購房未過戶被查封，買方訴求確認合同效力追違約金。

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易市場中，定向安置住房的買賣存在諸多限制和特殊規定。這類房屋往往是爲了安置特定人羣而建設，其上市交易條件較爲嚴格。隨着城市化進程的推進，許多人因各種原因選擇購買定向安置住房，由此引發的合同糾紛也日益增多。本案就發生在這樣的背景下，原告李明與被告王芳、張宇簽訂了定向安置住房買賣合同，然而在合同履行過程中，因被告的違約行爲和房屋被查封等問題，導致糾紛產生，凸顯了此類房屋買賣交易中的風險以及法律在解決此類糾紛時的關鍵作用。

二、案件詳情

（一）原告主張

李明向法院提出兩項訴訟請求：一是請求確認雙方簽訂的房屋買賣合同有效，並判令被告繼續履行合同，將北京市豐臺區H 室房屋登記至自己名下；二是請求判令被告支付房價總款 20% 的違約金 60 萬元。

李明陳述，2016 年 6 月 16 日，他與被告簽訂《房屋買賣合同》，約定被告將北京市豐臺區 H 室房屋以 300 萬元的價格出售給他。該房屋爲定向安置住房，2019 年 10 月 20 日才符合上市交易條件，付款方式爲分三次付款。合同第六條明確約定被告承諾房屋沒有產權糾紛，若因被告原因導致房屋不能辦理過戶或發生債權債務糾紛，被告需支付房價總款 20% 作爲違約金。

2018 年底到 2019 年 1 月期間，被告陸續向李明及家人提前索要 20 萬元房款，李明出於信任被告且希望順利過戶的考慮，提前支付了這筆款項。但付款後卻無法與被告取得聯繫。2021 年 4 月 8 日，李明發現朝陽區法院在標的房屋樓道內張貼了房屋查封公告。由於被告嚴重違約，無法如期辦理房屋過戶手續，李明認爲自己極有可能喪失房屋所有權，爲維護合法權益，遂向法院起訴。

（二）被告答辯

王芳和張宇均未有書面答辯。

（三）法院查明

王芳是豐臺區H 室房屋的所有權人，權屬爲 “單獨所有”，房屋性質爲定向安置住房，房屋所有權證書登記時間爲 2014 年 10 月 20 日，張宇系王芳之子。

2016 年 6 月 16 日，王芳、張宇與李明簽訂《房屋買賣合同》，對房屋抵押情況、成交價格、付款方式等進行了約定，其中明確在房屋產權能夠變更的時間點，賣方須配合買方辦理更名過戶手續，否則視爲違約，並約定了違約金的計算方式。三方均在合同上簽字按手印。

李明提交轉賬憑證及收條，證明已實際支付購房款290 萬元，涉案房屋於 2016 年交付李明居住至今。

2021 年 4 月 8 日，北京市朝陽區人民法院發佈公告，因 Y 公司訴張宇、王芳買賣合同糾紛一案，涉案房屋被依法查封，李明就查封事宜先後向朝陽區法院提出執行異議並提起執行異議之訴，案件正在審理中。

李明提交電話通話記錄截屏，顯示其多次聯繫王芳及張宇，但均無人應答。

經調查，涉案房屋在本案審理中已被查封，查封期限爲2019 年 6 月 27 日起至 2022 年 6 月 26 日止。

三、裁判結果

確認王芳與李明所簽訂的《房屋買賣合同》有效。

王芳於本判決生效之日起七日內向李明支付違約金600000 元。

四、案件分析

合同效力認定：李明與王芳、張宇簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思的表達，且不存在違反法律、行政法規強制性規定的情況，所以合同合法有效。雖然張宇在合同上簽字，但他並非房屋所有權人，合同權利義務應由房屋所有權人王芳承擔。

違約認定與責任承擔：李明按照合同約定交付了購房款，而王芳卻因自身債權債務糾紛致使涉案房屋被司法查封，未能履行將房屋產權變更登記至李明名下的義務，構成違約。根據《合同法》規定，當事人一方不履行合同義務或者履行義務不符合約定，應承擔違約責任。但由於涉案房屋在審理期間處於司法查封狀態，屬於法律上不能履行的情形，所以法院不支持李明要求王芳協助辦理房屋產權證的訴求，李明可在條件具備後另行主張。不過，對於李明要求王芳支付違約金的請求，因爲合同中明確約定了違約情形和違約金計算方式，王芳的違約行爲符合支付違約金的條件，所以法院予以支持。

缺席審判：王芳、張宇經法院傳喚未到庭應訴，視爲其放棄答辯和對證據質證的權利，法院依法缺席審判。

五、辦案心得

充分了解房屋性質和交易風險：在處理涉及定向安置住房等特殊房屋的買賣糾紛時，律師要提醒當事人充分了解房屋性質、交易限制和潛在風險。定向安置住房的交易條件與普通商品房不同，可能存在產權糾紛、無法按時過戶等風險，當事人在簽訂合同前應謹慎評估。

規範合同條款：一份完善的合同對於預防和解決糾紛至關重要。在起草和審查房屋買賣合同，特別是涉及特殊房屋買賣合同時，要明確雙方的權利義務、付款方式、過戶時間、違約責任等關鍵條款，避免因合同約定不明引發糾紛。本案中，雖然合同約定了違約金，但在其他方面可能存在一些潛在的爭議點，這也爲今後的合同起草提供了借鑑。

注重證據收集與保全：在糾紛發生後，及時收集和保全證據是維護當事人權益的關鍵。李明能夠提交轉賬憑證、收條和通話記錄等證據，爲其主張提供了有力支持。律師應指導當事人在交易過程中注意保留各類證據，如合同、付款憑證、溝通記錄等，以便在發生糾紛時能夠充分舉證。

關注案件審理程序：在案件審理過程中，要密切關注案件進展和相關法律程序。本案中，李明就房屋查封事宜提出執行異議和執行異議之訴，這一系列程序對案件的最終走向產生了影響。律師需要熟悉各類法律程序，及時爲當事人提供準確的法律建議和代理服務，確保當事人的合法權益得到有效維護。