遺產繼承律師：解析拆遷補償政策，助非集體成員分得回遷房居住權

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林小羽（被繼承人之子，隨父姓）

被告：李素蘭（被繼承人之母，原告祖母）

被繼承人：

林芳（林小羽之母，2001 年去世）

林建軍（林小羽之父）

（二）案件背景

林建軍與林芳系夫妻，育有一子林小羽。林芳於2001 年去世，生前在北京市房山區A號院擁有44.6 平方米房屋產權，經公證由林小羽繼承。2016 年，A號院因北京市房山區城關中心區棚戶區改造被拆遷，李素蘭（林芳之母）作爲宅基地使用權人與社區管委會簽訂拆遷協議，獲得回遷房兩套（一號、二號，各82.48 平方米）及補償款。林小羽此前已通過訴訟分得部分補償款，現因回遷房建成，主張二號房屋歸其所有，李素蘭以林小羽非村集體成員、回遷房與宅基地掛鉤爲由抗辯，雙方訴至法院。

（三）關鍵事實與證據

產權與繼承依據：

林芳名下44.6 平方米房屋屬夫妻共同財產，經公證由林小羽單獨繼承，林建軍放棄繼承權。

拆遷協議認定A號院宅基地面積318.66 平方米，房屋總面積 218.58 平方米，李素蘭作爲宅基地使用權人簽訂補償協議，獲得 213.6 平方米回遷房指標及 40 平方米困難補助，選購兩套 82.48 平方米房屋（合計 164.96 平方米）。

爭議焦點證據：

原告提交公證書、前案判決書，證明對A號院房屋享有繼承權，拆遷補償應包含回遷房利益。

被告提交《城關中心區棚戶區改造項目集體土地宅基地上房屋拆遷補償與定向安置方案》，主張回遷房面積與宅基地掛鉤，原告非集體成員無資格，且其繼承房屋面積僅44.6 平方米，無權主張 82.48 平方米房屋。

前案與本案關聯：

2020 年判決認定林小羽有權分得拆遷補償款，但因回遷房未建成未處理；2022 年回遷房交付後，林小羽再次起訴主張房屋使用權。

二、爭議焦點

（一）原告是否享有回遷房選房資格

原告主張：基於繼承取得A號院44.6 平方米房屋產權，根據 “房地一體” 原則，有權獲得對應拆遷利益，包括回遷房安置資格。

被告抗辯：回遷房資格基於宅基地使用權，原告戶籍不在拆遷範圍內，非村集體成員，且拆遷政策規定僅宅基地使用權人可獲補償，原告繼承的房屋依附被告宅基地，無獨立使用權。

（二）回遷房面積如何計算分配

原告主張：按繼承房屋佔總建築面積比例（44.6/218.58≈20.4%）計算，應享有 213.6 平方米 ×20.4%≈43.57 平方米，現主張 82.48 平方米房屋，超出部分願按市場價補差價。

被告抗辯：回遷房面積以宅基地面積爲基數計算，與地上房屋面積無關，原告僅能獲得房屋重置成新價補償，無權參與宅基地相關的回遷房分配。

（三）回遷房性質及處理方式

原告主張：回遷房屬拆遷補償利益，應確認所有權或居住使用權，法院可參照市場價格處理面積差。

被告抗辯：回遷房尚未辦理產權登記，且原告非集體成員，法院不應處理居住使用權，應駁回起訴。

三、裁判結果

居住使用權歸屬：

北京市朝陽區二號房屋（82.48 平方米）居住使用權歸林小羽享有。

面積差價款支付：

林小羽按每平方米14000 元向李素蘭支付超出應得面積（43.57 平方米）的差價款 631880 元（計算公式：(82.48-43.57)×14000-43.57×2000）。

駁回其他請求：

駁回林小羽要求確認房屋所有權的請求，因尚未辦理產權登記，僅處理居住使用權。

四、案件分析

（一）拆遷補償利益的繼承與分配

根據《民法典》第339 條 “房地一體” 原則，林小羽繼承的房屋所有權包含對應宅基地使用權，雖宅基地使用權登記在李素蘭名下，但林小羽作爲房屋所有權人，有權獲得該部分房屋對應的拆遷利益（包括回遷房面積）。前案判決已確認其對補償款的權利，本案進一步認定回遷房屬拆遷利益延伸，應納入分配範圍。

（二）選房資格的法律認定

被告主張回遷房資格僅限宅基地使用權人，但《土地管理法》第11 條規定地上建築物所有權人對宅基地享有合法使用權，且拆遷政策未排除房屋所有權人的補償權利。林小羽通過繼承取得房屋產權，雖非村集體成員，仍可因房屋所有權獲得依附於該房屋的拆遷補償，包括回遷房面積。

（三）面積計算的合理性

法院參照前案確定的房屋面積比例（20.4%），結合拆遷方案中 “應安置面積與房屋建築面積掛鉤” 的規則，認定林小羽應得 43.57 平方米。因回遷房不可分割，判決其享有整套房屋使用權並補差價，既符合 “物盡其用” 原則，也平衡了雙方利益。

（四）未登記回遷房的處理規則

因回遷房尚未辦理產權登記，法院依據《民法典》第229 條，結合實務中對未登記安置房的處理慣例，僅確認居住使用權而非所有權，避免因產權未登記導致判決無法執行，同時保障原告實際居住需求。

五、勝訴辦案心得（原告視角）

（一）繼承權利的連貫性證明

核心證據：公證書（證明房屋繼承權）、前案判決書（確認拆遷補償款權利），形成“繼承房屋→拆遷利益→回遷房資格” 的完整證據鏈，證明原告權利來源合法，強化 “房地一體” 原則的適用。

（二）拆遷政策的精準解讀

抓住拆遷方案中“房屋補償包含宅基地區位補償” 的條款，主張原告作爲房屋所有權人，有權獲得與房屋對應的宅基地補償利益，突破被告 “僅限宅基地使用權人” 的抗辯，將補償範圍從地上物延伸至宅基地衍生權益。

（三）不可分割財產的靈活主張

針對回遷房不可分割且未登記的特性，調整訴訟請求爲“居住使用權 + 差價補償”，符合法院對未登記房產的處理習慣，避免因主張所有權被駁回，提高勝訴可能性。

（四）前案裁判的充分利用

援引前案中法院對“按份共有關係”“面積比例計算” 的認定，作爲本案關鍵說理依據，減少重複舉證，利用司法連貫性增強主張的說服力，降低訴訟成本。

（五）地域政策的針對性應對

強調北京市地方性拆遷政策中“保護房屋所有權人利益” 的精神，結合《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》相關規定，說明原告作爲合法繼承人的補償資格，弱化戶籍限制的影響。

本案啓示：在涉及北京市回遷房的繼承糾紛中，需緊扣“房地一體” 原則，通過繼承公證和前案裁判固定權利基礎，同時結合本地拆遷政策靈活主張權益。針對未登記房產，優先主張居住使用權並通過差價補償解決面積爭議，既符合法律規定，也能實現實質公平。