18 日支付 1100000 元前兩筆房款後，便未再支付尾款。2021 年 2 月 18 日至 3 月 31 日，王悅多次催促，李琳仍未履行付款義務。由於李琳拖欠尾款且不配合解除網籤，導致王悅無法再次轉讓房屋以週轉資金爲孩子購置房產，對孩子的生活和學習產生重大影響。王悅認爲，合同是雙方真實意願的體現，合法有效，雙方應嚴格履行，李琳的違約行爲給其造成重大損失，故請求法院依法支持其訴求，維護自身合法權益。

（二）被告答辯

被告李琳全面反駁王悅的訴求，堅稱自己不存在違約行爲。李琳指出，合同第12 條 “如遇特殊情況，可適當調整過戶和第三筆款支付時間” 是對付款時間的補充約定。因簽訂合同時王悅在國外，對時間節點不確定，執意添加該條款，這表明無需嚴格按照 2020 年 10 月 30 日支付第三筆款，具體時間需雙方另行協商確定。李琳還強調，合同簽署頁留有自己的聯繫方式，但王悅從未聯繫過自己，也未就過戶時間和尾款支付時間重新達成書面補充協議。對於王悅提交的微信聊天記錄，李琳認爲聊天對方不是自己，且無法確認其真實性，與本案無關。

李琳進一步反駁稱，根據合同第9 條第（二）款第 1 項，承擔違約責任的前提是 “不按約定期限履行合同”，但本案合同履行期限約定不明，不符合違約條款適用條件。此外，合同第 7 條第（一）款約定，自合同簽訂之日起 70 個工作日內，雙方應共同辦理房屋權屬轉移登記手續。合同於 2020 年 7 月 18 日簽訂，過戶時間應爲 2020 年 10 月 29 日，而王悅未在此日辦理過戶，已構成違約。李琳認爲，正是因爲王悅添加合同第 12 條，導致合同履行期限不明，王悅應爲此承擔責任，而不應將違約責任轉嫁給自己。

即便法院認定自己存在一定違約，李琳認爲合同約定的違約金比例過高，請求法官結合王悅導致合同約定不明的事實，降低違約金數額。同時，李琳提出反訴，要求王悅退還已支付的購房款110 萬元及相應利息。其理由是，雙方簽訂合同後，自己已支付 110 萬元購房款，現王悅起訴解除合同，自己有權要求返還已付款項及利息。

（三）原告針對反訴答辯

王悅堅決不同意李琳的反訴請求。王悅認爲，本案是李琳違約導致合同無法繼續履行，自己並無任何違約行爲。根據雙方簽訂的買賣合同約定，李琳應支付的違約金金額高於自己實際收到的款項，因此自己沒有向李琳返還已收款項的依據，已收款項可直接抵扣違約金。對於李琳主張的利息損失，王悅認爲這是李琳違約行爲引起的，李琳向自己主張毫無事實及法律依據，請求法院依法駁回李琳的全部反訴請求，支持自己的全部訴訟請求。

（四）法院查明

法院經審查確認，出賣人王悅與買受人李琳於2020 年 7 月 8 日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，對房屋基本情況、成交價格、付款方式、房屋交付、權屬轉移登記、違約責任等內容進行了詳細約定。合同簽訂後，李琳支付購房款 110 萬元，王悅也配合完成了網籤手續，但剩餘 470 萬元購房款李琳至今未付。

三、裁判結果

法院判決解除王悅與李琳於2020 年簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。

李琳需在判決生效之日起7 日內賠償王悅違約金 60 萬元。

王悅應在判決生效之日起7 日內退還李琳購房款 110 萬元。

李琳應在判決生效之日起7 日內協助王悅辦理北京市昌平區 Y 號房屋的撤銷網籤手續。

四、案件分析

合同效力及履行認定

王悅與李琳簽訂的合同是雙方真實意思的表達，且不違反法律法規的強制性規定，合同合法有效，雙方理應按照合同約定履行各自義務。合同明確規定了付款時間和產權轉移登記的條件，李琳未按約定支付470 萬元尾款，構成違約。李琳辯稱因王悅在國外導致履行期限不明，但未能提供證據證明，法院不予採納。

合同解除依據

依據合同約定，一方不按約定期限履行合同且逾期超過十日，另一方有權解除合同。李琳未按時支付470 萬元房款，逾期超過十日，王悅有權要求解除合同，法院依法確認合同解除。

違約金調整

王悅主張違約金116 萬元，李琳認爲過高並請求減少。法院依據《中華人民共和國民法典》中關於違約責任的相關規定，綜合考慮案件具體情況、王悅的實際損失及預期利益、李琳的過錯程度等因素，遵循公平原則和誠實信用原則，酌情判定李琳應支付的違約金數額爲 60 萬元。

購房款及利息處理

由於合同已解除，王悅應退還李琳已支付的110 萬元購房款。但李琳作爲違約方，無權主張利息，法院對其利息請求不予支持。

五、勝訴辦案心得

精準把握合同條款

在處理房屋買賣合同糾紛時，務必精準理解合同中關於履行期限、付款方式、違約責任等核心條款的含義，明確雙方的權利和義務，爲判斷違約行爲提供堅實的法律依據。

充分收集和運用證據

全面收集與案件相關的各類證據，如合同文本、付款憑證、溝通記錄等，確保證據的真實性、合法性和關聯性，並在訴訟過程中合理運用，以增強訴求的可信度和說服力。

合理主張違約金

主張違約金時，要充分考慮實際損失和預期利益，避免過高或過低主張。過高的違約金請求可能被法院調整，過低則無法充分彌補損失。同時，要提供相應的證據來證明損失的具體情況。

關注法律規定及變化

密切關注相關法律法規及司法解釋的規定和變化，準確適用法律，爲案件的處理提供有力的法律支持。在違約金調整等關鍵問題上，要依據最新的法律規定進行分析和主張。