房產買賣糾紛：違法加建導致的登記障礙，開發商是否擔責？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關係

周陽：原告（買受人）

甲公司：被告（房地產開發企業）

涉案房屋情況

一號房屋：位於北京市朝陽區，總價50 萬元，原告自 2004 年接收房屋並控制使用至今，未辦理產權登記。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2004 年 5 月 9 日，周陽與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買一號房屋，總價 50 萬元，原告分兩筆支付房款及相關稅費（契稅、公共維修基金等）；

補充協議約定甲公司應於原告付清費用後12 個月內（即 2005 年 7 月 9 日前）辦理產權證，逾期按日萬分之一支付違約金；

甲公司於2004 年 7 月交付房屋，但因項目存在違法加建等問題，直至起訴時未完成初始登記，後被納入歷史遺留臺賬。

原告訴求與被告抗辯：

原告主張：雙方存在真實買賣關係，已履行付款義務，甲公司應協助過戶並支付逾期辦證違約金。

被告抗辯：

否認真實交易，稱合同系原告父親“索賄借名” 簽署，原告未實際付款，主體不適格；

主張合同簽字非原告本人書寫，申請筆跡鑑定；

以項目未完成初始登記爲由，抗辯不具備過戶條件。

法院查明：

原告持有合同原件、購房發票、稅費收據等完整憑證，且甲公司在另案中曾認可合同真實性及收款事實；

涉案房屋所在樓棟已納入歷史遺留臺賬，部分房屋已完成產權登記，具備分戶辦證條件；

被告未提交“索賄借名” 證據，筆跡鑑定申請因無實質意義被駁回。

爭議焦點

房屋買賣合同關係的真實性：

原告是否爲適格合同主體，雙方是否存在真實交易意思；

被告主張“借名索賄” 是否有證據支持。

過戶條件是否成就：

項目未完成初始登記是否構成過戶障礙；

歷史遺留臺賬項目的特殊處理規則。

逾期辦證違約金的認定：

合同約定的日萬分之一標準是否合法有效；

被告能否以“項目遺留問題” 抗辯免除違約責任。

案件分析

一、合同真實性與主體適格性

證據鏈的證明力：

原告持有合同原件、付款憑證、房屋鑰匙及長期控制使用事實，形成完整證據鏈，足以證明買賣關係真實性（《民事訴訟法》第64 條）；

被告主張“借名索賄” 屬積極抗辯，需承擔舉證責任，但未提交任何證據，應承擔不利後果（《民訴法解釋》第 90 條）。

另案自認的法律效力：

甲公司在先前訴訟中認可合同真實性及收款事實，構成“訴訟上的自認”，除非有相反證據推翻，否則對本案具有約束力（《證據規定》第 3 條）。

二、過戶條件的法律認定

初始登記與分戶登記的區分：

雖然樓棟未完成初始登記，但項目已納入歷史遺留臺賬且部分房屋完成分戶登記，表明行政機關已允許個案處理，過戶障礙已消除（參照歷史遺留問題處理政策）。

開發商的協助義務：

甲公司作爲出賣人，負有協助辦理產權登記的法定及約定義務，不得以“項目遺留問題” 爲由拒絕履行（《合同法》第 60 條）。

三、違約金的合理性與計算

約定標準的合法性：

日萬分之一違約金標準未違反法律強制性規定，且與原告資金佔用損失基本相當，法院予以支持（《民法典》第585 條）。

起算點的確定：

原告於2004 年 7 月 9 日付清全部費用，按合同約定 12 個月辦證期限，違約金自 2005 年 7 月 10 日起算符合約定。

裁判結果

過戶義務履行：

甲公司於判決生效後10 日內協助周陽辦理一號房屋產權登記，過戶至周陽名下。

違約金支持：

甲公司以50 萬元房款爲基數，按日萬分之一標準，自 2005 年 7 月 10 日起至實際辦證之日止支付違約金。

駁回其他抗辯：

被告關於“借名索賄”“主體不適格” 的抗辯因缺乏證據被駁回，筆跡鑑定申請不予准許。

案件啓示

交易真實性的證據留存：

買受人需妥善保存合同原件、付款憑證、房屋交付記錄等核心證據，以應對開發商“借名”“索賄” 等抗辯。

歷史遺留項目的過戶策略：

對於納入政府歷史遺留臺賬的項目，即便未完成初始登記，買受人可通過訴訟推動分戶辦證，利用政策突破一般性登記障礙。

開發商抗辯的舉證門檻：

開發商主張“合同無效”“借名交易” 等需提供充分證據，僅憑推測或歷史背景陳述難以推翻已成立的買賣關係。

違約金條款的實務認定：

法院對合理範圍內的違約金（如日萬分之一至萬分之三）通常予以支持，開發商試圖以“無實際損失” 抗辯調減違約金需承擔嚴格舉證責任。