賣家毀約拒售房屋，買家要求解除合同、退定金和賠償，法院判決

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

在房地產交易中，房屋買賣合同糾紛頻發，這類糾紛往往涉及複雜的合同條款、多方利益博弈以及法律規定的準確適用。作爲律師，深入剖析此類案件並總結經驗，對維護當事人合法權益至關重要。接下來，我將以一起典型的房屋買賣合同糾紛案件爲例，從律師專業角度進行詳細解讀，並分享在辦理此類案件時的勝訴心得。

一、案件基本信息

原告（買受人）：林悅

被告（出賣人）：張輝、李華

第三人：陽光房產中介公司

二、案件背景與爭議焦點

林悅與張輝、李華就北京市海淀區一處房屋的買賣產生糾紛，陽光房產中介公司參與其中。林悅要求解除合同、返還定金、支付違約金及中介服務費；張輝、李華則辯稱林悅違約，拒絕其訴求。雙方爭議焦點集中在合同解除、違約責任認定以及損失賠償等方面。

（一）案件背景

合同簽訂：2021 年 2 月 9 日，張輝（李華代簽）與林悅就北京市海淀區定慧北里 x 號樓 x 層 x 門 x 房屋（以下簡稱 x 房屋）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價 633 萬元，定金 5 萬元。同日，雙方與陽光房產中介公司簽訂《居間服務合同》及《補充協議》，對居間費用、首付款支付時間、入學名額等關鍵事項進行詳細約定。

合同履行與變更：合同簽訂後，林悅依約支付定金5 萬元及中介服務費 168378 元。因張輝提出提前支付解押款，雙方於 2021 年 3 月 16 日簽訂《變更協議書》，將原定於 3 月 25 日支付的第一筆首付款 85 萬元改爲定金，並提前至 3 月 22 日支付。林悅按時支付了 85 萬元定金，至此共支付定金 90 萬元。

糾紛產生：此後，張輝以房價上漲、子女不同意賣房等爲由，多次提出解約，並拒絕承擔違約責任，僅願退還定金及利息，雙方因此產生糾紛。

（二）雙方訴求及觀點

林悅訴求及觀點：請求判令解除2021 年 2 月 9 日簽訂的存量房屋買賣合同、居間服務合同及補充協議；判令張輝、李華返還已支付定金 90 萬元；判令張輝、李華支付違約金 126.6 萬元及中介服務費 168378 元；訴訟費由張輝、李華承擔。林悅認爲，張輝在簽訂合同後多次違約，包括催促提前支付解押款、額外索要定金、提出解約且態度強硬，嚴重損害其經濟利益，導致其無法按原計劃購房、安排子女上學等。

張輝、李華訴求及觀點：不同意林悅的訴訟請求，辯稱林悅一直未辦理購房資格覈驗，陽光房產中介公司也未安排網籤手續，林悅構成違約。此外，合同中關於入學名額的約定對其造成嚴重法律風險，要求重新簽訂合同遭林悅拒絕，導致合同無法繼續履行，因此自身不存在違約行爲。

（三）證據情況

林悅證據：提交陽光房產中介公司工作人員的證人證言（未到庭），證明張輝因子女不同意賣房而拒絕繼續出售房屋；提交損失覈算材料、網絡下載資料、租賃合同等，證明因張輝違約給自己造成的經濟損失。

張輝、李華證據：提交微信及短信記錄，證明因林悅不具備購房資格且不同意重新簽訂合同，導致合同無法履行，不存在拒絕售房的情況。

（四）第三人陳述

陽光房產中介公司同意解除合同，稱其他訴訟請求與公司無關。表示簽約前已審覈買賣雙方的房屋權屬及購房資格，在交易過程中，因張輝稱子女不同意賣房而提出解約，公司多次溝通解約事宜，但雙方就違約金和定金問題一直未達成一致，且在辦理網籤前張輝就提出解約，所以未進行網籤程序。

三、案件分析

（一）合同效力認定

林悅與張輝簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，以及雙方與陽光房產中介公司簽訂的《居間服務合同》《補充協議》《變更協議》等，均系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，各方應按合同約定全面履行各自義務。x 房屋系張輝與李華的夫妻共同財產，二人共同承擔該房屋交易中的權利義務。

（二）違約認定

關於張輝、李華主張林悅違約：張輝、李華主張林悅不具備購房資格，但未提交證據證明，且陽光房產中介公司明確表示簽約前已審覈雙方房屋權屬及購房資格，故該主張不予採信。對於入學名額約定的法律風險問題，張輝作爲完全民事行爲能力人，簽約前應預見相關條款後果，且該條款系雙方協商結果，不違反法律規定，不存在無效情形，因此其以此爲由要求重新簽約無依據，主張林悅違約不成立。

關於林悅主張張輝、李華違約：林悅提交了陽光房產中介公司工作人員的證人證言，雖證人未到庭，但中介公司委託訴訟代理人認可證言內容，且與林悅主張一致。在張輝、李華未提交相反證據的情況下，認定系因張輝、李華不同意繼續出售房屋，導致合同無法繼續履行，應承擔違約責任。

（三）責任承擔

合同解除：由於雙方已無繼續履行合同的可能，林悅要求解除相關合同的訴訟請求合理，予以支持。

定金返還：合同解除後，張輝、李華應將已收取的定金90 萬元退還林悅。

中介服務費賠償：根據合同約定，林悅已支付的居間服務費以及保障服務費，應由違約方張輝、李華負擔賠償。

違約金判定：合同約定賣方拒絕出售房屋的，以相當於房屋總價款的20% 向買方支付違約金。結合張輝、李華的違約情形及給林悅造成的實際損失，法院認爲該項約定數額過高，綜合判定張輝、李華向林悅支付違約金 30 萬元。

四、裁判結果

解除林悅與張輝於2021 年 2 月 9 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，解除林悅與張輝、陽光房產中介公司於 2021 年 2 月 9 日簽訂的《居間服務合同》及《補充協議》。

張輝、李華於判決生效後7 日內返還林悅定金 90 萬元。

張輝、李華於判決生效後7 日內賠償林悅中介服務費 168378 元。

張輝、李華於判決生效後7 日內賠償林悅違約金 30 萬元。

駁回林悅的其他訴訟請求。

五、勝訴辦案心得

精準把握合同條款：在房屋買賣合同糾紛案件中，合同條款是判斷雙方權利義務及違約責任的關鍵依據。律師應仔細研讀合同，明確各項條款的含義和適用條件，爲案件分析和訴訟策略制定提供堅實基礎。如本案中，對合同中關於定金、首付款、違約責任、入學名額等條款的準確理解，對案件走向起到了決定性作用。

注重證據收集與整理：全面、充分的證據是勝訴的關鍵。律師要引導當事人積極收集各類證據，包括合同文本、付款憑證、溝通記錄、證人證言等，並對證據進行整理和分析，形成完整的證據鏈條。在本案中，林悅提交的證人證言及相關損失證據，以及對對方證據的有效反駁，爲勝訴提供了有力支持。

深入研究法律法規：熟練掌握並準確運用相關法律法規是律師的基本素養。在房屋買賣合同糾紛中，涉及《民法典》法律法規，律師要根據案件具體情況，準確選擇和適用法律條文，爲當事人爭取最大利益。

合理運用訴訟策略：根據案件事實和證據，制定合理的訴訟策略至關重要。律師要分析對方可能提出的抗辯理由，提前準備應對方案，從多個角度論證己方觀點，增強訴訟請求的說服力。如本案中，針對張輝、李華的違約行爲，從合同約定、證據支持、法律規定等方面進行全面闡述，有力地反駁了對方主張。

加強與當事人及第三人溝通：在案件辦理過程中，保持與當事人及第三人的良好溝通，及時瞭解案件進展和各方動態，有助於調整訴訟策略，提高辦案效率。如本案中，與陽光房產中介公司的溝通，獲取了關鍵信息，對案件事實的查明和責任認定起到了重要作用。

通過辦理此類房屋買賣合同糾紛案件，律師應不斷總結經驗，提升專業能力和辦案水平，爲當事人提供更優質的法律服務，切實維護當事人的合法權益。