房產律師揭秘：買家借名購房後賣家拒絕過戶，法院將如何裁定？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房屋交易市場中，購房資格轉讓與房屋買賣協議的效力認定及履行問題時常引發爭議。此類糾紛不僅關乎當事人的切身利益，還對市場秩序和公平競爭產生影響。本案發生在河北省，圍繞一份《房屋交易預定協議》展開，對於明晰此類糾紛中的法律責任和規範房屋交易市場具有重要參考價值，也爲司法實踐提供了典型範例。

二、案件詳情

（一）原告主張

王麗向法院提出訴訟請求：一是確認王麗與李明峰、趙曉芝簽訂的《房屋交易預定協議》有效；二是李明峰、趙曉芝協助王麗將一號房屋過戶到王麗名下；三是…… 。

王麗稱，2017 年 3 月 27 日，李明峰與她簽訂《房屋交易預定協議》，約定房屋售價轉讓號費 22000 元，她預付李明峰購房定金 10000 元，協議簽訂後，李明峰配合她完成過戶手續，過戶一切費用由她承擔。協議簽訂後，她以李明峰名義與 XX 房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同，購買一號房屋，並交納購房款 525375 元及車位意向金 20000 元。現涉案房屋已取得不動產權證書，依照約定李明峰應配合她辦理該房屋的過戶手續，將房屋過戶到她名下，故訴至法院。

（二）被告答辯

李明峰、趙曉芝辯稱，不同意王麗的訴訟請求，理由如下：

合同無效：涉案房屋具有福利性質，是XX 公司按照嚴格條件篩選後分配給本單位職工的房屋，王麗不是 XX 公司職工，不具備購房資格，王麗、李明峰在明知王麗不具備相關資格的情況下，惡意串通進行的買賣房號的行爲，必然導致其他符合條件的單位職工無法購買，侵害了其他符合購房資格人的合法利益，故該協議應屬無效。

合同性質：本案合同不屬於房屋買賣合同，雙方對房屋的坐落、價格、面積、交付時間等具體條款未達成一致，不具備買賣合同的可履行性。購房號僅僅是對後續達成房屋買賣合同的一種預定行爲。王麗所交付的10000 元在協議中明確約定爲定金，非購房款。同時雙方在協議中明確約定了需要另籤買賣合同，說明雙方對合同的具體條款需要進行協商和確認。

公平原則：王麗的訴訟請求違反了等價有償原則，王麗在僅僅支付定金的情況下，就想取得涉案房產是明顯不公平的。在沒有達成買賣合同並支付相應價款的情況下，王麗也無權要求李明峰、趙曉芝爲其辦理過戶手續。

風險承擔：王麗墊付房款的行爲是爲了促成合同締約的自願行爲，其應對李明峰、趙曉芝是否同意與其簽署房屋買賣合同的風險有所預料，也應該自行承擔後續可能產生的買賣風險。

（三）法院查明

2017 年 3 月 27 日，甲方（賣方）李明峰與乙方（買方）王麗簽訂《房屋交易預定協議》，約定房屋售價轉讓號費 22000 元，乙方預付甲方購房定金 10000 元，雙方於 2017 年月日前簽訂買賣合同，在未簽訂房屋交易合同前，乙方如在規定日期內放棄簽訂視爲違約；若雙方都願意放棄簽訂，經協商可終止協議，甲方原數返還定金；協議簽訂後，雙方商議買賣合同簽訂時間，甲方配合乙方過戶手續，過戶一切費用由乙方承擔，中介費 5000 元由乙方出，協議生效後，如雙方違約不退還。協議簽訂後，王麗向李明峰支付 10000 元，剩餘 12000 元王麗稱因李明峰、趙曉芝拒收而未支付，庭審中，王麗同意給付剩餘 12000 元，且稱已支付中介費 5000 元。

2017 年劉華（王麗丈夫劉軍之父）向 XX 分公司住房建設管理辦公室繳納改善房意向金 20000 元，XX 公司住房建設管理辦公室收款收據載明交款名稱爲李明峰趙曉芝，交款人簽字劉華。同日，劉華向 XX 房地產開發有限公司轉賬 165375 元，XX 房地產開發有限公司出具收款收據，付款人：李明峰趙曉芝。3 月 30 日，劉華再次轉賬 200000 元，王先生（王麗之父）轉賬 160000 元，XX 房地產開發有限公司出具收款收據，客戶名稱：李明峰，趙曉芝，交款明細一次性房款 360000 元，付款人：李明峰，趙曉芝。

2017 年 4 月 1 日，李明峰、趙曉芝（委託人）與王麗（受委託人）簽訂授權委託書並在公證處公證，委託王麗全權辦理房屋相關事宜。2017 年，李明峰、趙曉芝將王麗訴至法院，要求解除授權委託書並交付相關財產及材料，法院判決駁回其訴訟請求，李明峰、趙曉芝不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。

2017 年 4 月 4 日，王麗以李明峰、趙曉芝名義與 XX 房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同（預售），購買一號房屋，總價值 525375 元。庭審中，雙方均認可王麗已繳納涉案房屋全部價款 525375 元及車位意向金 20000 元，王麗在買受人處簽署李明峰、趙曉芝姓名並捺手印。2021 年 5 月 7 日，涉案房屋取得不動產權證書，權利人爲李明峰、趙曉芝，共有情況爲共同共有。

三、裁判結果

王麗與李明峰簽訂的《房屋交易預定協議》有效；

本判決生效後十日內，李明峰、趙曉芝協助王麗將河北省一號房屋過戶到王麗名下；

本判決生效後十日內，王麗給付李明峰、趙曉芝房屋售價轉讓號費12000 元。

四、案件分析

合同效力認定

根據法律規定，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。王麗與李明峰簽訂的《房屋交易預定協議》實際爲購房資格的轉讓協議，該協議系雙方真實意思表示，並未違反法律強制性規定，故協議合法有效，雙方應按約定履行各自義務。

合同性質與履行分析

王麗與李明峰、趙曉芝簽訂房屋交易預定協議後雖未再行簽訂買賣合同，但王麗交納了涉案房屋全部購房款，且房屋購買全部手續均在王麗處，李明峰、趙曉芝並未實際出資，並非實際購房人，王麗系借用其名義購買涉案房屋，且涉案房屋登記的權利性質爲出讓/ 市場化商品房，李明峰、趙曉芝在明知上述情況的前提下將購買資格進行轉讓，並約定相應房屋售價轉讓號費，雙方的行爲並未違反等價有償的原則，故對李明峰、趙曉芝的答辯意見，法院不予採信。

過戶訴求判定

現涉案房屋登記在李明峰、趙曉芝名下，具備過戶條件，王麗要求李明峰、趙曉芝協助其將位於一號房屋過戶到王麗名下的訴訟請求，法院予以支持。王麗同意將剩餘12000 元支付給李明峰、趙曉芝，爲避免當事人訴累，法院一併在本案中予以處理。

五、勝訴辦案心得

精準把握法律規定：處理此類房屋交易預定協議糾紛，必須精準掌握合同效力認定、合同性質判斷以及合同履行等相關法律規定。明確合同無效的情形、預約合同與本約合同的區別以及合同履行的要求，爲案件處理提供堅實的法律基礎。在本案中，正是依據這些法律規定準確判斷合同效力和性質，支持過戶訴求。

全面收集與審查證據：全面收集和嚴格審查與案件相關的證據至關重要。本案中，對《房屋交易預定協議》、收款收據、授權委託書、商品房買賣合同、不動產權證書等證據進行仔細審查，通過對證據的分析和相互印證，梳理出房屋交易的真實情況和當事人的行爲意圖，有力地支持了訴訟請求和法院判決。

深入分析法律關係：深入分析案件中涉及的各種法律關係，理清購房資格轉讓關係、房屋買賣關係以及委託代理關係。從協議簽訂、款項支付到房屋購買和產權登記，準確把握各環節法律關係的變化和相互影響，有助於準確判斷當事人的行爲性質和法律責任。

注重庭審策略與溝通：在庭審過程中，合理運用證據，清晰闡述觀點，針對對方的抗辯進行有力反駁。同時，注重與法官的溝通，準確傳達案件關鍵信息，引導法官全面瞭解案件事實和法律關係。例如，在庭審中通過對證據的展示和事實的陳述，清晰呈現出協議的有效性和過戶的合理性，獲得法官的認可。