從北京房產律師視角：買家面對賣家反悔過戶，起訴強制過戶勝訴

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係與房屋交易背景

2016 年 8 月 23 日，在某居房產中介公司（化名）的居間服務下，趙莉萍（化名，原告、反訴被告）與孫建軍（化名，被告、反訴原告）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及補充協議。孫建軍將位於北京市朝陽區一號的房屋售予趙莉萍，房屋總價 196.5 萬元，含房屋成交價 150 萬元以及傢俱家電、裝飾裝修等作價 46.5 萬元。合同對房款支付、房屋權屬轉移登記、交付、稅費負擔、貸款及違約責任等均有明確約定。簽約後，趙莉萍依約支付 5 萬元定金與 71.5 萬元首付款，雙方完成網籤，趙莉萍繳納相應稅費，並取得住房公積金貸款審覈確認書。

（二）合同履行與糾紛產生

按補充協議，趙莉萍完成首付款資金監管後，多次催促孫建軍辦理房屋權屬轉移登記，但孫建軍以各種理由推脫。趙莉萍遂起訴，要求孫建軍繼續履行合同，協助辦理房屋過戶並騰空交付，同時支付違約金39.3 萬元。

孫建軍則辯稱並反訴，稱簽約時自己作爲無賣房經驗的空巢老人，在未充分了解條款的情況下被誘導簽字，合同多項條款不公平且與事實不符。後續履約中，趙莉萍與中介存在欺騙誘導行爲，如陰陽合同、非法不實網籤、偷逃稅費等。孫建軍多次要求改正合同條款，重新合法納稅後繼續履行合同，遭趙莉萍拒絕。其於2017 年 1 月 18 日發《催告函》，又於 2 月 10 日發《二手房買賣合同履行期限屆滿後相關事宜通知書》，趙莉萍均未改正。無奈之下，孫建軍於 2 月 19 日行使解除權發《解除存量房屋買賣合同通知書》，要求確認合同於 2 月 20 日解除，趙莉萍配合辦理解約手續，並支付違約金 39.3 萬元。

趙莉萍反駁，稱雙方均首次買賣房屋才委託中介，合同在中介充分告知權利義務下籤訂，是雙方真實意思表示，孫建軍三次拒絕辦理房屋變更登記理由不成立，無權單方解除合同與主張違約金。

某居房產中介公司表示同意繼續履行合同。據其陳述，簽約後趙莉萍支付定金，雙方完成網籤、繳稅，趙莉萍簽署理房通託管協議並支付首付款，孫建軍拒絕簽署該協議。中介三次預約過戶，均因孫建軍要求變更房屋交付時間、覈實公積金批貸情況、不同意按網籤價格繳稅等原因，導致孫建軍未到場，合同未能繼續履行。

法院查明，簽約當日趙莉萍支付定金，後續雙方按流程辦理房屋解押、網籤、公積金貸款審覈、繳稅等手續，趙莉萍也將首付款及物業交割保證金打入理房通託管賬戶。庭審中，趙莉萍提交微信記錄、預約單照片等證明孫建軍拒絕配合過戶構成違約，孫建軍則提交催告函、通知書、微信記錄等證明趙莉萍違約，合同應解除。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告趙莉萍請求法院：

判令被告孫建軍繼續履行合同，協助辦理房屋權屬轉移登記，並騰空交付房屋。

判令被告孫建軍支付違約金39.3 萬元。

（二）被告抗辯

被告孫建軍主張：

合同簽訂存在問題，趙莉萍與中介有欺騙誘導行爲。

趙莉萍在履約中存在違約，合同應解除。

反訴原告孫建軍訴稱：

確認合同於2017 年 2 月 20 日解除，趙莉萍配合辦理解約手續。

判令趙莉萍支付違約金39.3 萬元。

反訴被告趙莉萍辯稱：不同意孫建軍反訴請求，孫建軍無權解除合同。

（三）爭議核心

雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協議是否有效。

孫建軍是否應繼續履行合同，是否構成違約需支付違約金。

趙莉萍是否構成違約，孫建軍能否解除合同並獲賠違約金。

三、裁判結果

原告（反訴被告）趙莉萍於判決生效後七日內向被告（反訴原告）孫建軍支付購房款191.5 萬元。

被告（反訴原告）孫建軍於收到購房款當日協助原告（反訴被告）趙莉萍辦理房屋所有權過戶手續，並交付房屋。

被告（反訴原告）孫建軍於判決生效後七日內向原告（反訴被告）趙莉萍支付違約金3 萬元。

四、案件分析

（一）合同效力認定

趙莉萍與孫建軍簽訂的房屋買賣合同及補充協議，系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。孫建軍雖主張合同條款不公平、簽訂存在問題，但證據不足，法院未採信。

（二）合同履行與違約判定

趙莉萍按約履行支付定金、首付款，辦理網籤、繳稅、公積金貸款審覈等義務。孫建軍以多種理由拒絕配合過戶，雖提出網籤合同可能存在避稅等問題，但合同已明確房屋價款構成等事宜，孫建軍簽字確認，且稅收徵管屬行政職權範疇，其以此爲由拒絕履行合同缺乏依據，構成違約。趙莉萍要求繼續履行合同，且具備履行能力，法院予以支持。

（三）違約金判定

趙莉萍依據補充協議主張違約金有事實和法律依據，但主張數額過高。法院綜合趙莉萍實際損失、合同履行進度等因素，酌減違約金數額。孫建軍反訴要求趙莉萍支付違約金，因自身違約在先，法院未予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）注重合同條款審查與證據收集

作爲代理律師，應仔細審查合同條款，明確雙方權利義務，確保合同合法有效。在履約過程中，注重收集己方依約履行、對方違約的證據，如本案中的微信記錄、預約單照片等，爲訴訟提供有力支撐。

（二）準確把握法律適用

深入研究相關法律法規，準確判斷合同效力、履行情況及違約責任承擔。在訴訟中，合理運用法律條文，論證己方觀點，反駁對方主張。

（三）積極溝通與協商

在案件處理過程中，積極與對方及中介溝通協商，爭取和平解決糾紛。若協商不成，及時通過訴訟維護當事人合法權益，同時在訴訟中靈活應對，根據案件實際情況調整策略。