北京房產律師教你在安置人不配合時，起訴強制過戶勝訴的策略

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易市場中，房屋買賣涉及多方權益和複雜手續。2019 年 1 月 17 日，原告林宇鬆與被告陳雨英在第三人 B 公司的居間服務下，簽訂了《北京市房屋買賣合同》。該合同的簽訂，基於被告陳雨英通過拆遷安置獲得位於北京市東城區 ××× 室房屋，而原告林宇鬆有購房需求。這一交易不僅涉及房屋本身的買賣，還牽扯到房屋的產權初始登記以及後續的轉移登記等一系列流程。

二、案件經過

原告主張：原告林宇鬆向法院提出多項訴求。首先，要求第三人H 公司協助被告將房屋所有權變更登記至被告名下，相關稅費由被告承擔；其次，被告取得房屋所有權後，協助原告將房屋過戶至原告名下；再者，第三人 B 公司在被告取得房屋所有權後，協助原、被告將房屋過戶至原告名下；此外，原告還要求被告賠償逾期辦理不動產權登記手續的違約金，以及未按合同約定交納相關稅費導致合同不能繼續履行的違約金。原告陳述，合同簽訂當日支付 20 萬元購房款，1 月 19 日支付 300 萬元購房款，被告已交付房屋，原告使用至今。但被告怠於向第三人 H 公司申請辦理房屋轉移登記，損害了原告權益。

被告抗辯：被告陳雨英未進行答辯。

第三人陳述：第三人H 公司未發表意見。第三人 B 公司稱原告所述屬實，同意配合辦理房屋過戶手續，但表示其他訴訟請求與其無關。

法院查明：法院經審理查明，2011 年 1 月 22 日，H 公司與被告簽訂《西革新裡房屋安置補償協議書》，被告選擇就地安置，獲得涉訴房屋。2019 年 1 月 17 日，原、被告經 B 公司居間簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定了房屋價格、付款方式、稅費承擔以及違約責任等。原告已支付定金 20 萬元和第二筆購房款 300 萬元，被告交付了房屋及相關付款票據原件。原告具有購房資格，並願意支付剩餘房款 16 萬元。此前判決書顯示，涉訴房屋所在小區已具備辦理所有權證的條件。

三、裁判結果

被告陳雨英在判決生效後7 日內辦理房屋產權變更登記至自己名下的手續並承擔費用，第三人 H 公司配合。

房屋產權變更登記至被告名下之日起7 日內，被告協助原告將房屋所有權辦理至原告名下，第三人 B 公司配合，相關費用由原告承擔，辦理過戶手續當日原告向被告支付購房款餘款 16 萬元。

駁回原告林宇鬆的其他訴訟請求。

四、案件分析

合同效力與履行：從合同效力來看，H 公司與被告簽訂的《安置補償協議書》以及原告與被告簽訂的《北京市房屋買賣合同》，均是雙方真實意思的體現，且不違反法律法規強制性規定，合法有效。這爲原告主張權利提供了堅實的法律基礎。在合同履行方面，原告已按約定支付大部分房款，並實際佔有使用房屋，履行了自身主要義務。而被告未積極履行辦理房屋產權轉移登記的義務，構成違約。但由於合同約定的違約情形尚未完全成就，如被告未取得房屋產權證並非明確因未按約定繳納稅費導致，所以原告關於違約金的訴求未得到支持。

證據運用與事實認定：在證據運用上，充分利用了《安置補償協議書》《北京市房屋買賣合同》、付款憑證、購房資格覈驗結果等證據。這些證據相互印證，清晰地呈現了房屋的來源、交易過程以及雙方的履行情況。例如，付款憑證證明了原告的付款事實，購房資格覈驗結果確保了原告具備購房的合法資格。法院基於這些證據，準確認定了案件事實，支持了原告關於房屋過戶的合理訴求。

五、辦案心得

合同審查與風險提示：在處理房屋買賣合同糾紛時，務必仔細審查合同條款。明確各方權利義務、付款方式、稅費承擔、違約責任等關鍵內容，同時向當事人提示潛在風險。在本案中，合同對產權轉移登記和違約責任有明確約定，但對一些特殊情況的界定不夠清晰，導致違約金訴求存在爭議。

證據收集與整理：全面收集證據是勝訴的關鍵。圍繞房屋交易的各個環節，如房屋來源、交易過程、款項支付等，收集相關證據，並進行合理整理，形成完整的證據鏈。在本案中，通過整合各類證據，有力地支持了當事人關於房屋過戶的主張。

法律規定與政策把握：準確理解和運用相關法律法規，同時關注房屋管理政策的變化。在房屋過戶問題上，要確保過戶行爲符合政策規定，避免因政策因素導致交易受阻。本案中，法院判決房屋過戶需符合相關政策，這體現了政策因素在案件處理中的重要性。