律師深度剖析：房產糾紛中法院對開發商逾期交房的責任裁決

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易裡，房屋交付是買賣雙方關注的關鍵環節。李明輝和王雨薇滿心期待地與C 公司簽訂購房合同，盼望着按時入住新房，卻因交房時間問題與 C 公司產生糾紛，最終對簿公堂。這起案件不僅關乎當事人的切身利益，還涉及複雜法律問題，對房地產交易中的合同履行與違約責任認定有着重要參考意義。

二、案件詳情

（一）購房合同簽訂

2019 年 12 月 2 日，李明輝、王雨薇與 C 公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，購買位於北京市昌平區的房屋，購房金額達 10441634 元。合同約定，被告應在 2019 年 12 月 30 日前交付房屋，若逾期交付，需按合同約定支付違約金。

（二）原告履行義務

合同簽訂後，李明輝和王雨薇嚴格依照合同約定，妥善履行了付款義務，滿心期待着按時收房。

（三）被告違約情形

然而，C 公司並未在約定時間交付房屋。2019 年 12 月 26 日，C 公司向原告發出《告知函》，稱因首都城市功能政策管控，影響室內工程正常推進，決定參照合同補償方案給予補償，並表示具體交房時間以書面通知爲準。直至 2021 年 7 月 16 日，涉案房屋才交付，但原告認爲收房時房屋不符合合同約定的交付條件。

（四）被告抗辯理由

C 公司在庭審中辯稱，買賣合同沒有明確約定交房時間，應以交房通知書爲準，原告於 2021 年 7 月 16 日收房，不存在違約行爲；即便認定違約，延期交付是因遵守政府法令以及公共衛生事件等導致，屬於預售合同約定的免責事由，可順延交房日期且無需承擔違約責任，涉案房屋所在工程項目多次因相關原因被迫停工，停工天數達 336 日；還提出合同約定的違約金標準過高，要求法院酌減，且已支付的 32297.15 元應予以扣減。

三、訴訟過程

（一）一審訴求與爭議焦點

李明輝、王雨薇向法院提出訴訟請求，要求C 公司支付逾期交房違約金，並承擔訴訟費。在審理過程中，二原告書面同意違約金計算標準按日萬分之一計算。本案的爭議焦點集中在：交房時間的確定、C 公司主張的停工事由能否作爲免責理由、2021 年 7 月 16 日交付房屋時是否符合合同約定的交房條件以及逾期交房違約金的計算標準是否需要酌減。

（二）法院查明事實

法院查明，雙方簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》及附件十三補充協議對交房時間、交付條件、逾期交付責任等作出了相關約定。C 公司認可原告已按約付清房屋總價款，且曾向原告發出告知函並支付了部分補償款。庭審中，雙方對房屋交付時間和交付條件存在爭議。

（三）法院判決結果

法院最終判決C 公司於判決生效之日起七日內向李明輝、王雨薇支付逾期交房違約金 668336.49 元。法院認爲，雙方交房時間應爲 2019 年 12 月 30 日，C 公司主張的停工事由不能作爲免責理由，2021 年 11 月 1 日房屋才具備合同約定的交付條件，逾期交房違約金截止日期爲 2021 年 10 月 31 日，且原合同約定的違約金標準過高，酌定按日萬分之一標準計算。

四、案件分析

（一）交房時間認定策略

從合同約定和實際履行情況綜合分析，雖然合同文本可能對交房時間表述存在模糊之處，但C 公司發出的告知函明確載明交房時間爲 2019 年 12 月 30 日，且後續支付補償款的行爲進一步印證了這一交房時間的約定。通過抓住這一關鍵證據，有力地論證了我方當事人關於交房時間的主張，爲確定違約起始時間奠定了基礎。

（二）免責事由反駁依據

針對C 公司提出的停工免責事由，深入研究合同約定和相關法律規定。C 公司作爲專業房地產開發企業，在合同簽訂時應充分預見可能影響工期的各類因素，包括常見的天氣、政策活動等。而新冠肺炎疫情發生在約定交房時間之後，不能構成免責事由。通過對合同義務和不可抗力認定條件的精準解讀，成功反駁了 C 公司的免責主張。

（三）交付條件與違約金標準論證

在交付條件方面，依據合同中對基礎設施設備、公共服務及其它配套設施的約定，結合C 公司認可自來水於 2021 年 11 月 1 日開通的事實，有力論證了房屋在此時才具備交付條件，從而確定了逾期交房違約金的截止日期。保障了當事人的合法權益。

五、辦案心得

（一）證據收集與分析的重要性

在辦理此類案件時，要注重收集各類證據，包括合同文本、往來函件、付款憑證等。對證據進行細緻分析，挖掘其中的關鍵信息，如本案中告知函對交房時間的明確記載，以及C 公司對房屋交付條件相關事實的自認。通過充分的證據支持，爲當事人的主張提供堅實的事實基礎。

（二）法律條文的準確運用

深入研究與房地產交易相關的法律法規和司法解釋，準確把握合同履行、違約責任、不可抗力等法律概念在具體案件中的應用。在庭審中，能夠熟練運用法律條文進行論證，使自己的觀點具有權威性和說服力。例如，在反駁C 公司免責事由時，精準運用不可抗力的法律規定，明確其不符合免責條件。

（三）庭審策略與技巧的運用

庭審過程中，清晰的表達、合理的辯論策略和靈活的應變能力至關重要。要善於抓住對方觀點的漏洞，運用證據和法律條文進行有力反駁。在闡述我方觀點時，要邏輯清晰、重點突出，引導法官關注案件的關鍵要點，如本案中交房時間、交付條件和違約金標準等核心問題。

（四）與當事人的有效溝通

與當事人保持密切、有效的溝通是辦案的基礎。瞭解當事人的真實想法和訴求，及時向當事人反饋案件進展情況，解答當事人的疑問，增強當事人對律師的信任。同時，通過與當事人的溝通，可能發現一些被忽視的案件細節，爲案件的辦理提供新的思路和方向。比如，在本案中與當事人溝通房屋交付時的實際情況，爲論證交付條件提供了有力依據。