房產律師：買本村宅基地後賣方反悔，合同效力確認官司的勝訴關鍵

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

20 世紀 90 年代末，我國農村房屋交易市場尚缺乏完善規範，相關法律意識也相對淡薄。在這樣的環境下，1999 年，北京市通州區 S 村村民王逸飛與同村村民趙宇軒及其前妻孫悅之間，圍繞一套位於 S 村 Y 號院內的房屋產生了一場房屋買賣合同糾紛。該房屋登記在趙宇軒名下，而趙宇軒當時正在服刑，其與孫悅已離婚，複雜的人物關係和特殊的房屋處置背景，爲這場糾紛埋下了伏筆。

二、案件詳情

（一）原告主張

1999 年 5 月 25 日，王逸飛與孫悅簽訂《契約》，約定孫悅將趙宇軒名下 Y 號院內正房五間以 5000 元價格出售給王逸飛。簽約當日，王逸飛以現金支付購房款，孫悅交付房屋。王逸飛認爲，趙宇軒曾向村委會寫字據委託孫悅賣房，所以這份《契約》有效，據此訴請法院確認契約有效，並要求被告承擔訴訟費。

（二）被告答辯

趙宇軒稱，契約非自己簽訂，自己未委託孫悅賣房，也未出具委託書，不構成表見代理，且自己未收到房款，該契約根本不成立。孫悅答辯意見與趙宇軒一致，強調自己無權簽字賣房，合同不成立。

（三）法院查明事實

1999 年 4 月 30 日，趙宇軒向村委會出具字據，表明房子由前妻孫悅代爲變賣。5 月 25 日，孫悅與王逸飛簽訂房屋買賣契約，明確趙宇軒委託孫悅及村委會賣房。簽約當日，王逸飛支付購房款 5000 元。庭審中，趙宇軒和孫悅對部分證據提出異議，趙宇軒強調房屋是其婚前財產，給村委會的字據不能當委託書，契約主體與自己無關；孫悅認可簽字但否認契約合法性和關聯性。王逸飛稱基於趙宇軒給村委會的字據纔買房，認爲趙宇軒委託前妻賣房。孫悅表示因生活困難自行賣房，房款用於生活開銷。趙宇軒稱不知房屋被賣，未追認買賣行爲。王逸飛表示 2006 年翻建房屋時趙宇軒雖到場阻攔，但看到契約後未再反對，現翻建後的房屋由其兒子居住。此外，孫悅與趙宇軒於 1997 年離婚，王逸飛爲 S 村農業家庭戶。

三、裁判結果

法院確認原告王逸飛與被告趙宇軒（被告孫悅代簽）於1999 年簽訂的《契約》有效。

四、法律分析

（一）契約簽訂主體認定

根據相關法律規定，受託人以自己名義在委託人授權範圍內與第三人訂立合同，第三人訂立合同時知道代理關係的，合同直接約束委託人和第三人。本案中，趙宇軒給村委會的字據及契約內容都表明趙宇軒委託孫悅賣房，且趙宇軒多年未提實質異議，足以認定賣房人爲趙宇軒、買房人爲王逸飛。趙宇軒稱字據非委託書的抗辯，不符合日常經驗，法院未予採納。孫悅作爲完全民事行爲能力人，認可簽字卻無法合理解釋契約內容，其無權處分、契約不成立的主張也未被法院支持。

（二）契約效力認定

王逸飛是S 村集體經濟組織成員，其與趙宇軒（孫悅代簽）簽訂的契約是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，且已履行完畢，不存在合同無效情形，所以契約合法有效。孫悅稱王逸飛乘人之危，但無證據證明，法院同樣未予支持。

五、辦案心得

重視證據細節挖掘：在本案中，對趙宇軒給村委會字據內容的細緻分析成爲關鍵，它不僅證明了委託關係，還影響了契約主體和效力的認定。因此，在處理案件時，律師要善於從各類證據中挖掘關鍵細節，構建有力證據鏈。

準確把握法律關係：理清案件中複雜的人物關係和法律關係，如本案中的委託關係、房屋買賣關係、夫妻關係等，是準確適用法律的基礎。只有對法律關係有清晰認識，才能找準法律依據，爲當事人爭取有利結果。

關注日常生活經驗運用：法律裁判並非孤立存在，日常生活經驗在法律推理和判斷中發揮着重要作用。本案中運用日常經驗判斷字據性質，這提示律師在辦案時要結合生活常理，使法律論證更具說服力。

積極應對被告抗辯：提前預判被告可能提出的抗辯理由，並準備充分的反駁依據。本案中被告提出契約不成立、無權處分等抗辯，律師需從證據、法律規定等多方面進行反駁，維護當事人合法權益。