買二手房擔心有遺產糾紛？律師教你用 “善意取得” 保護自己

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：

張秀芳（被繼承人之女）

張秀英（被繼承人之女）

被告：

張玉蘭（被繼承人之女）

李建國（房屋買受人）

夏明（房屋買受人）

被繼承人：

陳淑蘭（張秀芳、張秀英、張玉蘭等八子女之母，2009 年去世）

其他當事人：

張志強（被繼承人之子）等六名子女（均爲陳淑蘭子女）

（二）案件背景

陳淑蘭與丈夫張某某（1968 年去世）育有八子女，包括張秀芳、張秀英、張玉蘭等。1996 年，陳淑蘭位於北京市宣武區的房屋拆遷，獲得兩套回遷房，其中北京市西城區2 居室（以下簡稱 “一號房屋”）登記在張玉蘭名下。2019 年，張玉蘭將一號房屋出售給李建國、夏明，張秀芳、張秀英以該房屋包含陳淑蘭遺產份額爲由，主張買賣合同中涉及陳淑蘭份額的部分無效，訴至法院。

（三）關鍵事實與證據

拆遷安置與產權登記：

1996 年拆遷協議載明被安置人口 6 人（含陳淑蘭、張志強、張玉蘭等），安置兩套房屋，一房屋由張玉蘭簽訂購房合同並支付房款，2004 年登記在其名下。

張玉蘭提交購房款發票、稅費憑證、物業費單據，證明其實際出資並使用房屋。

合同簽訂與抗辯：

2019 年張玉蘭與李建國、夏明簽訂合同，約定房款 625 萬元並完成過戶。二買受人主張善意取得，已支付合理對價並辦理登記。

原告主張拆遷安置包含陳淑蘭份額，張玉蘭未經其他繼承人同意處分遺產，合同部分無效。

親屬關係與繼承權：

陳淑蘭去世後未分割遺產，原告認爲拆遷房屬遺產範圍，陳淑蘭應占六分之一份額（被安置人口6 人）。

二、爭議焦點

（一）訴爭房屋是否包含被繼承人遺產份額

原告主張：拆遷協議明確被安置人口包括陳淑蘭，一號房屋作爲拆遷安置房，應按被安置人口數分配份額，陳淑蘭享有六分之一份額，屬遺產範圍。

被告抗辯：一號房屋由張玉蘭個人出資購買，登記在其名下，購房款使用其工齡及存款，與陳淑蘭無關。拆遷協議僅確定安置資格，不直接產生產權共有，且陳淑蘭生前未主張權利，應認定爲張玉蘭個人財產。

（二）房屋買賣合同是否構成無權處分及效力認定

原告主張：張玉蘭擅自處分陳淑蘭的遺產份額，屬於無權處分，涉及該份額的合同內容無效。

被告抗辯：房屋登記在張玉蘭名下，買受人已盡審查義務，支付合理對價並完成登記，構成善意取得，合同有效。

（三）不動產登記與實際權屬的關係

原告主張：拆遷安置基於家庭共有，雖登記在張玉蘭名下，但實際包含陳淑蘭份額，應認定爲共有財產。

被告抗辯：不動產登記具有公示效力，原告未提供證據證明登記錯誤，僅憑拆遷協議無法推翻登記權屬。

三、裁判結果

合同效力確認：

駁回原告張秀芳、張秀英要求確認《北京市存量房屋買賣合同》部分無效的訴訟請求。

訴訟費用承擔：

案件受理費由原告負擔。

四、案件分析

（一）拆遷安置權益與產權歸屬的區分

根據《民法典》第209 條，不動產物權以登記爲準。本案中，一號房屋雖源於拆遷安置，但張玉蘭通過簽訂購房合同、支付房款並完成登記，依法取得所有權。拆遷協議中的被安置人口僅確定安置資格，不直接等同於產權共有，原告未提供證據證明陳淑蘭對房屋享有出資或權屬約定，僅憑被安置人身份無法主張產權份額。

（二）無權處分與合同效力的法律界定

《民法典》第597 條規定，無權處分不影響合同效力。張玉蘭作爲登記權利人，出售房屋不構成無權處分。即使存在權屬爭議，原告主張的 “部分無效” 缺乏法律依據，因合同標的具有整體性，無法分割認定部分條款無效。

（三）善意取得制度的適用

李建國、夏明通過中介購買房屋，支付合理對價並辦理過戶登記，符合《民法典》第311 條善意取得構成要件。原告未證明買受人存在惡意，故買受人合法取得房屋所有權，原告主張不予支持。

（四）舉證責任的分配

原告需證明陳淑蘭對訴爭房屋享有份額，但僅提交拆遷協議，未提供出資證明、權屬約定或登記錯誤證據。根據“誰主張誰舉證” 規則，因證據不足承擔不利後果。

五、勝訴辦案心得（被告視角）

（一）不動產登記的核心證據作用

重點提交房屋產權證、購房合同、付款憑證，形成“登記公示 + 實際出資” 的證據鏈，證明權屬清晰，直接反駁原告 “遺產份額” 主張。

（二）善意取得的要件證明

梳理買受人支付記錄、中介交易流程、過戶登記時間等證據，證明買受人無過錯、支付合理對價並完成登記，符合善意取得構成要件，阻斷原告合同無效主張。

（三）拆遷政策與產權規則的區分

強調拆遷安置中的“被安置人” 與 “產權人” 的法律區別，引用《北京市城市房屋拆遷管理辦法》說明安置資格不等同於產權共有，削弱原告對拆遷協議的過度解讀。

（四）訴訟時效與權利外觀的結合

指出陳淑蘭去世後十餘年原告未主張權利，且房屋登記在張玉蘭名下多年，買受人有理由信賴登記效力，強化“權利外觀保護” 的抗辯邏輯。

本案啓示：處理類似糾紛時，需優先以不動產登記爲權利依據，結合實際出資、交易流程等證據構建權屬鏈條。對善意取得的抗辯，應注重對價支付、登記公示等要件的證明，同時區分拆遷安置權益與產權歸屬的法律性質，避免混淆導致的舉證不足風險。