老人公房拆遷時我方購買，法院駁回其他共同居住人補償訴求

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一、案件梳理

（一）家庭與房產背景

劉淑琴與陳俊輝爲夫妻，育有子女五人，分別是陳宇恆、陳嘉慶、陳海峰、陳宇鍾、陳慧芝。陳梓龍是陳宇鍾之子。陳俊輝於1989年1月6日因死亡註銷戶口，劉淑琴於2019年6月12日離世。

位於一號的公房，是劉淑琴從北京市某單位承租的。陳梓龍自出生後便與祖母劉淑琴居住在該公租房內，戶口也在此處，其妻子張婉晶和兒子陳宇傑也一同在此居住。劉淑琴去世後，陳梓龍繼續繳納租金等費用，其妻子和兒子也持續居住在此，直至陳梓龍搬家並將公租房交付給徵收單位。

（二）訴訟爭議情況

原告陳梓龍向法院提出訴訟請求：1.判決自己享有一號被徵收公租房的徵收補償的定向安置房（坐落於A號）一套及徵收補償款211897.8元；2.要求被告承擔訴訟費。陳梓龍稱，一號房屋原承租人是祖母劉淑琴，劉淑琴去世後，自己作爲實際承租人，與房屋徵收實施單位、北京市B公司（化名）等單位辦理並簽訂了一系列與該公租房徵收補償相關的手續、協議以及定向安置房認購書等。根據豐臺區人民政府發佈的房屋徵收補償方案和自身實際情況，應補償定向安置房屋兩套，其中一套（坐落於A號）由自己認購，補償款經結算後剩餘211897.8元。然而，2022年6月23日陳宇恆、陳嘉慶、陳海峰、陳慧芝起訴陳宇鍾分家析產、法定繼承糾紛，分割該公租房徵收補償利益，陳梓龍得知後聯繫該案承辦法官並遞交獨立請求權第三人加入訴訟的材料，但未獲批准，被告知另行起訴。陳梓龍認爲公租房並非劉淑琴個人財產，不屬於遺產範疇，其徵收補償利益是對原承租人的共同居住人或實際承租人的補償，自己作爲實際承租人和共同居住人，對該公租房的徵收補償利益（即認購的定向安置房及補償款）享有權利，現被告的起訴侵害了自己的權益，故而起訴。

被告陳宇恆、陳嘉慶、陳海峰、陳慧芝辯稱，本案中原告請求確認權屬的房屋及徵收補償款，是由劉淑琴（已去世）原承租的公租房在政府主導的危改項目（2016年7月9日啓動）徵收後給予的補償利益。從房屋徵收補償的所有法律文件來看，均確認劉淑琴爲被徵收人，訴爭房屋及徵收補償款是對劉淑琴給予的徵收補償利益的主要部分，且訴爭房屋認購款從徵收補償款中支付，並非原告個人資金。原告對訴爭房屋和徵收補償款主張所有權存在問題，一方面案涉房屋徵收補償是政府行政行爲，相對人是劉淑琴，民事訴訟無法解決此類徵收補償利益爭議；另一方面依據法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅需經依法登記才發生效力，訴爭房屋未辦理所有權登記，雖以原告名義認購，但原告僅享有家庭成員間的利益分配請求權，尚不享有房屋所有權，因此民事訴訟中法院不應支持原告確認對訴爭房屋享有所有權的訴訟請求，應駁回原告起訴。

被告陳宇鍾辯稱，同意原告的訴訟請求。

訴訟中，當事人圍繞訴訟請求提交了證據，法院組織進行了證據交換和質證。確認事實如下：2021年1月12日，劉淑琴（已故，被徵收人、乙方，陳梓龍作爲委託代理人）與北京市豐臺區房屋徵收事務中心（房屋徵收實施單位、甲方）簽訂《住宅房屋徵收補償協議（產權調換）》。2021年3月10日，雙方又簽訂《住宅房屋徵收補充協議（產權調換：外遷房源）》。2022年6月23日，拆遷辦向被徵收人劉淑琴（已故）下發選房通知書，由陳梓龍代爲簽收。2022年6月24日，下發結算通知書和異地安置選房結果確認單，均由陳梓龍簽字。2022年8月3日，陳梓龍（認購人）與北京市B公司（出賣人）簽訂《項目認購書》，認購A號號房屋。陳梓龍稱收到補償款291897.8元后，向陳宇恆支付大病補助50000元，向陳宇鍾支付殘疾補助30000元，剩餘款項自己持有，陳宇恆、陳宇鍾認可收到相應款項。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告陳梓龍要求法院判決其享有一號公租房徵收補償的定向安置房及徵收補償款，目的是確認自己對這些徵收補償利益的所有權，維護自身權益。

（二）被告抗辯

被告陳宇恆、陳嘉慶、陳海峰、陳慧芝認爲原告對訴爭房屋和補償款不享有所有權，民事訴訟無法解決該爭議，且訴爭房屋未辦理所有權登記，原告僅享有家庭成員間利益分配請求權，應駁回原告起訴。

（三）爭議核心

一號公租房徵收補償的定向安置房及補償款的所有權歸屬，是如原告主張歸其所有，還是有其他歸屬認定。

原告以實際承租人和共同居住人身份主張權利是否成立，公房徵收補償利益應如何分配。

被告提出的民事訴訟無法解決爭議以及房屋所有權登記問題等抗辯理由是否合理，法院應如何判定。

三、裁判結果

駁回陳梓龍的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）公房承租權及徵收補償性質

一號公房原承租人爲劉淑琴，劉淑琴去世後，公房承租人未發生變更，陳梓龍也無證據證明自己被公房出租單位認定爲新的承租人。在徵收過程中，房屋徵收實施單位始終以劉淑琴（已故）作爲被徵收人簽訂一系列徵收補償文件，這表明在徵收程序中，被認定的權利主體是劉淑琴。雖然陳梓龍在徵收過程中參與了部分手續辦理，但這並不等同於其成爲了徵收補償利益的合法所有者。公租房徵收補償利益的分配，通常需要依據公房管理規定、徵收政策以及相關法律規定來確定，而陳梓龍未能提供充分證據證明自己符合獲得全部徵收補償利益的條件。

（二）原告主張權利的依據分析

陳梓龍主張自己作爲實際承租人和共同居住人應享有徵收補償利益。然而，從法律和實踐來看，實際承租人和共同居住人的身份認定並非簡單依據居住事實。在公房承租關係中，承租人的確定一般需要經過公房出租單位的認可或符合特定的變更程序。陳梓龍雖長期居住，但未完成合法的承租人變更手續。同時，在徵收補償協議等文件中，被徵收人明確爲劉淑琴（已故），這進一步削弱了陳梓龍主張權利的基礎。雖然陳梓龍參與了部分徵收後續手續，如選房、簽訂認購書等，但這些行爲並不能直接賦予其對徵收補償利益的所有權。

（三）被告抗辯理由的合理性審查

被告提出民事訴訟無法解決徵收補償利益爭議以及訴爭房屋未辦理所有權登記，原告不享有所有權的抗辯理由具有一定合理性。徵收補償涉及政府行政行爲和行政程序，在徵收過程中，行政機關對被徵收人的認定以及補償標準、方式等的確定具有主導性。對於不動產物權，依法登記是其設立、變更、轉讓和消滅的生效要件。在本案中，訴爭房屋尚未辦理所有權登記，原告僅依據認購書等材料主張所有權，在法律上依據不足。法院綜合考慮這些因素，認爲被告的抗辯理由成立，進而駁回了原告的訴訟請求。

五、勝訴辦案心得

（一）深入研究相關法規政策

對於被告方律師而言，在這類涉及公房徵收補償的案件中，深入研究公房管理法規、徵收補償政策以及相關民事法律規定是關鍵。本案中，律師需要準確把握公房承租權的變更條件、徵收補償利益的分配原則以及不動產物權登記的法律要求等。通過對這些法規政策的深入理解，能夠在庭審中清晰闡述被告的立場，爲法院的判決提供有力的法律依據。在處理類似案件時，持續關注法規政策的更新變化，及時調整辦案思路，確保能夠準確運用法律武器維護當事人的權益。

（二）注重證據的收集與運用

在庭審過程中，充分收集和運用證據至關重要。被告方律師應指導當事人收集能夠證明徵收程序中被徵收人主體認定、房屋產權歸屬等關鍵事實的證據。例如，本案中收集的房屋徵收補償協議等一系列文件，明確顯示被徵收人是劉淑琴（已故），這成爲反駁原告主張的重要證據。同時，對於原告提交的證據，要進行細緻審查，找出其中存在的漏洞和不足。在處理此類案件時，建立完善的證據收集和整理體系，通過嚴謹的證據運用，增強被告方主張的可信度，提高勝訴的可能性。

（三）合理構建抗辯邏輯

面對原告的訴訟請求，合理構建抗辯邏輯是贏得案件的重要保障。在本案中，被告方律師從行政行爲性質、不動產物權登記等多個角度進行抗辯，形成了完整的邏輯鏈條。首先指出徵收補償是政府行政行爲，民事訴訟存在侷限性；其次強調不動產物權登記的必要性，說明原告未辦理登記不享有所有權。在實際辦案中，提前預判原告可能提出的主張，針對這些主張制定全面、合理的抗辯策略，從事實和法律層面進行有力反駁，維護被告的合法權益。