公房買賣必看！共同居住人起訴無效的敗訴原因，律師支招

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

本案圍繞北京市豐臺區一號房屋的承租與買賣問題展開，涉及公房管理相關規定以及家庭內部的權益糾紛。原告李悅蘭與被告李悅剛系姐弟關係，房屋源於1993 年其父親李建國承租公房的拆遷安置。由於公房權益歸屬及後續買賣過程存在爭議，導致雙方對簿公堂，該案件不僅關乎當事人的居住權益，也涉及對公房管理政策法規的理解與適用。

二、案件詳情

原被告信息

原告：李悅蘭，與被告李悅剛系姐弟關係，作爲原拆遷被安置人及房屋實際共居人，主張對案涉房屋的相關權益。

被告：

李悅剛，李悅蘭的弟弟，現爲案涉房屋所有權人之一。

Y 公司，與李悅剛簽訂出售公有住房協議書，負責案涉房屋的出售事宜。

爭議焦點

李悅剛與Y 公司簽訂的房屋買賣合同是否無效。

李悅蘭是否具備訴訟主體資格。

法院查明事實

1993 年 12 月 13 日，李建國簽署《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》，崇文區 M 號拆遷，安置地址爲豐臺區一號兩居室。

2000 年 4 月 19 日，李建國與北京市 W 公司簽訂《北京市公有住宅租賃合同》，承租一號房屋。

2005 年 10 月 17 日，李建國申請將房屋承租人變更爲李悅剛，稱自己無力負擔房屋費用，李悅剛自 1995 年入住且因贍養原因申請變更，李悅蘭、陳宇鵬夫妻、李建國之女李悅潔、李悅剛均簽署同意書。

2005 年 11 月 25 日，李悅剛與北京 W 公司簽訂《北京市公有住宅租賃合同》，承租一號房屋。

2010 年 5 月 7 日，北京 Y 公司與李悅剛簽訂《出售公有住房協議書》，李悅剛交納購房款 67167 元購買一號房屋。

2010 年 7 月 8 日，李悅剛辦理房屋所有權登記。

2014 年 12 月 29 日，一號房屋登記爲李悅剛與周雅霞按份共有，李悅剛佔 1% 份額，周雅霞佔 99% 份額。

李悅剛認可爲西城區S 號房屋的承租人，李悅蘭主張李悅剛不符合購買一號房屋條件，因其不能享受兩套政策性房屋。Y 公司提交相關文件，證明房屋來源及出售的合法性。

三、裁判結果

法院最終駁回了李悅蘭的訴訟請求，認定李悅剛與Y 公司簽訂的房屋買賣合同有效。

四、案件分析

訴訟主體資格

李悅剛辯稱李悅蘭不符合訴訟主體資格，不是合同相對方或第三人。但從案件性質看，李悅蘭作爲原拆遷被安置人及房屋長期實際居住人，與案涉房屋存在利害關係，具備訴訟主體資格。

合同效力

政策適用性：李悅蘭主張李悅剛因已承租西城區S 號公有住房，不能享受兩套政策性房屋，故無權承租併購買一號房屋。然而，涉案一號房屋是拆遷安置取得，雖前期有租賃管理形式，但並非直管公房性質，也不涉及福利分房性質，所以李悅蘭以此爲由主張合同無效不成立。

合同合法性：李悅剛與Y 公司簽訂的《出售公有住房協議書》是雙方真實意思表示，Y 公司出售房屋經過有關部門批覆，李悅剛也按程序進行了承租人變更及購房手續辦理，合同不存在其他違法法律、行政法規強制性規定，不違背公序良俗的情形，因此合同有效。

五、勝訴辦案心得

證據收集與整理

全面收集能證明房屋承租變更及買賣合法性的證據至關重要。如收集李建國的申請、家庭成員的同意書，以及Y 公司出售房屋的相關批覆文件等，形成完整證據鏈，證明整個過程符合程序和規定。

法律關係梳理

清晰界定房屋性質及相關法律關係。準確判斷案涉房屋不屬於直管公房和福利分房性質，不受李悅蘭所主張的政策限制，從而有力反駁對方觀點。

庭審策略把控

在庭審中，針對李悅蘭的訴求和觀點，逐一進行鍼對性反駁，強調證據的證明力和法律關係的準確性，引導法官關注案件關鍵事實和法律適用，確保勝訴結果。