北京房產律師解答：借名買房限售情況下協議是否有效？

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一、案件梳理

（一）原告訴求

原告周浩向法院提起訴訟，請求：1. 確認其與被告林悅於 2022 年 3 月 14 日簽訂的《協議書》合法有效；2. 確認一號房屋（坐落於北京市房山區）歸自己所有，林悅配合辦理房屋所有權變更登記手續；3. 判令林悅配合辦理一號房屋提前還貸手續；4. 訴訟費用由林悅承擔。周浩稱，因購房時自己不具備購房資格，遂以林悅名義購買一號房屋，支付了首付款、償還每月貸款並實際佔有使用房屋。現其已獲得購房資格，但林悅拒絕配合辦理相關手續。

（二）被告答辯

被告林悅辯稱：1. 本案應爲同居關係析產糾紛，而非合同糾紛。二人曾爲男女朋友並同居，購房系以結婚爲目的，自己對購房有出資，同居期間財產應平均分割，同時要求周浩返還男性金飾品；2. 簽署《協議書》並非自願，是因周浩分手後騷擾自己及親友，被迫簽署；3. 《協議書》爲無效合同，該協議規避限購政策、挪用公積金，違反行政法規強制性規定，損害社會公共利益，且存在虛僞意思表示，請求駁回周浩全部訴求。

（三）法院認定事實

周浩與林悅原系男女朋友，2014 年起同居，2021 年底分手。2020 年 9 月 4 日，林悅與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋。2020 年 8 月 12 日，周浩母親向其轉賬 120 萬元，8 月 15 日，周浩轉賬支付 1343913 元首付款。2021 年 12 月 8 日，林悅與乙銀行簽訂貸款合同，貸款 140 萬元。自 2022 年 2 月起，周浩按月向林悅轉賬還貸款項。2022 年 3 月 14 日，雙方簽訂《協議書》，約定周浩爲房屋實際所有人，林悅配合辦理相關手續。現周浩已具備購房資格，房屋登記在林悅名下且設有抵押，處於限售期。

二、爭議焦點

本案核心爭議在於：1. 周浩與林悅之間借名買房關係是否成立，《協議書》是否有效；2. 一號房屋所有權歸屬及林悅是否應配合辦理房屋所有權變更登記、提前還貸手續。周浩主張借名買房關係成立，《協議書》有效；林悅則認爲系同居析產糾紛，《協議書》無效且非自願簽署。

三、案件分析

根據法律規定，當事人需對自己的主張提供證據，舉證不足將承擔不利後果。

借名買房關係認定：林悅主張共同購房用於結婚，但未提供證據證明雙方有結婚籌備情況。從資金流向看，雖林悅有轉賬，但雙方同居期間資金往來頻繁，無法證明其購房出資。而周浩支付首付款、償還貸款，持有購房憑證，且雙方簽訂《協議書》明確借名買房合意，應認定借名買房關係成立。

合同效力判定：林悅稱受脅迫簽署《協議書》，卻無證據佐證。該協議未違反法律、行政法規強制性規定，雖使用林悅名義辦理公積金貸款，但未實質影響公積金管理及損害公共利益，故合同有效。

合同義務履行：《協議書》雖未明確約定提前還貸配合義務，但從違約責任條款可推定林悅負有此義務。至於房屋所有權變更登記，因房屋處於限售期，尚不具備變更條件。

四、裁判結果

法院依據相關法律規定，判決：

確認周浩與林悅於2022 年 3 月 14 日簽訂的《協議書》有效；

林悅在判決生效後配合周浩辦理貸款提前還貸手續；

駁回周浩的其他訴訟請求。

五、案件啓示

借名買房風險防範：借名買房存在諸多風險，雙方應簽訂書面協議，明確房屋實際歸屬、購房款支付、貸款償還、過戶條件等內容，保留資金支付憑證等關鍵證據，避免日後糾紛。

合同簽訂需謹慎：簽訂合同時，應確保雙方意思表示真實、自願，避免在脅迫、欺詐等情況下籤訂合同。若認爲合同簽訂存在瑕疵，需及時收集證據主張權利。

遵守政策法規：購房等交易行爲應遵守當地限購政策、金融管理規定等，切勿試圖通過違規操作謀取利益，否則可能導致合同無效，面臨法律風險。