剖析該案例：購房後開發商抵押房屋致過戶困難，買方起訴實現過戶

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）房屋交易背景與過程

2003 年，某銀行因與 W 公司存在借款合同糾紛，向法院提起訴訟。訴訟期間，應銀行申請，法院查封了 W 公司位於北京市海淀區 T 號樓東樓三、五層，面積達 889.4 平方米的房產，以及與之對應的 4178.94 平方米土地使用權。法院隨後判決 W 公司需償還銀行貸款本金 110 萬元及相應利息，銀行對涉案房產及土地使用權享有優先受償權。判決生效後，W 公司未履行判決義務，銀行遂向法院申請強制執行。

在此期間，W 公司委託某房地產經紀公司銷售被查封房產中的部分房屋。2005 年 3 月 16 日，蘇敏通過該房地產經紀公司與 W 公司簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，W 公司將位於北京市海淀區 E 室（建築面積 85.52 平方米，屬於 889.4 平方米集體產權房範圍內）的房屋出售給蘇敏，房屋總價爲 295044 元。W 公司承諾協助辦理原產權單位的相關手續，若交易後發現房屋轉移前存在產權、債權、債務糾紛，由 W 公司承擔全部責任，簽訂合同後產生的各項費用則由蘇敏承擔。

同日，W 公司出具職工（代表）大會決議，同意將該房屋出售給蘇敏。合同簽訂後，W 公司將房屋交付給蘇敏，蘇敏一直居住使用至今。蘇敏提交了 W 公司於 2005 年 3 月 16 日出具的收條，顯示收到蘇敏購房款 95044 元，加上折抵的 100000 元勞務費，共計收到 195044 元，剩餘 100000 元購房款約定在辦理完過戶手續後當日支付。

（二）糾紛產生與解決嘗試

由於W 公司此前已將涉案房產整體抵押給銀行，且房產處於查封狀態，致使房屋一直無法辦理過戶手續。2016 年 10 月 28 日，銀行將該債權轉讓給 X 公司。爲解決房屋過戶問題，蘇敏等 12 戶購房業主與 X 公司展開協商。最終，雙方達成代償協議，蘇敏等 12 戶業主需在 2018 年 12 月 21 日起 7 日內一次性代 W 公司償還 370 萬元，X 公司在收到代償款後 30 日內配合辦理解除房產及土地的抵押、查封手續。2018 年 12 月 27 日，X 公司確認收到蘇敏等 12 戶業主支付的代償款。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告蘇敏請求法院判令W 公司履行 2005 年 3 月 16 日簽訂的房屋買賣合同義務，將北京市海淀區 E 室的房屋所有權過戶至自己名下。

要求被告W 公司承擔本案訴訟費用。

（二）被告抗辯

合同未備案，無法履行。合同約定一式三份，需在房地局備案一份，但實際未備案。二手房買賣通常需備案才能辦理過戶等手續，未備案導致稅費計算、合同規範性等問題難以確定，原告要求履行合同、辦理過戶在事實上和法律上均無法實現。

部分合同、補充協議約定簽字蓋章後生效，因未經公司法定代表人簽名，合同不生效，也就不存在履行義務一說。

房屋過戶及費用交納事宜約定由房地產經紀公司負責辦理，W 公司已將 889.4 平方米集體產權證和土地使用權證原件交給經紀公司，已履行自身職責。原告應催促經紀公司辦理過戶，如今錯過時間，當初的法律政策和客觀情況已發生巨大變化，責任應由原告自行承擔。

原告所購房屋是集體產權的一部分，尚未進行分割、分戶，未辦理每戶對應的產權證，未進行測繪，也未經規劃和房管部門審查同意分開登記領證，不具備直接過戶條件，原告訴訟請求無法得到支持。

房屋存在整體抵押情況，未經抵押權人同意，買賣協議無效。

處分房屋屬於企業重大決定，未按照集體企業管理法律制度經職工大會表決，房屋買賣行爲不合法。

原告應提交原始憑證證明房款支付情況，部分購房人房款未結清。

本案已過訴訟時效，合同糾紛屬於債權糾紛，訴訟時效原規定爲兩年，現規定爲三年，本案已超過訴訟時效，應駁回訴訟請求。

（三）爭議核心

雙方簽訂的房屋買賣合同是否有效，是否具備履行條件。

房屋過戶義務的承擔主體及責任認定。

購房款支付情況及訴訟時效問題。

三、裁判結果

蘇敏等十二個案件的原告一次性代W 公司向 X 公司償還三百七十萬元（已給付）。

X 公司在本判決生效後三十日內配合辦理解除位於北京市海淀區 T 號樓東樓三、五層 889.4 平方米建築面積房產及使用面積 315.7 平方米土地的抵押、查封手續。

蘇敏在上述抵押、查封手續解除後三十日內將位於北京市海淀區E 室房屋過戶登記至自己名下（所需相關費用由蘇敏負擔），W 公司予以協助配合。

蘇敏在上述房屋過戶登記至自己名下後三日內支付W 公司剩餘購房款十萬元。

四、案件分析

（一）合同效力認定

雙方簽訂的房屋買賣合同是真實意思的體現，且未違反法律法規的強制性規定，合法有效。雖然合同存在未備案、未經法定代表人簽名等形式上的瑕疵，但這些並不影響合同的實質效力。W 公司以合同未備案、未法定代表人簽名爲由主張合同無效或無法履行，缺乏充分的法律依據。

（二）房屋過戶責任認定

W 公司作爲房屋出賣人，有責任爲買受人辦理過戶手續，不能將此義務推卸給房地產經紀公司。房屋無法過戶的根本原因在於其被查封抵押，W 公司在賣房前後均未解決這一問題，理應承擔相應責任。蘇敏等購房業主積極與抵押權人協商並達成代償協議，爲房屋過戶創造了條件。

（三）購房款支付認定

蘇敏提交的W 公司收條上蓋有公章，W 公司雖對此收條不予認可，但未能提交相反證據。而且，房屋交付蘇敏居住使用長達 13 年，在此期間 W 公司未要求支付剩餘購房款，這不符合常理。因此，可以認定蘇敏已支付部分購房款，剩餘款項按約定應在過戶後支付。

（四）訴訟時效認定

由於W 公司的原因導致房屋不能過戶，且合同未明確約定過戶期限，蘇敏等 12 戶購房業主並未明顯怠於行使權利。所以，W 公司關於訴訟時效已過的抗辯不成立。

五、勝訴辦案心得

對於原告的代理律師而言，勝訴的關鍵在於精準把握案件事實與法律規定。在事實層面，充分收集並整理房屋買賣合同、收條、房屋交付使用憑證等證據，以此證明合同有效以及己方已履行部分義務。面對被告在合同效力、過戶責任、購房款支付和訴訟時效等多方面的抗辯，運用紮實的證據和準確的法律依據逐一進行反駁。在法律適用方面，依據《民法典》的相關規定，清晰界定雙方的權利義務關係，着重強調被告應承擔的責任。通過緊密結合案件事實與法律條文，有力地說服法官支持原告的訴訟請求，成功維護了原告的合法權益。