北京房產律師解析借名買三定三限三結合房，出資人勝訴過戶要點

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋拆遷安置與購房指標交易的複雜背景下，借名買房糾紛時有發生。本案聚焦於北京市通州區的一起借名買房爭議，涉及購房指標轉讓、合同效力認定、房屋所有權歸屬以及當事人權益保障等多方面法律問題。2009 年，通州區相關區域列入拆遷範圍，秦藍、林建國一家分得九套定向安置房購買指標，這一事件成爲後續糾紛的源頭。

二、案件經過

（一）原告主張

趙曉英向一審法院起訴，請求判令林麗霞、周宇君繼續履行合同，協助其辦理通州區M 號房屋的所有權轉移登記手續，並要求二被告承擔本案訴訟費。趙曉英稱，其使用林麗霞的購房指標出資購買了訴爭房屋，不僅支付了放棄購買該套房屋本可獲得的相應政府補償款，還繳納了剩餘購房款，辦理了入住和裝修，並將房屋對外出租。爲此，趙曉英提交了銀行轉賬流水、物業費及供暖費繳納憑證、有線電視寬帶訂購安裝合同以及房屋租賃合同等證據。

（二）被告抗辯

林麗霞、周宇君上訴請求撤銷一審判決，改判駁回趙曉英一審全部訴訟請求或發回重審，並要求趙曉英承擔一、二審訴訟費及一審保全費。其理由如下：

事實認定錯誤：一審法院未查清全部案件事實。其一，趙曉英稱案涉房屋在拆遷過程中“沒有人要” 與事實不符，實際上房屋補償款足以覆蓋購房款，周宇君、林麗霞委託林凱處理房屋拆遷等事宜，卻不知房屋被賣給趙曉英。其二，認定案涉房屋歸趙曉英實際所有依據不足，二人從未明示放棄房屋所有權及購買權，也未授權林凱銷售房屋，在得知房屋被無權處分後，已通過報警和收回房屋等行爲不予追認。其三，一審法院對 “借名買房合同” 是否存在及有效未查清，僅依據趙曉英提供的房款支付憑證及林凱的證人證言作爲判決依據不充分。其四，一審法院對案涉房屋拆遷補償及各項補助款總金額認定錯誤，實際補償款足以覆蓋拆遷置換兩套新房的總房款，二人完全不知房屋已被 “買賣”。

法律適用錯誤：本案爭議的“借名買房合同” 系無效合同，一審法院依據《民法典》第五百零三條、第五百零九條作出判決屬適用法律錯誤，應適用《民法典》第一百五十四條、第一百七十一條之規定駁回趙曉英全部訴訟請求。

遺漏訴訟參與人：一審遺漏了必要的訴訟參與人林凱，誤將其作爲證人並採信其證言，林凱應爲本案第三人，其證人證言真實性不應被認可。

（三）法院查明

林麗霞與周宇君系夫妻關係，x秦藍、林建國系林麗霞之父母，林麗霞與林凱系姐弟關係，趙曉英與秦藍系表姐妹關係。通州區 M 號房屋登記在林麗霞名下，性質爲三定三限三結合定向安置房，2017 年 5 月 18 日取得房屋產權證，5 年內不得上市交易，5 年後可按市場價格上市交易，不補交土地收益。

2009 年，秦藍、林建國居住房屋列入拆遷範圍，分得九套定向安置房購買指標。2010 年 4 月 10 日，林麗霞與某拆遷辦簽訂《房屋拆遷補償協議》，約定可取得補償及各項補助款總計 113,215 元，選擇房屋置換的有周轉費。2013 年 6 月 5 日，雙方簽訂《補充協議》，約定選擇保障性房屋置換，所選房款合計 118,200 元由拆遷辦支付給開發建設單位，實際房價款與置換房款差額由林麗霞與開發建設單位結算。2013 年 12 月 30 日，林麗霞與北京 T 公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，選定訴爭房屋，一次性付款 455,340 元，除拆遷補償代付購房款 152,520 元外，還需交納剩餘房款 302,820 元。

庭審中，趙曉英陳述購買訴爭房屋的付款及使用情況，並提交相關憑證。林麗霞表示不知情。秦藍、林凱到庭作證，認可家庭內部協商將購房指標轉讓給趙曉英，趙曉英支付了所有款項。

二審期間，周宇君、林麗霞提交三組證據：第一組證明實際佔有使用涉案房屋；第二組證明獲得補償款足以覆蓋購房款；第三組證明選房表中選房人簽字是趙曉英。趙曉英對第一組證據真實性認可，證明目的不認可；對第二組證據真實性認可，合法性、關聯性、證明目的均不認可；對第三組證據真實性和證明目的均不認可。

（四）法院認爲

依法成立的合同受法律保護，當事人需對自己主張提供充分證據，否則承擔舉證不能後果。結合雙方證據及陳述，可確認趙曉英使用林麗霞購房指標出資購買訴爭房屋並辦理入住裝修等。考慮到雙方親屬關係、房屋拆遷安置的重大性、家庭內部爲利益最大化的協商安排、拆遷至房屋交付入住的時長、林麗霞和周宇君在同一小區有拆遷安置房屋以及秦藍等人的證言，法院對林麗霞、周宇君稱不知情的主張不予採納。現訴爭房屋已過限制交易時間，法院支持趙曉英要求協助辦理過戶的訴訟請求。

三、裁判結果

林麗霞、周宇君於判決生效之日起十五日內協助趙曉英辦理通州區M 號房屋的所有權轉移登記手續。

四、案件分析（勝訴方律師視角）

（一）證據運用與法律關係認定

在證據收集上，注重收集和整理趙曉英支付購房款的銀行轉賬流水、房屋使用過程中的各項費用繳納憑證以及房屋租賃合同等證據。這些證據相互印證，形成完整證據鏈，有力證明趙曉英實際出資購買並佔有使用訴爭房屋的事實。

從法律關係來看，雖然雙方未簽訂書面的借名買房合同，但依據《民法典》中關於合同成立的相關規定，當事人之間的行爲及證據能夠表明存在事實上的借名買房合意。儘管林麗霞、周宇君主張不知情，但綜合案件事實，其主張難以成立。涉案房屋的性質及交易規則雖有特殊規定，但並不影響借名買房合同的效力認定。

（二）應對被告抗辯策略

面對被告提出的事實認定錯誤、法律適用錯誤以及遺漏訴訟參與人等抗辯理由，從事實和法律層面進行有力反駁。在事實方面，強調趙曉英多年來對房屋的實際投入和使用情況，以及家庭內部關於購房指標轉讓的協商過程。通過對證據的細緻分析，迴應被告對證據不足的質疑。在法律層面，準確解讀《民法典》中關於合同效力、無權處分、表見代理等相關規定，明確指出本案中借名買房合同的合法性。針對被告提出的林凱作爲證人的問題，從林凱與案件的關聯性以及其證言與其他證據的相互印證角度進行分析，維護林凱證言的可信度。

五、辦案心得

（一）重視證據收集與整理

處理借名買房糾紛時，全面、細緻地收集證據至關重要。不僅要關注直接涉及房屋買賣的付款憑證等核心證據，還要重視房屋使用過程中的各類間接證據，如物業費繳納憑證、房屋租賃合同等。通過合理整理這些證據，形成完整的證據鏈，能夠有力地支持當事人的主張。

（二）準確把握法律規定與合同條款

深入研究相關法律法規，準確理解合同條款的含義和適用範圍。在本案中，對《民法典》合同編以及房地產相關政策法規的精準把握，幫助在庭審中準確迴應被告的抗辯，維護當事人的合法權益。同時，在審查合同條款時，要注重細節，挖掘合同中潛在的有利因素，爲當事人爭取更大的利益。

（三）注重庭審溝通與應變能力

庭審過程中，與法官保持良好的溝通，清晰、準確地表達觀點是必要的。同時，要根據被告的抗辯及時調整策略，迅速組織反駁觀點，運用法律規定和事實證據進行有力迴應。在本案中，面對被告提出的各種複雜抗辯，靈活應變，從不同角度進行論證，最終贏得了訴訟。