借親屬名買房登記人還過房貸，借名人起訴過戶房屋成功

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係與房屋交易背景

2006 年，因母親身患白血病需長期在北京治療，趙陽（化名）、趙宇（化名）、趙悅（化名）三姐弟商議共同出資購買位於北京市朝陽區 X 號的房屋（以下簡稱涉案房屋）。2006 年 7 月 31 日，趙陽作爲買受人與北京 W 公司簽訂北京市商品房預售合同，購置涉案房屋，房屋總價 916,623 元。後因套內建築面積誤差，房屋總價款調整爲 912,338 元。首付款 402,338 元中，趙宇支付 28 萬元，趙悅支付 10 萬元，趙陽支付 22,338 元。剩餘 51 萬元通過 S 銀行辦理銀行按揭貸款。爲辦理房屋入住，趙陽還支付了公共維修基金、契稅、產權代辦費等共計 72,099 元。

2007 年 2 月 19 日，三人簽訂房屋協議書，約定涉案房屋實際產權人爲趙宇，在趙宇取得房屋所有權時，需還清趙陽、趙悅的購房款，並按實際產權過戶時北京市任意選定的三家銀行定期儲蓄最高利率支付利息。同時約定，由趙宇負責每月償還銀行貸款，房屋供母親居住，趙陽因照顧母親也可居住，房屋作爲趙宇在北京註冊公司的地址，居住期間的物業管理費、水電煤氣等費用由趙陽支付。協議還規定，任何一方違反條款視爲違約，需向其他方支付總購房款 10% 的違約金。

2007 年 6 月 29 日，涉案房屋產權證下發，登記在趙陽名下。2007 年 11 月 16 日，趙宇向趙陽支付 30 萬元，稱用於償還趙陽、趙悅的購房款及利息。2010 年 2 月 22 日，涉案房屋銀行貸款提前一次性全部還清，2 月 25 日註銷抵押登記。2013 年 8 月 16 日，三人的母親去世。2014 年 8 月 12 日，趙宇向趙陽、趙悅郵寄房屋產權過戶通知書，要求給付趙悅 10 萬元，並要求二人協助辦理產權過戶手續。

（二）合同履行與糾紛產生

趙宇認爲，根據房屋協議書，自己是涉案房屋實際產權人，趙陽、趙悅應協助辦理過戶手續。但趙陽、趙悅對此不予理會。趙陽辯稱，趙宇起訴書中陳述存在矛盾，且房屋協議書不真實，購房過程中自己投入大量資金，包括首付款、入住費用、大部分銀行貸款等，房屋不能僅歸趙宇一人所有。趙悅也表示，涉案房屋是三人共同出資購買，自己家境不寬裕，出資10 萬元是爲與趙陽晚年相互照料，房屋升值後若歸趙宇一人所有，自己無法接受。趙陽、趙悅均提出反訴，要求趙宇支付各自爲購買涉案房屋所支付的款項及利息，並支付房屋升值收益。

趙宇針對趙陽的反訴辯稱，首付款中趙陽出資存在置換問題，協議已明確趙陽出資情況，自己已全額支付。銀行貸款按協議應由自己償還，趙陽稱出資還貸缺乏依據，且其提交的取款記錄與還貸情況無法對應。趙宇針對趙悅的反訴辯稱，同意支付首付款10 萬元本金，但利息應按協議約定的同期最高存款利率支付，不同意支付房屋升值部分。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告趙宇請求法院：

確認北京市朝陽區X 號房屋爲其所有。

判令趙陽協助辦理涉案房屋的過戶手續，將房屋過戶至趙宇名下。

判令趙宇向趙悅支付購房款10 萬元及該款項自 2006 年 7 月 21 日至實際給付之日止的利息，按照年利率 5% 計算。

判令趙陽、趙悅各向趙宇支付違約金9 萬元。

（二）被告抗辯

被告趙陽主張：

趙宇起訴陳述存在矛盾，房屋協議書不真實，缺乏房價款支付義務支撐。

自己爲購房投入大量資金，包括首付款、入住費用、大部分銀行貸款等，房屋不能僅歸趙宇一人所有。

趙宇未履行協議項下房貸本金和貸款還款義務，未返還購房款，構成違約，無權主張違約金。

被告趙悅主張：

涉案房屋是三人共同出資購買，自己出資10 萬元，房屋協議書不真實。

房屋升值後若歸趙宇一人所有，自己無法接受。

（三）爭議核心

房屋協議書是否真實有效，涉案房屋的實際產權歸屬如何確定。

趙陽、趙悅爲購買涉案房屋所支付款項及利息的認定，以及是否有權獲得房屋升值收益。

趙宇要求趙陽、趙悅支付違約金的訴求是否合理。

三、裁判結果

確認被告（反訴原告）趙陽名下位於北京市朝陽區X 號房屋歸原告（反訴被告）趙宇所有。

被告（反訴原告）趙陽於本判決生效之日起七日內協助原告（反訴被告）趙宇辦理北京市朝陽區X 號房屋的產權變更手續，將該房屋的產權登記至原告（反訴被告）趙宇名下。

原告（反訴被告）趙宇於本判決生效之日起七日內給付被告（反訴原告）趙悅十萬元及利息。

四、案件分析

（一）合同效力認定

協議真實性與合法性：趙宇、趙陽、趙悅簽訂的房屋協議書系三方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效。雖趙陽、趙悅對協議書提出重新裝訂痕跡及部分內容不真實的質疑，但未提供反證。且趙陽提交的購房合同、交款票據與協議書內容基本一致，趙悅的出資金額也與協議書記載相符，故法院對其質疑不予採信。

產權歸屬約定：協議書明確約定涉案房屋實際產權人爲趙宇，名義產權人爲趙陽，因此趙宇要求確認房屋歸其所有並要求趙陽協助辦理過戶手續的訴求，法院予以支持。

（二）款項支付及利息認定

趙陽反訴款項：趙陽要求趙宇支付其爲購房所支付的款項及利息。其中除房貸部分的票據金額66,231.78 元，小於協議書記載的趙陽已付金額 70,654.39 元，且趙宇已提交匯款 30 萬元記錄證明已支付相關款項及利息，故趙陽無權再次主張。對於趙陽主張的還貸金額 551,610 元，從房屋協議書約定來看，還貸責任在趙宇，趙陽明知自己非實際產權人卻用自有資金還款並提前還貸缺乏合理動機。從雙方提交的銀行明細、取款記錄對比，趙宇提交的證據證明力大於趙陽，故認定涉案房屋貸款實際由趙宇償還，趙陽該項反訴請求法院不予支持。

趙悅反訴款項：雙方對趙宇應給付趙悅本金10 萬元無異議。關於利息，雖協議書約定按過戶時銀行定期儲蓄最高利率計算，但趙宇自願從 2006 年 7 月 21 日起按年利率 5% 計算，法院予以確認，趙悅要求按同期銀行貸款利息支付於法無據，法院不予支持。

（三）房屋升值收益認定

因三方簽訂協議書時明知房屋實際產權人爲趙宇，趙陽、趙悅並無享有房屋因市場發展產生升值收益的權利，故二人要求趙宇支付房屋升值收益的反訴請求，法院不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）注重證據收集與整理

在處理此類案件時，律師需全面收集各類證據，包括合同、付款憑證、銀行交易明細、證人證言等，並對證據進行細緻整理和分析。本案中，趙宇通過收集匯款記錄、公司銀行賬戶明細等證據，有力地證明了自己對房屋的出資及還貸情況，爲勝訴奠定了堅實基礎。

（二）準確把握法律關係與合同約定

準確理解案件中的法律關係，依據相關法律法規和合同約定進行論證。本案中，律師緊扣房屋協議書的約定，明確產權歸屬和各方權利義務，使法院能夠準確認定案件事實和適用法律，提高了勝訴機率。

（三）合理運用邏輯推理與常理判斷

在證據存在爭議時，合理運用邏輯推理和常理判斷，能夠增強主張的說服力。本案中，通過分析趙陽還款動機的不合理性以及雙方證據的關聯性，幫助法官形成內心確信，實現當事人合法權益的維護。