房屋買賣糾紛實例：房屋出售買方違約，賣家起訴解除合同勝訴案例

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係與房屋交易背景

2020 年 9 月 20 日，王宇（出賣人）委託王悅女士與李芳（買受人）簽署了《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》及《居間服務合同》。王宇將位於昌平區 × 的房屋出售給李芳，總價款 1100 萬元。雙方約定 2020 年 10 月 23 日交付房屋並完成物業交割。合同簽訂後，李芳支付了 100 萬元定金，同時約定 2021 年 1 月 7 日前支付 800 萬元用於辦理房屋解押手續，尾款在 2021 年 2 月 3 日前辦理房產過戶時支付。

此房屋交易存在關聯情況，李芳同時出售自己的房屋給趙剛，趙剛支付了100 萬元定金及 60 萬元房款，後因趙剛違約，房屋未能完成過戶，李芳向昌平法院北七家法庭起訴，後雙方達成和解撤訴。

王宇在2019 年 12 月 3 日以名下兩套同小區房屋（包括涉案房屋）向華夏銀行抵押借款 1400 萬元，兩套房子簽署同一份借款合同及抵押貸款合同，借款期限 3 年，每套房屋抵押貸款約 700 萬元。

（二）合同履行與糾紛產生

合同履行過程中，李芳未在2021 年 1 月 7 日前支付第二筆購房款 800 萬元。王宇認爲李芳違約，依據雙方簽署的《補充協議》，買受人逾期履行付款義務超過十五天，應按房屋價款總和的 20% 支付違約金，且違約方還需賠償守約方因主張權利支付的律師費等損失。

王宇指出，因李芳違約，自己未能如期辦理解押手續，產生了一系列損失。包括無法按時償還抵押貸款產生的利息損失，爲週轉資金向他人借款的利息損失，出售同小區其他房屋時因不滿足滿五唯一條件導致的價格損失，以及支付的中介費、律師費、搬家費等。

李芳辯稱，自己未按時支付房款是因爲出售房屋的買受人趙剛違約，導致自己資金不足，且已及時通知王宇相關情況並告知可解除合同，自身過錯程度較小，不應承擔過高違約責任。同時，李芳認爲王宇主張的20% 違約金過高，與實際損失不符。

第三人B 公司（化名）作爲居間方，同意雙方合同於 2021 年 1 月 26 日解除。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告王宇請求法院：

判令雙方於2020 年 9 月 20 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》於 2021 年 1 月 26 日解除。

判令被告支付違約金1200000 元。

（二）被告抗辯

被告李芳主張：

自身未按時支付房款雖屬違約，但過錯程度小，因出售房屋的買受人違約致資金困難，客觀上無法履行合同義務，不應承擔過重違約責任。

已及時通知原告相關情況並告知可解除合同，採取了補救措施。

原告主張的20% 違約金過高，與實際損失不符，依法不應支持。已支付的 100 萬元定金足以彌補原告可能的損失，超出部分原告應退還。

（三）爭議核心

被告違約的過錯程度及應承擔的違約責任大小。

原告主張的違約金是否過高，與實際損失是否相符。

被告已支付的定金與應承擔違約金及賠償損失的關係。

三、裁判結果

確認王宇與李芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及王宇、李芳與B 公司簽訂的《補充協議》解除。

駁回王宇的其他訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力與解除

王宇與李芳簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》是雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效。合同約定買受人逾期超過15 日未支付購房款，出賣人有權解除合同。李芳未按期支付購房款，王宇發出《通知函》，李芳及居間方認可合同於 2021 年 1 月 26 日解除，符合合同約定及法律規定。

（二）違約責任認定

李芳未按約定支付購房款，構成違約，應承擔違約責任。雖其稱因出售房屋的買受人違約致自身資金困難，但這不能成爲免除或減輕其違約責任的合理理由，其自身應承擔未能順利出售自有房屋的風險。

（三）違約金數額判定

王宇主張按總房款20% 即 2200000 元要求李芳支付違約金，扣留 100 萬元定金後，還要求另行賠償 1200000 元。李芳以違約金過高且自身非故意違約抗辯。法院以實際損失爲基礎，綜合考慮合同履行情況、當事人過錯程度、原告支付的律師費等損失及預期利益等因素，根據公平和誠實信用原則，酌情確定違約金數額爲 1000000 元，從已支付定金中扣除，故駁回王宇要求另行支付違約金的訴訟請求。

五、勝訴辦案心得

（一）精準把握合同條款

在房屋買賣合同糾紛中，要精準把握合同條款，明確雙方權利義務及違約責任約定。本案中，律師需詳細研究合同中關於付款期限、違約責任、合同解除等條款，爲後續主張權利提供堅實依據。

（二）充分收集與呈現證據

全面收集能夠證明己方主張及對方違約造成損失的證據至關重要。本案原告律師收集了包括合同、通知函、借款合同、還款計劃書、費用支出憑證等各類證據，清晰呈現了被告違約事實及原告損失情況，增強了主張的可信度。

（三）合理運用法律規定

準確運用相關法律規定，如《民法典》中關於合同履行、違約責任、定金與違約金適用等規定，結合案件事實進行分析論證，有助於說服法官支持己方觀點，實現當事人合法權益最大化。