房產交易爭議：買無證房改房，賣方不配合過戶的糾紛解決辦法

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件梳理

2009 年 4 月 30 日，原告鄭宇軒與被告趙宇鵬、劉悅芳簽訂《房屋買賣協議》。協議約定，原告購買位於北京市朝陽區 S 室的房屋，總價款 33 萬元。原告先期支付 30 萬元購房款，餘款 3 萬元在房屋過戶手續完成後 10 日內結清。合同簽訂後，原告依約履行義務，於 2009 年 4 月 17 日支付 1 萬元定金，4 月 20 日支付 29 萬元購房款，二被告也按約定於 5 月 12 日將涉案房屋交付給原告。2017 年 1 月 10 日，原告又向二被告支付房屋尾款 1 萬元。

2019 年 3 月 26 日，原告代趙宇鵬向北京 A 公司支付涉案房屋購房款 43409.4 元。2019 年 3 月 27 日，趙宇鵬與 A 公司簽訂《出售自管公有住宅樓房協議書》，以 42190 元購得涉案房屋，並交納公共維修基金 1219.3 元。協議約定，房屋在二級市場交易時，A 公司在同等條件下享有優先購買權。2019 年 7 月 25 日，趙宇鵬取得涉案房屋的不動產權。

現涉案房屋已具備過戶條件，但二被告經原告多次催促仍不配合辦理過戶手續。原告遂向法院起訴，要求二被告協助辦理房屋所有權轉移登記手續，並支付因其違約給原告造成的經濟損失5 萬元。被告趙宇鵬辯稱，本案屬於歷史遺留落實政策房地產問題，不在法院受理範圍；涉案房屋買賣協議無效，因其爲房改房，不得私下買賣，且簽訂協議時房屋產權不明，原告無購房資格，損害國家集體利益；同時，交易侵犯了趙曉濤的居住權，且二被告生活困難，房屋交易存在諸多不明事項影響合同履行。被告劉悅芳未出庭應訴及提交書面答辯意見。原告提交 “北京市購房資格覈驗平臺” 截圖，證明自身具備購房資格。審理中，被告請求法院查明 A 公司是否行使優先購買權。

二、爭議焦點

（一）房屋買賣協議的效力

原告認爲協議是雙方真實意思表示，且已依約履行大部分義務，協議有效。被告趙宇鵬主張協議無效，理由包括涉案房屋性質爲房改房，不符合買賣規定；簽訂協議時產權不明，原告無購房資格；交易損害國家集體利益等。

（二）房屋過戶義務的履行

原告要求二被告按協議約定協助辦理房屋過戶手續，被告趙宇鵬以各種理由拒絕履行，雙方就過戶義務的履行產生爭議。

（三）經濟損失的賠償

原告主張二被告違約給自己造成經濟損失5 萬元，要求賠償，而被告趙宇鵬未針對此訴求進行明確迴應，雙方在此問題上存在爭議。

（四）A 公司優先購買權及趙曉濤居住權問題

被告趙宇鵬提出A 公司享有優先購買權，可能影響合同履行，且交易侵犯了趙曉濤的居住權；原告認爲這些理由不影響協議效力及過戶義務履行，雙方對此存在爭議。

三、裁判結果

被告趙宇鵬、劉悅芳需在本判決生效後七日內配合原告鄭宇軒辦理位於北京市朝陽區S 室房屋的產權變更手續。

四、案件分析

（一）房屋買賣協議效力分析

意思表示與合法性：《房屋買賣協議書》是雙方真實意思表示，內容未違反法律禁止性規定。雖然簽訂合同時二被告未取得涉案房屋不動產權利，但根據相關法律規定，這並不影響合同本身的效力。原告已支付大部分購房款，二被告也交付了房屋，雙方已實際履行部分合同義務。

房屋性質與交易限制：被告主張涉案房屋爲房改房，不得私下買賣，但未能提供充分法律依據證明此類交易絕對無效。且在後續交易過程中，趙宇鵬與A 公司簽訂協議購得房屋產權，進一步說明該房屋交易並非完全不可行。

購房資格與損害利益問題：原告提交證據證明其具有購房資格，被告主張的損害國家集體利益缺乏事實依據，法院不予採信。

（二）過戶義務履行分析

趙宇鵬已取得涉案房屋的不動產權利，根據雙方簽訂的《房屋買賣協議》約定，其應配合原告辦理房屋過戶手續。被告以各種理由拒絕履行，缺乏正當性，法院支持原告要求二被告協助辦理過戶手續的請求。

（三）A 公司優先購買權及趙曉濤居住權問題分析

A 公司優先購買權：A 公司的優先購買權是基於趙宇鵬與 A 公司的合同約定，該約定不能對抗第三方。在本案中，原告與二被告的房屋買賣協議在先，且原告已履行主要義務，A 公司的優先購買權不影響原告依據協議要求二被告履行過戶義務。

趙曉濤居住權：趙宇鵬主張涉案房屋涉及趙曉濤居住權，但未提交證據予以證明，法院對該抗辯意見不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）合同效力審查要點

全面審查合同內容：在涉及合同效力的案件中，要全面審查合同的各項條款，包括合同主體、標的、價款、履行方式、違約責任等。確保合同內容符合法律規定，不存在違反法律禁止性規定的情形。

關注合同簽訂背景與履行情況：不僅要審查合同文本，還要關注合同簽訂時的背景信息，如房屋性質、產權狀況等。同時，結合合同履行情況，判斷雙方是否真實履行合同義務，以此綜合判斷合同效力。

（二）證據收集與運用

收集關鍵證據：對於主張合同有效並要求對方履行義務的一方，要收集能證明合同真實性、己方履行情況以及對方違約的證據。如本案中，原告收集了購房款支付憑證、房屋交付憑證、自身購房資格證明等關鍵證據，爲勝訴奠定基礎。

反駁對方證據：對於對方提出的抗辯證據，要進行有效反駁。如被告提出A 公司優先購買權、趙曉濤居住權等問題，原告需從法律和事實層面進行分析，指出對方證據不能支持其抗辯主張。

（三）法律規定的準確適用

熟悉房產交易法律規定：瞭解關於房屋買賣、房改房交易、優先購買權等方面的法律規定，準確判斷案件中各方行爲的合法性。在本案中，準確把握合同效力不受簽訂時產權未明確影響，以及A 公司優先購買權不能對抗第三方等法律要點。

結合案件事實運用法律：將具體案件事實與法律規定緊密結合，根據證據和事實判斷應適用的法律條款，爲當事人提供準確的法律分析和訴訟策略。