從姑侄房產糾紛看借名買房：律師談舉證責任與物權登記的核心作用

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產交易領域，借名買房現象時有發生，由此引發的糾紛也日益增多。這類糾紛不僅涉及複雜的財產關係，還因缺乏書面合同等原因，導致事實認定和法律適用存在諸多難點。本案圍繞北京市西城區一套房屋的歸屬展開，對於明晰借名買房合同關係的認定標準和相關法律問題具有重要參考價值。

二、案件詳情

（一）原告主張

王素蘭向法院提出訴訟請求，請求確認其與王悅就北京市西城區A 號房屋的借名買房合同關係成立。王素蘭稱，她與王悅系姑侄關係。2003 年初，她準備購買涉案房屋和北京市西城區另一套房屋。當時她所在單位以其名義購買一套辦公用房，有 247 萬元貸款在她名下。出於風險考慮，擔心單位不還貸款牽連自己財產，所以不想兩套房屋都落戶在自己名下。於是與哥哥王建國商量，暫時將一套房屋登記在尚在國外讀書的王悅名下，王建國表示同意。之後，她取出所有存摺存款購買了這兩套房屋，其中涉案房屋登記在王悅名下。

整個購房過程中，王悅既未出資也未參與購買，購房合同上的簽字也不是王悅本人所籤。涉案房屋的裝修、各項稅費繳納、後期維護以及水電燃氣等能源費用繳納均由她負責辦理，購房手續和房產證原件也一直由她保管。多年來，涉案房屋一直由她控制，王悅從未對房屋所有權進行過任何主張。由於雙方特殊的親屬關係，未簽訂書面借名買房合同。後來雙方產生矛盾，王悅試圖侵吞屬於她的財產，爲維護合法權益，故而提起本次訴訟。

（二）被告答辯

王悅辯稱不同意王素蘭的訴訟請求。此前雙方已就涉案房屋是否存在借名買房合同關係經過法院判決，根據一審、二審及再審的審理情況，王素蘭均未提交證據證明雙方存在借名買房合意，王素蘭違反一事不再理原則，其訴訟請求應當予以駁回。

（三）法院查明

王素蘭與王悅系姑侄關係，王建國與王悅系父女關係，王素蘭與李萌萌系母女關係。2003 年 2 月 18 日，北京市 c 公司與王悅簽訂《商品房買賣合同》，約定王悅購買涉案房屋，單價每平方米 7680 元，總金額 941030 元，王悅於 2004 年 10 月 13 日取得涉案房屋產權證書。

2012 年 9 月 21 日，王悅作爲委託人，王素蘭作爲受託人，雙方簽訂《委託書》，載明因王悅做生意需要資金，要將涉案房產抵押、出售，因工作繁忙委託王素蘭全權辦理相關手續，包括出售、過戶、抵押、貸款等，並代收售房款、簽訂相關文件、繳納相關稅費等，委託書有效期從 2012 年 9 月 21 日至 2014 年 9 月 20 日。2012 年 9 月 24 日，雙方對《委託書》進行了公證。

2012 年 12 月 27 日，王悅作爲出賣人，王素蘭作爲王悅委託代理人，李萌萌作爲買受人，三方簽訂《存量房屋買賣合同》，王素蘭代理王悅將涉案房屋賣與李萌萌，成交價爲 8 元。2012 年 12 月 31 日，李萌萌取得涉案房屋的房屋所有權證，涉案房屋現由王素蘭佔有使用。

2014 年 12 月 25 日，王悅起訴至北京市西城區人民法院，要求確認王素蘭代理王悅與李萌萌簽訂的《存量房屋買賣合同》無效，並過戶給王悅，法院駁回其全部訴訟請求。王悅不服上訴，北京市第二中級人民法院駁回上訴，維持原判，后王悅申請再審，北京市高級人民法院駁回其再審申請。

2016 年 7 月 8 日，王悅起訴至西城法院，要求王素蘭賠償因履行委託代理合同造成的損失 517.6 萬元及利息，李萌萌對上述債務承擔連帶責任。法院判決王素蘭賠償王悅經濟損失 517.6 萬元，王素蘭不服上訴，北京市第二中級人民法院駁回王悅的訴訟請求。二審法院認爲王素蘭主張涉案房屋爲其借用王悅之名購買，在王悅不予認可的情況下，王素蘭應承擔舉證責任。雖王素蘭提交的證據能證明涉案房屋購買時資金來源於她，也能證明她爲房屋裝修購買材料、支付物業費等費用，但根據物權法規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，王素蘭提交的證據不能證明其與王悅之間存在借名登記買房的約定，其主張爲涉案房屋實際所有人，王悅委託其賣房實爲配合其變更登記，沒有事實依據，法院不予支持，其對涉案房屋的出資及費用支出，可另行主張債權。此後王素蘭申請再審及檢察院抗訴，均未得到支持。

三、裁判結果

駁回原告王素蘭的訴訟請求。

四、案件分析

證據與舉證責任：當事人對自己提出的主張有責任提供證據。王素蘭主張借名買房合同關係成立，需證明雙方存在借名登記的約定，但此前的訴訟中，她雖能證明出資等事實，卻未能證明借名約定，在本案中也未提交新證據，所以無法支持其主張。

物權登記效力：根據物權法，不動產物權經依法登記發生效力。涉案房屋登記在王悅名下，王素蘭提交的證據不足以推翻物權登記的效力，不能認定其爲房屋實際所有人。

一事不再理原則：王悅提出王素蘭違反一事不再理原則，此前雙方已就借名買房合同關係進行過多次訴訟，王素蘭在本案中無新證據，法院需考慮該原則對案件的影響。

五、勝訴辦案心得

強調證據規則：在庭審中，着重強調當事人的舉證責任，指出王素蘭未能提供有效證據證明借名買房合同關係成立，根據證據規則，應承擔不利後果。

運用法律條文：準確引用物權法關於物權登記效力的規定，以及民事訴訟中一事不再理原則的相關法律條文，闡述王素蘭的主張缺乏法律依據，增強說服力。

庭審策略制定：庭審前制定合理的庭審策略，預測王素蘭可能提出的新觀點和證據，準備好應對方案。在庭審中，圍繞爭議焦點，邏輯清晰地闡述觀點，引導法官關注關鍵事實和法律問題。