買方購買拆遷安置房，賣方不配合，起訴強制過戶的法律策略

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件梳理

人物關係與訴訟請求

原告蘇婉芝起訴被告吳俊鑫以及第三人趙曉霞。蘇婉芝請求法院判令其與吳俊鑫在2015 年簽訂的《房屋買賣居間見證合同》與《補充協議》有效，並要求被告與第三人配合辦理位於豐臺區一號房屋的權屬轉移登記手續，將房屋登記在自己名下。

合同簽訂情況

2015 年 3 月 11 日，蘇婉芝（乙方）與吳俊鑫（甲方）、北京 D 公司（丙方）簽訂《房屋買賣居間見證合同》，約定甲方出售位於北京市豐臺區一號房屋，交易價款爲 190 萬元，另有約定見補充協議。當日，三方還簽訂《補充協議》，約定甲方在取得房產證後的三十日內，應積極配合乙方辦理房屋貸款及過戶相關事宜，丙方積極協助。趙曉霞於當日出具《配偶（共有權人）同意出售證明》，雖未填寫具體房屋坐落，但聲明同意房屋出售人出售房屋。

款項支付與房屋交付

簽訂合同當日，蘇婉芝支付5 萬元首付款，吳俊鑫出具收條。2015 年 3 月 26 日，蘇婉芝通過銀行轉賬 175 萬元給吳俊鑫，吳俊鑫再次出具收條。2015 年 3 月底，吳俊鑫將毛坯狀態的案涉房屋交付蘇婉芝佔有使用。2015 - 2016 年期間，吳俊鑫還爲蘇婉芝出具收取供暖費、物業費的收款條。2017 年 1 月 4 日，蘇婉芝與北京某物業就該房屋簽訂物業服務、供暖合同，此後相關費用均由蘇婉芝交納。

房屋產權及後續情況

2021 年 7 月 29 日，吳俊鑫、趙曉霞共同爲蘇婉芝出具借條，借款 10 萬元用於房屋辦本，蘇婉芝主張此爲房屋尾款，吳俊鑫認可。2021 年 8 月 5 日，一號房屋登記在吳俊鑫名下，吳俊鑫於 9 月 14 日將不動產權證書原件交與蘇婉芝，但 10 月 14 日又自行申請補換證登記。2021 年 10 月 27 日，蘇婉芝就該房屋申請異議登記。11 月 5 日，吳俊鑫辦理房屋抵押權登記，抵押權人爲案外人 w 公司，2022 年 6 月 27 日註銷該抵押權登記。蘇婉芝提交《拆遷及安置補償協議書》，證明吳俊鑫有權出售房屋；提交雙方錄音，證明趙曉霞對售房知情並同意。趙曉霞則提交離婚證、離婚協議書，顯示其與吳俊鑫於 2014 年 7 月 23 日離婚，協議約定一號房產歸女方所有，以此主張吳俊鑫無權處分。

二、爭議焦點

合同效力之爭

原告蘇婉芝主張《房屋買賣居間見證合同》與《補充協議》有效，被告吳俊鑫及第三人趙曉霞認爲合同無效。吳俊鑫稱簽訂合同時自己未取得房屋所有權且未徵得妻子趙曉霞同意，屬無權處分。趙曉霞強調離婚協議約定房屋歸自己，且合同簽訂時自己未簽字，同時認爲簽訂合同時房屋爲經濟適用房，被告未取得房本，違反規定，此外還主張原告與被告惡意串通損害其利益。

房屋權屬轉移登記之爭

原告要求被告與第三人配合辦理房屋權屬轉移登記手續，被告與第三人不同意，第三人認爲自身權益受侵犯，合同無效不應辦理過戶。

三、裁判結果

判定蘇婉芝與吳俊鑫於2015 年簽訂的《房屋買賣居間見證合同》與《補充協議》有效。

判令吳俊鑫協助蘇婉芝辦理坐落於北京市豐臺區一號房屋權屬轉移登記手續，將該房屋登記在蘇婉芝名下。

四、案件分析

合同效力判定依據

法律規定層面：根據法律，依法成立的合同，自成立時生效，除非法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效。同時，列舉了合同無效的情形，如一方欺詐、脅迫損害國家利益，惡意串通損害國家、集體或第三人利益等。本案中，吳俊鑫未能舉證證明案涉合同存在這些無效情形，所以初步判斷合同有效。

針對吳俊鑫主張的迴應：

關於未取得所有權問題：《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》規定，對以將來可能取得所有權的房屋爲標的物的買賣合同，不應僅因出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權而認定合同無效。若出賣人在履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使買受人不能辦理房屋所有權轉移登記的，應承擔違約責任。本案中，吳俊鑫簽訂合同時未取得房屋所有權，不必然導致合同無效。

關於無權處分問題：該指導意見還規定，出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權，其配偶、親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關係或拆遷政策規定有權居住該房屋並形成共居事實，居住人以出賣人轉讓房屋未經其同意，侵害其居住權益爲由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支持，但居住人的相關權益應得到保護。本案中，趙曉霞享有的是拆遷安置居住利益，簽訂合同時對房屋不享有物權，吳俊鑫主張侵犯趙曉霞權益缺乏依據。

趙曉霞知情同意認定：趙曉霞於簽訂合同時在《配偶（共有權人）同意出售證明》簽字，且與吳俊鑫在2021 年 7 月 29 日共同爲蘇婉芝出具借條表明借款用於房屋辦本，所以可以認定趙曉霞對蘇婉芝與吳俊鑫簽訂案涉合同知情且同意。

房屋權屬轉移登記依據

綜合上述分析，案涉合同系雙方真實意思表示，不違反法律法規的效力性強制性規定，合法有效，雙方應全面履行義務。因此，蘇婉芝要求辦理房屋權屬轉移登記手續的訴求得到法院支持。

五、勝訴辦案心得

精準把握合同效力認定規則：在處理房屋買賣合同糾紛案件時，必須精準掌握合同效力的認定規則。對於各類可能影響合同效力的因素，如合同成立時間、是否存在無效情形、法律法規對特定合同的生效要求等，要進行細緻審查。本案中，準確依據法律規定及地方法院指導意見，對合同效力作出正確判斷，爲案件勝訴奠定基礎。

充分收集與運用證據：原告方充分收集了一系列證據，如合同、收條、轉賬記錄、物業合同、借條、錄音等，這些證據從不同角度證明了合同的簽訂、款項支付、房屋交付、第三人知情等關鍵事實。同時，對於被告方提交的證據，如離婚證、離婚協議書，能夠敏銳分析其與案件爭議焦點的關聯性及證明力，有力反駁對方主張，維護自身權益。

深入研究地方法院指導意見：各地法院針對房屋買賣合同糾紛往往會出臺一些具有地方特色的指導意見，這些意見對案件的審理具有重要指導意義。本案中，北京市高級人民法院的相關指導意見在判定合同效力方面發揮了關鍵作用。律師應深入研究並準確運用這些指導意見，將其與具體案件事實相結合，爲當事人爭取最大利益。

注重合同履行細節梳理：在整個案件中，詳細梳理合同履行的各個環節，包括款項支付時間、房屋交付狀態、後續費用承擔等細節。這些細節不僅有助於還原合同履行的真實情況，而且在法庭辯論和法官裁判過程中，能夠增強己方主張的可信度和說服力。