購房後賣方不配合，買方勝訴辦理房產證並獲得違約金的要點解讀

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一、案件梳理

（一）合同簽訂背景

2009 年 11 月 12 日，購房者蘇晨與房產開發商 A 公司簽訂《商品房預售合同》。合同約定 A 公司將位於房山區一號的房屋出售給蘇晨。房屋總價款爲 626748 元，付款方式爲商業貸款，蘇晨支付首期購房總價款的 20.22%，其餘價款向某銀行借款支付。

（二）合同關鍵條款

A 公司應在 2010 年 12 月 31 日前交付房屋。合同第二十條 “轉移登記” 約定，買受人同意委託出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委託費用 1000 元。若因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起 1095 日取得房屋所有權證書的，出賣人按買受人全部已付款的 0.1% 向買受人支付違約金。合同附件十補充協議第 8 條約定，買受人同意按出賣人制訂的程序和規定辦理房產證並繳納產權辦理相關費用。在房屋交接時，買受人須交納契稅、公共維修基金、實際測量測繪費、印花稅、產權代辦費等費用（由出賣人代收）。出賣人在買受人入住之日起三年內將《房屋所有權證》辦理完畢，若因出賣人原因未能如期辦理，出賣人按《主合同》第二十條承擔違約責任。

（三）合同履行情況

合同簽訂後，蘇晨向A 公司交納了購房款，並於 2013 年 12 月 9 日將在某銀行的住房貸款 50 萬元辦理了全部提前還款手續。蘇晨稱 2011 年 9 月 19 日涉案房屋已符合收房條件，但因其當時用不着未去收房，實際收房時間是 2013 年 11 月 9 日。A 公司於 2012 年 10 月 26 日取得涉案房屋所在樓棟的權屬證明。然而，蘇晨至今未取得涉案房屋的權屬證書。

（四）訴訟提起

蘇晨認爲A 公司的行爲構成違約，遂向法院提起訴訟。請求判令被告支付原告自 2016 年 11 月 10 日至實際取得房屋權屬證書之日止的逾期辦理房屋權屬證書違約金（暫計至 2021 年 7 月 20 日）139151.12 元；判令被告依約履行合同義務爲原告辦理案涉房屋的轉移登記；訴訟費用由被告承擔。A 公司未到庭答辯，亦未向法院提交答辯狀。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告蘇晨提出三項訴訟請求。一是請求判令被告A 公司支付自 2016 年 11 月 10 日至實際取得房屋權屬證書之日止的逾期辦理房屋權屬證書違約金（暫計至 2021 年 7 月 20 日）139151.12 元；二是請求判令被告依約履行合同義務爲原告辦理案涉房屋的轉移登記；三是訴訟費用由被告承擔。蘇晨依據《民法典》《房屋買賣合同司法解釋》等相關法律規定，認爲被告未按合同約定時間辦理房屋權屬證書構成違約，應承擔相應責任。

（二）被告情況

被告A 公司未到庭答辯，亦未提交答辯狀，未對原告的訴求提出明確抗辯意見。

（三）核心爭議

本案核心爭議主要有兩點。其一，A 公司是否存在逾期辦理房屋權屬證書的違約行爲，若存在，應承擔何種違約責任。其二，蘇晨主張的違約金數額是否合理，是否需要進行調整。

三、裁判結果

北京A 公司於本判決生效之日起十日內協助蘇晨辦理位於北京市房山區一號的房屋所有權證。

北京A 公司於判決生效之日起十日內給付蘇晨自 2016 年 11 月 9 日起計算至 2021 年 9 月 28 日止的逾期辦理房屋權屬證書違約金 111187 元。

駁回蘇晨的其他訴訟請求。

四、案件分析

（一）合同效力認定

A 公司與蘇晨在自願基礎上籤訂的《商品房預售合同》，是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效。雙方均應按照合同約定和法律規定全面適當地行使權利、履行義務。

（二）違約責任認定

根據預售合同約定，A 公司應在蘇晨入住之日起三年內將《房屋所有權證》辦理完畢，蘇晨實際收房時間爲 2013 年 11 月 9 日，截至法庭辯論終結之日，A 公司已逾期辦理房屋所有權證，應當承擔違約責任。

（三）違約金調整

蘇晨主張的違約金過低要求予以調整。法院綜合考慮蘇晨因房屋所有權證辦理遲延而遭受損失的情況，結合合同履行情況、當事人過錯程度，並根據公平原則和誠實信用原則考量，酌情對違約金標準予以調整，並暫計算至法庭辯論終結之日。A 公司經法院合法傳喚，未到庭應訴，法院依法缺席判決。

五、勝訴辦案心得

（一）精準把握合同條款

在處理商品房買賣合同糾紛案件時，律師要精準把握合同中的關鍵條款，如房屋交付時間、權屬證書辦理時間、違約責任等。在本案中，明確合同中關於辦理權屬證書的時間約定以及違約金的計算方式，是判斷開發商是否違約以及承擔何種責任的重要依據。律師應仔細研究合同條款，確保對合同的理解準確無誤，爲當事人的訴求提供堅實的合同依據。

（二）充分收集與整理證據

證據在訴訟中起着至關重要的作用。律師要協助當事人充分收集與案件相關的證據，如購房合同、付款憑證、貸款還款記錄、房屋交付通知、房屋實際交付時間證明等。在本案中，蘇晨提供了購房合同、付款憑證以及提前還款手續等證據，證明其已履行合同義務，而開發商未按約定辦理權屬證書。通過完整的證據鏈條，有力地支持了當事人的主張。

（三）合理運用法律規定

熟悉併合理運用相關法律規定是勝訴的關鍵。律師要深入理解《民法典》《房屋買賣合同司法解釋》等法律法規中關於商品房買賣的規定，以及關於違約責任承擔、違約金調整等方面的規定。在本案中，律師依據相關法律規定，向法院提出開發商違約以及調整違約金的合理訴求，使當事人的合法權益得到法律的保障。