房產買賣律師：僅有出資證明，主張共有權爲何不被法院認可？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：

趙平，自然人

趙靜，趙平之妹，自然人

林慧，趙平之妻，自然人

趙小川，趙平與林慧之子，自然人

被告：

周婷，趙靜之女，趙平外甥女，自然人

周鵬，周婷之父，與趙靜已離婚，自然人

（二）案件事實

2016 年 10 月 28 日，趙平與甲公司簽訂《舊城保護整治項目搬遷補償協議書》及《補充協議書》，約定趙平獲得搬遷補償款 3263495 元、兩套獎勵房源及購房補助 1615200 元。協議簽訂後，趙平自行購買一號房屋，二號房屋（位於朝陽區 X1 號院 X 號樓 X 層 * 號）以周婷名義購買，購房款 1760568 元全部從趙平的搬遷補償款、購房補助款中支出。

2017 年 6 月 26 日，周婷與乙公司簽訂《定向安置房屋項目房屋買賣合同》，但未實際支付購房款。收房後，趙靜出資對二號房屋進行裝修，並持續佔有、出租至今。2020 年 10 月 16 日，二號房屋登記在周婷名下，不動產權證書載明爲單獨所有。

趙平、趙靜、林慧、趙小川認爲，二號房屋購房款源於趙平的搬遷補償，且購房使用了四人的安置人口優惠權益，因此訴請確認該房屋爲五人共有，並明確趙平佔80% 份額、趙靜佔 15% 份額、林慧佔 2% 份額、趙小川佔 2% 份額、周婷佔 1% 份額。周婷與周鵬則辯稱，周婷作爲被安置人之一，對房屋享有物權，且各方已在拆遷中分別獲得安置，房屋登記在周婷名下應屬其個人所有，同時要求趙靜返還房屋出租收益。

（三）查明事實

人物關係：趙平與趙靜系兄妹，林慧爲趙平之妻，趙小川爲趙平與林慧之子；趙靜與周鵬曾爲夫妻，周婷系趙靜與周鵬之女。

拆遷協議：趙平承租房屋拆遷時，戶籍在冊人口共6 人（趙平、林慧、趙小川、趙靜、周鵬、周婷）。甲公司向趙平支付搬遷補償款，並提供兩套獎勵房源及購房補助，明確由趙平自行解決家庭內部補償分配。

房屋權屬登記：二號房屋由周婷簽訂購房合同並登記其名下，房屋性質爲按經濟適用房產權管理。此前，周婷起訴趙平分割拆遷補償款的訴訟已被法院駁回，生效判決認定補償款數額與戶籍人數無關。

購房合意：各方確認，以周婷名義購買二號房屋系6 名在冊人口共同商議的結果。

二、爭議焦點

二號房屋登記在周婷名下，趙平等四人能否以出資及安置人口權益爲由主張共有權？

購房款來源於趙平的搬遷補償，是否直接決定房屋所有權歸屬？

周婷要求趙靜返還房屋出租收益的主張是否成立？

三、案件分析

（一）物權登記的法律效力

根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力。二號房屋由周婷作爲買受人簽訂合同，並登記在其名下，登記程序合法合規。物權公示公信原則賦予登記權利人對抗第三人的權利，在無證據證明登記錯誤或存在惡意串通的情況下，應推定周婷爲房屋所有權人。

（二）出資與所有權的關係

雖然購房款來源於趙平的搬遷補償款，但出資行爲並不直接等同於取得房屋所有權。拆遷補償協議明確約定由趙平自行解決家庭內部補償分配，且以周婷名義購房系各方協商一致的結果。若趙平等認爲出資行爲產生債權債務關係或共有合意，應另行通過協商或訴訟解決，而非直接主張所有權確認。

（三）房屋出租收益歸屬

周婷主張返還出租收益，需證明其對房屋享有合法佔有、使用、收益的權利，且趙靜的出租行爲構成侵權。但本案核心爭議爲所有權歸屬，在未確認周婷爲唯一所有權人的情況下，其收益主張缺乏權利基礎，法院不予支持。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第二百零九條、第二百三十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條及相關司法解釋，判決駁回趙平、趙靜、林慧、趙小川的全部訴訟請求。

五、案件啓示

物權登記的權威性：不動產物權以登記爲準，實際出資人若未進行產權登記，或登記在他人名下且無明確共有約定，將面臨無法主張所有權的風險。建議在出資購房時明確產權歸屬，並及時辦理登記手續。

家庭財產約定的重要性：涉及家庭內部財產分配，尤其是拆遷補償、共同出資購房等重大事項，應簽訂書面協議明確各方權利義務，避免因口頭約定或模糊合意引發糾紛。

債權與物權的區分：出資行爲可能產生債權關係（如借款、墊資），但不等同於物權。當事人需準確判斷法律關係性質，選擇正確的維權路徑。

證據留存的必要性：主張共有權或其他財產權益時，需提供充分證據（如協議、轉賬記錄、溝通記錄等）。缺乏證據支持的主張，即便存在事實基礎，也可能面臨敗訴風險。