“三定三限” 商品房買賣，需具備本村資格嗎？房產買賣律師說明

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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：周林，自然人。被告：吳剛、陳芳。

（二）案件事實

2009 年，北京市平谷區某村啓動土地徵收與舊村改造項目，村民周林因宅基地被納入徵收範圍，獲得兩套定向回遷安置房（含一號房屋）的購房資格。2012 年 8 月 14 日，周林與城鎮居民吳剛、陳芳簽訂《協議》，以 485,000 元價格將一號房屋轉讓給二人，吳剛、陳芳付清全款後，周林交付房屋鑰匙。2017 年 11 月 2 日，吳剛、陳芳將房屋轉售給案外人趙某。

因一號房屋尚未辦理房產證，周林以房屋所在項目無規劃審批、土地性質爲集體土地，且吳剛、陳芳非本村集體經濟組織成員爲由，主張《協議》違反法律強制性規定無效，並要求返還房屋。吳剛、陳芳則辯稱房屋所在項目已獲政府批覆，土地性質爲國有，且房屋屬於“三定三限” 商品房，協議系雙方真實意思表示，合法有效。

（三）雙方主張

原告主張：

一號房屋所在項目無規劃審批，土地爲集體性質，吳剛、陳芳不具備購房資格，《協議》違反法律強制性規定無效；

依據拆遷方案“回遷安置房購買權不能私自轉讓”，房屋禁止買賣屬不可抗力，吳剛、陳芳應返還房屋。

被告辯稱：

房屋所在項目已獲政府批覆，土地已徵收爲國有，房屋屬於“三定三限” 商品房，協議未違反效力性強制性規定；

協議系雙方真實意思表示，且房屋已轉售他人，無法返還；周林因房價上漲反悔，違背誠實信用原則。

二、爭議焦點

周林與吳剛、陳芳簽訂的《協議》是否因違反法律強制性規定而無效？

拆遷方案中“回遷安置房購買權不能私自轉讓” 的規定是否構成合同無效事由或不可抗力？

吳剛、陳芳是否應向周林返還一號房屋？

三、案件分析

（一）合同效力認定

土地與規劃合規性：根據北京市政府批覆及規劃許可證，涉案房屋所在土地已徵收爲建設用地，項目具備合法規劃，周林主張房屋無審批、土地爲集體性質與事實不符。

購房資格限制：涉案房屋爲“三定三限” 定向安置房，性質爲商品房，購房人無需具備本村集體經濟組織成員身份，吳剛、陳芳具備購房資格。

法律強制性規定適用：《民法典》（合同簽訂時適用《合同法》）規定，違反效力性強制性規定的合同無效。本案中，房屋交易未違反法律、行政法規效力性強制規定，僅受階段性政策影響產權登記，不影響合同效力。

（二）拆遷方案條款解讀

“回遷安置房購買權不能私自轉讓” 應理解爲禁止轉讓購房資格，而非房屋所有權。周林始終保留購房資格，其與吳剛、陳芳的交易未違反該規定。此外，拆遷方案在合同簽訂前已存在，不屬於不可抗力情形。

（三）房屋返還可行性

因房屋已轉售案外人，且合同有效，周林要求返還房屋缺乏事實與法律依據。吳剛、陳芳基於有效合同取得房屋權益，後續轉售行爲亦合法。

四、裁判結果

判決駁回原告周林的全部訴訟請求。

五、案件啓示

合同效力審查要點：判斷房屋買賣合同效力時，需重點審查是否違反法律、行政法規的效力性強制性規定，避免將行政管理規定等同於效力性強制規定。

政策與法律的區分：地方拆遷方案等政策性文件中的禁止性條款，若未上升爲法律、行政法規，一般不影響合同效力。

誠實信用原則：合同當事人不得因市場價格波動等因素隨意反悔，違背誠信原則主張合同無效可能面臨敗訴風險。

交易風險提示：購買回遷安置房等特殊性質房屋時，應充分了解產權登記政策及交易限制，避免因信息不對稱產生糾紛。