房產買賣律師答疑：限制行爲能力人房產被賣如何救濟？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

一、當事人關係

原告：林芳（趙建國配偶，限制行爲能力人）

被告：趙剛（趙建國長子）、趙勇（趙建國次子）、趙蘭（趙建國長女，已去世）、趙梅（趙建國次女）

周婷（趙梅之女，房屋買受人）

孫悅（趙蘭之女，未參與交易）

二、關鍵事實

房屋權屬背景：位於北京市海淀區的一號房屋，於2002 年由趙建國通過房改售房取得，登記在其名下。購房時使用了趙建國與林芳的工齡優惠，屬夫妻共同財產。

交易過程：

2018 年 10 月，趙建國掛失補辦房屋產權證。

2019 年 1 月 22 日，趙建國與周婷簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以100 萬元價格出售房屋，周婷未實際支付房款。

房屋完成過戶登記至周婷名下，交易過程中周婷全權委託趙勇辦理，趙建國登記聯繫方式亦爲趙勇電話。

爭議產生：

林芳因腦出血喪失獨立生活能力，2023 年被法院認定爲限制行爲能力人，指定妹妹林慧爲監護人。

林芳在繼承訴訟中發現房屋已被出售，主張趙建國無權處分且存在惡意串通，請求確認合同無效。

被告抗辯：

趙剛、趙勇、趙梅辯稱：房屋爲趙建國與前妻及子女共有，趙勇出資3 萬元，趙建國與趙勇產權份額超三分之二，有權處分；因林芳拒絕照顧趙建國並持有房本，爲防止抵押風險才轉移房屋。

孫悅表示未參與交易，對糾紛不知情，不同意承擔責任。

三、證據情況

林芳提交：結婚證、房產證、死亡證明、法院判決書（認定限制行爲能力及監護權）、不動產登記檔案（顯示交易異常）。

被告提交：購房出資證明（主張趙勇出資3 萬元）、趙建國醫療記錄（證明林芳未盡照顧義務）。

爭議焦點

房屋權屬性質：林芳主張爲夫妻共同財產，被告方認爲涉及家庭共有份額，趙建國有權處分。

交易是否構成惡意串通：林芳認爲交易價格明顯低於市場價、存在代理關係重合、未監管交易資金，屬惡意串通；被告辯稱係爲保護財產。

合同效力認定：林芳要求確認合同無效，被告主張合同真實有效。

案件分析

一、房屋權屬認定

根據《民法典》相關規定，婚姻關係存續期間取得的財產若無特殊約定，應認定爲夫妻共同財產。本案中，一號房屋雖登記在趙建國名下，但購房時使用夫妻工齡優惠，且無證據證明雙方對產權份額進行約定，故應認定爲趙建國與林芳共同共有。被告主張的家庭共有份額及趙勇出資，缺乏明確約定及法律依據，法院不予採信。

二、惡意串通的判定

無權處分行爲：趙建國未經林芳同意擅自出售房屋，構成無權處分。

交易異常情形：

價格不合理：100 萬元交易價格顯著低於市場價值，且未實際支付房款。

代理關係重合：趙勇同時代理買賣雙方，交易缺乏獨立性與公正性。

資金監管缺失：雙方選擇自行劃轉資金，不符合正常交易規範。

主觀惡意認定：趙建國與周婷通過虛假交易轉移房屋，損害林芳合法權益，符合“惡意串通” 構成要件。

三、合同效力依據

依據《民法典》第一百五十四條，行爲人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行爲無效。本案中，涉案合同因惡意串通損害林芳權益，應認定爲無效。

裁判結果

確認趙建國與周婷於2019 年 1 月 22 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

駁回林芳其他訴訟請求。

案件啓示

夫妻財產處分需謹慎：共同共有人處分重大財產（如房產）時，需取得全體共有人同意，避免無權處分風險。

警惕異常交易行爲：交易價格明顯偏離市場、存在利益關聯方代理、資金監管缺失等情形，可能被認定爲惡意串通，導致合同無效。

保護特殊羣體權益：限制行爲能力人或老年人財產易受侵害，需完善監護制度及財產監管，及時通過法律途徑維權。

留存證據至關重要：涉及財產爭議時，需保留出資證明、溝通記錄、交易憑證等證據，以支撐主張並規避法律風險。