北京房產律師：已付清房款但未辦證，能否要求強制過戶？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關係

李明：原告（購房人）

王燕：被告（出賣人，涉案房屋原產權人）

甲公司：第三人（房地產開發企業，涉案房屋開發商）

涉案房屋情況

一號房屋：位於北京市（含A號地下儲藏室），建築面積及價款未明示，原告自2003 年起實際居住使用，未辦理不動產權登記。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2003 年 11 月 14 日，王燕與甲公司簽訂《房屋買賣合同》，購買一號房屋及儲藏室，總價 446,761 元；

2003 年 11 月 22 日，李明與王燕簽訂《房屋買賣協議書》，約定以 496,657 元購買上述房屋及儲藏室，李明於 2004 年 3 月付清全部房款，王燕交付房屋及產權證明原件；

2023 年 6 月，甲公司通知辦理回遷房產權證，李明要求王燕協助過戶遭拒。

被告抗辯理由：

主張涉案房屋涉及家庭拆遷安置析產爭議（被安置人員共7 人，1 人已故），配偶及女兒不同意辦理過戶；

稱自身未取得房屋所有權證，無法協助過戶。

法院查明事實：

李明已全額支付房款並實際居住20 年，王燕未提供證據證明合同無效或部分無效；

甲公司確認具備辦理房屋產權證條件（不含儲藏室）。

爭議焦點

《房屋買賣協議書》的效力認定：

原告主張：協議系雙方真實意思表示，合法有效，原告已履行付款義務，被告應依約協助過戶。

被告抗辯：房屋涉及家庭析產糾紛，過戶條件不成就，協議履行存在障礙。

過戶條件是否成就：

原告主張：開發商已通知辦證，房屋具備過戶條件，被告應履行協助義務。

被告抗辯：未取得房屋所有權證，且家庭內部未析產，無法辦理過戶。

被告抗辯的合法性：

家庭析產爭議是否影響合同履行；

未辦證是否構成拒絕過戶的合理理由。

案件分析

一、合同效力與履行依據

合同合法性：

李明與王燕簽訂的《房屋買賣協議書》及王燕與甲公司的《房屋買賣合同》均合法有效，受《合同法》保護（《合同法》第8 條、第 44 條）；

被告以家庭析產爭議主張合同無效，但未提供證據證明協議存在法定無效情形（如欺詐、惡意串通），抗辯不成立。

二、過戶條件的法律認定

原告的履行情況：

已全額支付房款並實際佔有房屋近20 年，履行了合同主要義務；

甲公司作爲開發商確認具備辦理房屋產權證條件，被告所稱“未辦證” 系其自身未主動辦理，非原告原因導致。

被告的協助義務：

根據協議約定，被告需在“鄉政府統一辦理產權登記後一個月內協助過戶”，現辦證條件已成就，被告不得因家庭內部爭議拒絕履行合同義務（《合同法》第 60 條）；

家庭析產屬另一法律關係，被告可另案解決，不影響本案合同履行。

三、儲藏室產權的特殊性

第三人甲公司明確“本次僅辦理房屋產權證，不辦理地下室產權證”，故原告關於儲藏室的過戶請求未獲支持，符合現實辦證規則。

裁判結果

權屬登記辦理：

第三人甲公司於判決生效後30 日內協助被告王燕辦理一號房屋所有權證，登記至王燕名下；

被告王燕在取得上述權證後30 日內，協助原告李明將房屋所有權轉移登記至李明名下。

法律依據：

《合同法》第60 條（合同全面履行義務）；

《民事訴訟法》第67 條（舉證責任）、第 147 條（缺席判決）；

《民法典時間效力規定》第1 條（新舊法銜接）。

未支持事項：

原告關於地下儲藏室的過戶請求因第三人暫不辦理產權證，未在判決中處理。

案件啓示

長期履行合同的效力保障：

即使未及時辦理產權登記，只要合同合法有效且已實際履行（如付清房款、交付房屋），法院傾向於保護守約方的過戶請求。

家庭析產與外部交易的區分：

出賣人不得因內部權屬爭議對抗善意購房人，家庭析產需通過另行訴訟解決，不影響合法交易的履行。

開發商辦證義務的銜接：

開發商作爲產權初始登記義務人，其辦證進度直接影響後續過戶，購房人可通過訴訟促使開發商履行協助義務。

證據留存的關鍵作用：

購房人需妥善保存付款憑證、交付記錄等證據，以證明合同履行情況，應對出賣人以“未辦證”“家庭爭議” 爲由的抗辯。

本案通過明確長期履行的房屋買賣合同效力及過戶條件，爲類似回遷房交易糾紛提供了裁判參考。