北京買房低於市場價，賣方債權人起訴合同無效遭法院駁回

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在債權債務糾紛裡，債權人撤銷權的行使通常是維護債權人權益的重要途徑，不過該權利的行使必須嚴格遵循法律規定的條件。本案是一起圍繞債權人撤銷權展開的訴訟，債權人林曉萱認爲債務人陳宇軒以不合理低價轉讓房產來逃避債務，要求撤銷房屋轉讓行爲，而債務人與房屋受讓人則全力抗辯。

二、案情回顧

（一）原告主張

林曉萱稱，她與陳宇軒相識後，從2018 年 5 月起，陳宇軒以急用錢爲由向其借款共計 110 萬元，並於 2019 年 6 月 18 日出具借條。然而，陳宇軒一直沒有履行還款義務，林曉萱於 2020 年提起訴訟，法院判決陳宇軒償還借款本金 96 萬元及利息。判決生效後，陳宇軒未履行判決義務，林曉萱申請強制執行。經法院查詢，陳宇軒名下沒有可供執行財產，執行程序終結。後來林曉萱發現，陳宇軒在 2020 年 6 月 24 日與第三人王梓豪簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將其名下位於北京市豐臺區 H 號的房屋以 160 萬元的價格出售給王梓豪，這個價格明顯低於市場價。林曉萱認爲，陳宇軒爲逃避債務，以不合理低價轉讓房屋，並且沒有用轉讓款履行債務，嚴重損害了她的合法權益，所以向法院提出訴訟請求：一是請求依法撤銷陳宇軒將位於豐臺區 H 號的房屋轉移至王梓豪名下的行爲，房屋恢復登記至陳宇軒名下；二是要求本案訴訟費、保全費、保函費、差旅費等由被告承擔。

（二）被告答辯

陳宇軒辯稱：案涉房屋在2018 年、2019 年就存在抵押，林曉萱對此知情。他與林曉萱並非單純的借貸關係，而是合作關係，涉及公司及第三人股東。他已償還林曉萱起訴款項中的一部分，其中包含賣涉案房屋的房款，剩下未還的錢是司法拍賣公司辦公室的錢，並且林曉萱還使用過該辦公室。林曉萱的訴請不合理，她明知合作及法院拍賣房產等中間過程。同時，他與王梓豪的房屋交易符合法律規定，請求駁回林曉萱的訴請。

王梓豪述稱：自己的房屋是通過中介，按照市場價格購買，已支付購房款，整個交易合理合規合法，不同意撤銷。

（三）法院查明事實

2020 年 9 月 25 日，法院判令陳宇軒償付林曉萱借款本金 96 萬元及利息。

2020 年 12 月 17 日，法院以未發現陳宇軒可供執行的財產爲由，裁定終結本次執行程序。

2020 年 6 月 1 日，經北京某中介公司居間服務，陳宇軒與王梓豪簽訂北京市存量房屋買賣合同。合同顯示，該房屋已設定抵押，抵押權人爲北京 W 公司，陳宇軒需辦理抵押權註銷登記，且房屋已出租，承租人放棄優先購買權。房屋成交價爲 160 萬元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設備設施等作價 248.5 萬元，但合同附件一附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等約定中，沒有傢俱、家電。同日，雙方與中介公司簽訂居間服務合同，約定按 2.2% 的費率標準繳納居間代理費 79657.5 元。當日，還簽訂補充協議，約定房屋成交總價爲 408.5 萬元，王梓豪於 2020 年 6 月 1 日支付定金 1000 元，陳宇軒於 2020 年 6 月 5 日前向房屋抵押權人提交一次性還清剩餘借貸款項的申請，最遲於 2020 年 7 月 5 日前辦理完畢解除抵押登記手續。王梓豪於辦理權屬轉移登記手續前 3 日，將第一筆購房款 388.4 萬元通過四方銀行監管支付給陳宇軒，15 萬元戶口遷出保證金和 5 萬元物業交割保證金以理房通方式支付。2020 年 6 月 1 日，王梓豪支付定金 1000 元；6 月 9 日，通過理房通支付 9.9 萬元；6 月 21 日，通過理房通分別支付 50 萬元、348.5 萬元。

2020 年 6 月 24 日，陳宇軒與王梓豪再次簽訂北京市存量房屋買賣合同，約定房屋成交價格爲 160 萬元。

訴訟中，林曉萱提交網絡截圖顯示，北京市豐臺區人民法院於2019 年 7 月 1 日拍賣位於北京市豐臺區 S 號房屋的成交價爲 5004960 元。

（四）裁判結果

法院最終駁回了原告林曉萱的訴訟請求。

三、案件分析

（一）準確認定房屋實際成交價格

從證據層面看，雖然陳宇軒與王梓豪簽訂的存量房屋買賣合同表面上約定房屋成交價爲160 萬元，但結合雙方簽訂的補充協議以及付款情況等證據，能夠清楚地認定房屋買賣的實際成交價格爲 408.5 萬元。王梓豪按照約定如數支付了購房款，這一事實有力地支持了實際成交價格的認定。而合同附件顯示房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設備設施作價 248.5 萬元中，並無傢俱、家電，其他設備設施作爲添附不能獨立於房屋單獨轉讓，進一步印證了整體交易價格的合理性。

（二）合理判斷價格是否明顯不合理

林曉萱僅依據同一小區其他房屋的拍賣成交價格，試圖認定陳宇軒存在以明顯不合理低價轉讓財產的行爲，這一主張缺乏足夠的說服力。不同房屋在位置、裝修、面積、市場供需等多方面存在差異，不能簡單地以其他房屋的拍賣價格來衡量本案房屋的交易價格是否合理。在本案中，綜合考慮各種因素，無法認定陳宇軒的房屋轉讓價格明顯不合理，因此林曉萱要求撤銷房屋轉移登記的主張缺乏事實及法律依據。

四、辦案心得

（一）證據收集與梳理是關鍵

在本案中，充分收集和梳理王梓豪與陳宇軒之間房屋交易的各類證據，包括合同、補充協議、付款憑證等，形成完整的證據鏈條，清晰地展示了房屋交易的真實價格和過程，有力地反駁了林曉萱的主張。在處理類似案件時，律師務必重視證據的收集和整理，確保能夠全面、準確地還原案件事實。

（二）法律分析與論證要精準

對於債權人撤銷權的法律規定，要進行深入、精準的分析和論證。明確該權利行使的條件和標準，在本案中，嚴格按照法律規定判斷房屋交易價格是否明顯不合理，從而爲當事人提供有力的法律支持。同時，要注意區分不同法律關係和事實情況，避免混淆和錯誤適用法律。

（三）庭審應對與策略調整

庭審過程中，要密切關注對方的觀點和證據，及時調整庭審策略。對於對方提出的質疑和主張，要能夠運用證據和法律進行有力迴應。在本案中，針對林曉萱提出的房屋價格不合理等觀點，通過充分的證據和法律分析進行反駁，維護了當事人的合法權益，最終取得了案件的勝利。