房產買賣律師：未分割遺產房屋被出售，買受人是否構成善意取得？

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

案件梳理

一、當事人關係

原告：陳建軍（長子，被繼承人陳志強與王秀英之子）被告：王秀英（陳志強配偶，原告之母）第三人：李建國（房屋買受人）、張彩霞（房屋共有權人，登記佔1% 份額）次被告：陳建平（次子，陳志強與王秀英之子）

二、關鍵事實

房屋權屬與繼承背景：

陳志強與王秀英系夫妻，育有兩子陳建軍、陳建平。陳志強於1997 年去世，未留遺囑。

2009 年，王秀英通過拆遷安置取得一號房屋（位於某區某小區），2020 年登記爲單獨所有，後與張彩霞簽訂《按份共有協議》，約定王秀英佔 99%、張彩霞佔 1%（實爲解決張彩霞落戶）。

2021 年，王秀英、張彩霞與李建國簽訂《房屋買賣合同》，以 225 萬元出售一號房屋，李建國全額支付房款並完成過戶。

原告訴求與被告抗辯：

陳建軍主張：一號房屋系陳志強與王秀英的夫妻共同財產，陳志強去世後涉及遺產份額未分割，王秀英未經其同意低價出售房屋，與李建國惡意串通，請求確認合同無效並恢復登記。

王秀英抗辯：一號房屋爲其個人拆遷房，與陳志強無關；陳建軍起訴已超20 年最長訴訟時效；李建國爲善意買受人，合同合法有效。

李建國抗辯：交易價格合理，已完成全部手續，作爲善意第三人權益應受保護。

證據情況：

陳建軍提交：拆遷檔案（顯示原宅基地使用者爲陳志強）、微信記錄（顯示陳建平與李建國溝通售房）。

王秀英提交：房產證（登記爲按份共有）、張彩霞證言（1% 份額爲落戶所用，非真實共有）。

李建國提交：購房合同、付款憑證、中介記錄（證明交易真實合法）。

爭議焦點

一號房屋是否屬於陳志強與王秀英的夫妻共同財產？

陳建軍主張：房屋源於1993 年宅基地拆遷，該宅基地爲夫妻共同財產，拆遷房應屬共有。

王秀英抗辯：宅基地登記在其個人名下，拆遷房爲其個人財產，與陳志強無關。

王秀英與李建國的房屋買賣合同是否有效？

陳建軍主張：王秀英隱瞞遺產份額，與李建國惡意串通低價售房，損害其繼承權，合同無效。

李建國抗辯：交易通過正規中介，價格合理且已全款支付，屬善意取得，合同有效。

陳建軍的起訴是否超過訴訟時效？

王秀英主張：陳志強1997 年去世，陳建軍 2023 年起訴已超 20 年最長訴訟時效。

陳建軍抗辯：2021 年才知曉房屋被出售，時效從知道權利受損起算，未超期。

案件分析

一、房屋權屬的認定

夫妻共同財產的界定：

一號房屋雖登記在王秀英名下，但源於1993 年宅基地拆遷，該宅基地在陳志強與王秀英婚姻存續期間取得，且拆遷檔案未明確排除陳志強的權益，應認定爲夫妻共同財產（《民法典》第 1062 條）。

陳志強去世後，其50% 份額作爲遺產由王秀英、陳建軍、陳建平法定繼承（各佔 1/3，即房屋的 16.67%）。

登記效力與實際共有關係：

王秀英與張彩霞的按份共有登記（99%:1%），張彩霞明確表示 1% 份額爲落戶所用，無真實共有合意，屬 “通謀虛僞表示”，法院認定王秀英爲實際唯一權利人（《民法典》第 146 條）。

二、買賣合同效力與善意取得

惡意串通的舉證責任：

陳建軍需證明王秀英與李建國明知其繼承權存在仍低價交易，但未提供價格明顯低於市場價的證據（交易價225 萬元屬合理區間），也無證據證明雙方存在私下串通合意。

李建國提交的中介合同、付款記錄、過戶手續形成完整證據鏈，證明其基於登記公示效力善意購買，無重大過失（《民法典》第311 條）。

訴訟時效的判定：

繼承權糾紛訴訟時效爲3 年，自知道權利受損起算（《民法典》第 188 條）。陳建軍 2021 年知曉房屋出售，2023 年起訴未超時效；但王秀英主張房屋爲個人財產，實質爭議爲權屬而非繼承，法院認定時效抗辯不成立。

三、證據效力與事實認定

微信記錄顯示陳建平全程參與售房溝通，陳建軍對售房價格、進程知悉並協商搬家事宜，可推定其早已知曉交易，卻未及時主張權利，削弱其“不知情” 主張。

張彩霞的證言與客觀事實（未支付1% 房款）一致，法院採信其非真實共有人，排除共有權對合同效力的影響。

裁判結果

駁回陳建軍的全部訴訟請求：

一號房屋雖涉及陳志強遺產份額，但王秀英作爲登記權利人，與李建國的交易符合善意取得構成要件，合同有效。

陳建軍未能證明惡意串通或價格顯著不合理，其繼承權主張與合同效力無直接衝突，應通過遺產分割另案解決。

案件受理費由陳建軍承擔。

案件啓示

遺產房屋交易的風險防控：

共有權人出售遺產房屋時，需提前分割份額或取得其他共有人書面同意，避免因“表見登記” 引發善意取得爭議。

繼承人發現權利受損後，應及時通過訴訟保全等方式固定證據，避免因知情不報導致舉證困難。

善意取得的司法認定要點：

買受人需證明交易價格合理、手續完整、無重大過失（如覈查登記信息、詢問共有情況），方可對抗原權利人主張。

登記公示效力優先於實際共有關係，未登記的隱性共有人需自行承擔未公示的風險。

訴訟時效的實務把握：

涉及物權變動的糾紛，需區分“繼承權時效” 與 “合同效力時效”，前者從知道繼承開始起算，後者從知道合同損害後果起算，避免混淆導致敗訴。