惡意串通VS借名買房：北京律師解析家庭房產糾紛裁判要點

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

本案發生在一個家庭內部，圍繞房屋產權的歸屬與交易的合法性產生爭議。趙建國與孫麗夫妻關係存續期間，家庭內部進行了一系列房屋買賣、贈與等產權變動行爲。趙建國去世後，其子女之一的原告趙悅涵與母親孫麗、弟弟趙悅聰就北京市朝陽區一號房屋的買賣問題產生糾紛，這不僅涉及家庭財產分配，還關乎法律對房屋產權及合同效力的認定，背後反映出家庭關係與法律規則的碰撞和協調。

二、案件詳情

原被告信息

原告：趙悅涵，孫麗與趙建國的子女，認爲二被告關於北京市朝陽區一號房屋的交易侵犯其合法權益，要求確認合同無效並恢復房屋登記。

被告：

孫麗，趙悅涵的母親，與趙悅聰簽訂了北京市朝陽區一號房屋的買賣合同。

趙悅聰，趙悅涵的弟弟，主張自己是一號房屋的實際權利人，與孫麗的交易合理合法。

爭議焦點

二被告就北京市朝陽區一號房屋簽訂的買賣合同是否無效。

北京市朝陽區一號房屋的實際產權歸屬。

法院查明事實

家庭及房產背景：孫麗與趙建國系夫妻，趙悅涵與趙悅聰是他們的子女，趙建國於2017 年去世。家庭原有多套房產，2002 年用拆遷補償款購買 A 號和 B 號房屋，A 號房屋登記在孫麗和趙悅聰名下，B 號房屋登記在趙建國和趙悅涵名下；2008 年購買 C 號房屋，登記在趙建國名下。

一號房屋交易過程：2016 年 8 月 7 日，孫麗與周雅英簽訂合同購買一號房屋，成交價 471 萬元，當日辦理登記爲孫麗單獨所有。孫麗於 2016 年 8 月 16 日、9 月 10 日、10 月 29 日分別支付購房款 141 萬元、100 萬元、220 萬元。2021 年 5 月 28 日，孫麗與趙悅聰簽訂合同，以 150 萬元將一號房屋賣給趙悅聰，趙悅聰當日登記爲單獨所有且未支付房款。

借名買房相關證據：被告主張趙悅聰出資購買一號房屋，是借名買房，提交建設銀行轉賬憑條、收條、趙悅聰銀行賬戶明細等證據。趙悅聰於2016 年 8-11 月支付孫麗 4759954 元，與購房款數額基本一致，轉賬時間與購房期間相符，且其資金來源爲 A 號房屋出售所得。A 號房屋原系孫麗與趙悅聰共有，2016 年 8 月 22 日孫麗將份額贈與趙悅聰，趙悅聰於 8 月 23 日取得單獨所有產權並於同日出售 A 號房屋。

其他房產變動：2016 年 8 月 22 日，趙建國將 B 號房屋份額贈與趙悅涵，趙悅涵於 8 月 23 日取得單獨所有產權，10 月 10 日趙悅涵將 B 號房屋抵押借款 150 萬元，12 月 13 日解除抵押。趙悅聰於 2013 年 11 月 11 日結婚。

三、裁判結果

法院駁回了原告趙悅涵的訴訟請求，認定二被告簽訂的房屋買賣合同有效，無需將房屋恢復登記至孫麗名下。

四、案件分析

惡意串通認定

原告主張二被告惡意串通損害其利益，根據惡意串通的定義，需雙方有損害第三人利益的共同意圖且存在通謀。但二被告主張借名買房，提交了系列證據證明趙悅聰出資購買房屋，不構成惡意串通損害原告利益。

借名買房關係認定

協議形式：二被告是母子關係，基於信任和人情未簽訂書面借名買房協議符合常理。

出資情況：趙悅聰的轉賬記錄與孫麗購房款數額、時間相符，資金來源清晰，形成證據鏈證明其出資購買房屋。

合理性：趙悅聰因夫妻感情不穩定，爲避免婚後財產糾紛，以母親名義購房具有合理性。

產權歸屬認定

綜合證據和事實，法院認定趙悅聰是一號房屋的實際出資人，基於借名買房關係，孫麗將房屋過戶給趙悅聰合法，房屋實際產權應歸趙悅聰。

五、勝訴辦案心得

證據挖掘與整合

深入挖掘案件中的各類證據，如銀行轉賬記錄、產權變更文件等，將看似零散的證據進行整合，形成完整的證據鏈，清晰展示出資過程和房屋產權變動邏輯，有力支撐借名買房的主張。

法律關係梳理與論證

精準把握借名買房相關法律規定和司法實踐標準，針對案件事實，從借名買房協議形式、出資情況、合理性等方面進行詳細論證，反駁原告惡意串通的主張，明確房屋產權歸屬。

庭審策略與技巧

在庭審中，合理安排證據展示順序，結合法律規定進行清晰闡述，針對原告質疑進行有力迴應，引導法官關注證據證明力和法律關係的關鍵要點，掌控庭審節奏，確保勝訴結果。