小產權房屋買賣糾紛中，合同效力待定，買家起訴騰房被駁案件

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景

2019 年 3 月 27 日，趙宇向陳峰借款 100 萬元，陳峰通過轉賬完成交付，雙方約定月利息 4 萬元。趙宇在支付數月利息後，因資金緊張與陳峰協商暫緩支付利息，遭陳峰拒絕。

（二）合同簽訂

二手房買賣合同：2019 年 11 月 22 日，爲解決債務問題，趙宇（甲方，賣方）與陳峰（乙方，買方）簽訂《二手房買賣合同》，約定乙方購買甲方位於北京市昌平區 A 室房屋，總價 145 萬元。

更名協議：隨後，趙宇母親王悅（甲方）與陳峰（乙方）簽訂《更名協議》，甲方自願將上述房屋轉讓給乙方。

房屋使用權轉讓合同：陳峰（受讓人，乙方）又與北京M 公司（轉讓人，甲方）簽訂《房屋使用權轉讓合同》，約定乙方受讓該房屋使用權，總價 525480 元。陳峰由此取得該房屋相關手續，認爲自己擁有房屋使用權。

（三）糾紛產生

趙宇與王悅雖協助陳峰辦理了部分房屋變更手續，並曾承諾於2019 年 12 月 31 日前騰退房屋，但到期後拒絕搬離。2020 年 3 月，陳峰再次要求趙宇和王悅在 3 個月內，即 2020 年 6 月 30 日前騰退房屋，二人依舊未履行。陳峰認爲趙宇和王悅非法佔有房屋，遂向法院起訴。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告陳峰請求法院：

判令被告趙宇和王悅騰退位於北京市昌平區A 室房屋。

判令二被告支付房屋使用費，每日按200 元計算。

判令被告承擔本案訴訟費。陳峰認爲自己依法取得房屋使用權，被告拒不騰退構成侵權。

（二）被告抗辯

被告趙宇和王悅不同意原告訴求，稱涉案房屋爲小產權房。最初趙宇於2019 年 3 月 27 日向陳峰借款 100 萬元，以王悅名下房屋作爲抵押擔保支付利息。因後期無力支付利息，在陳峰要求下籤訂房屋使用權轉讓合同，雙方對還款及房屋最終歸屬一直存在爭議，並未達成一致。

（三）爭議核心

陳峰與趙宇簽訂的《二手房買賣合同》以及陳峰與王悅簽訂的《更名協議》是否有效。

陳峰是否基於上述協議合法取得房屋使用權，進而有權要求趙宇和王悅騰退房屋並支付使用費。

趙宇和王悅以借款抵押及爭議未解決爲由拒絕騰退房屋的抗辯是否成立。

三、裁判結果

法院判決駁回原告陳峰的全部訴訟請求。法院認爲，在陳峰與趙宇簽訂的《二手房買賣合同》以及陳峰與王悅簽訂的《更名協議》未經依法判決確認合同效力的情況下，陳峰直接主張趙宇和王悅騰退房屋，缺乏事實和法律依據。

四、案件分析

（一）合同效力未確定

關鍵合同效力待定：陳峰依據《二手房買賣合同》和《更名協議》主張房屋權利，但這兩份協議的效力在本案訴訟中未經法定程序確認。合同效力的認定是判斷陳峰是否擁有合法房屋使用權的基礎。若合同存在效力瑕疵，如違反法律法規強制性規定、存在欺詐脅迫等情形，將影響陳峰對房屋權利的主張。在小產權房交易中，由於其土地性質及相關政策限制，此類房屋買賣合同的效力較爲複雜。例如，若房屋所在土地爲集體所有，且不符合相關流轉條件，合同可能被認定無效。在本案中，法院無法直接依據未經效力確認的合同支持陳峰的騰退訴求。

證據不足以證明權利基礎：陳峰雖持有相關合同，但對於合同效力缺乏進一步證據支撐。合同簽訂的背景是借款糾紛轉化爲房屋交易，這一過程中雙方的真實意思表示以及合同條款是否符合法律規定，都需要更深入審查。趙宇和王悅對合同簽訂的背景和目的提出異議，認爲是在借款困境下被迫簽訂，並非真實房屋買賣意願。在此情況下，陳峰未能提供足夠證據反駁被告觀點，也未通過法定程序確認合同效力，使得其主張騰退房屋的權利基礎不穩固。

（二）排除妨害請求不成立

缺乏明確權利依據：排除妨害請求權的行使，要求權利人對被妨害的標的物擁有合法權利。由於陳峰未能證明其依據的合同有效，也就無法確定其對涉案房屋擁有合法使用權。在這種情況下，陳峰要求趙宇和王悅騰退房屋，不符合排除妨害請求權的構成要件。即使趙宇和王悅實際佔有房屋，但如果陳峰沒有合法權利基礎，就不能認定趙宇和王悅的佔有構成非法妨害。

爭議解決順序問題：本案中，雙方對房屋歸屬和債務問題存在爭議，在合同效力未明確的情況下，應先解決合同效力及相關爭議，再確定房屋權利歸屬。陳峰跳過合同效力確認環節，直接主張騰退房屋，不符合糾紛解決的邏輯順序。法院在審理此類案件時，需要先審查合同效力，再根據合同效力判斷當事人的權利義務關係，進而決定是否支持騰退等訴求。

五、勝訴辦案心得

（一）重視合同效力審查

在涉及合同糾紛的案件中，務必首先關注合同效力問題。律師在代理案件時，應全面審查合同的簽訂背景、條款內容、當事人意思表示等，判斷合同是否存在效力瑕疵。對於存在爭議的合同，要及時通過法定程序，如請求法院確認合同效力，爲當事人的後續主張奠定堅實基礎。當事人在簽訂合同時，也應確保合同符合法律法規規定，避免因合同無效導致權益受損。

（二）充分收集和運用證據

證據是訴訟成敗的關鍵，如本案中趙宇和王悅提供的借款及合同簽訂背景等證據。同時，要注重證據的關聯性和合法性，合理組織證據，清晰呈現案件事實。在訴訟過程中，及時、有效地向法庭展示證據，增強自身主張的可信度。

（三）遵循糾紛解決邏輯

在處理複雜糾紛時，要遵循正確的糾紛解決邏輯。對於涉及多個法律關係和爭議點的案件，應按照法律規定和邏輯順序逐步解決。如本案中，應先解決合同效力這一基礎問題，再處理房屋騰退等衍生問題。律師在代理案件時，要引導當事人按照正確的邏輯順序進行訴訟，避免因程序錯誤或主張順序不當導致不利後果。