房產買賣律師：經適房滿 5 年未補交收益，買賣合同是否有效？

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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林小敏，與周芳系母女關係，與趙陽系繼兄妹關係。

被告：

周芳，林小敏生母，趙陽之母，與已故的陳志強系再婚夫妻。

趙陽，周芳與前夫之子，陳志強繼子，林小敏繼兄。

劉宏，與吳敏系夫妻，涉案房屋買受人。

吳敏，與劉宏系夫妻，涉案房屋買受人。

關聯主體：陳志強（已故），周芳再婚配偶，生前與周芳共同申請涉案經濟適用房。

（二）案件事實

周芳與陳志強於2002 年再婚，2017 年 3 月 9 日，二人以家庭名義與甲公司（北京長龍房地產開發有限公司）簽訂《×× 市商品房預售合同（經濟適用住房）》，購置 ×× 區 ×× 二路 × 號院 × 號樓 ×× 層二單元 ×××× 號（一號房屋），總價款 348157 元。合同約定經濟適用房滿 5 年方可轉讓，確需轉讓時需向政府申請回購或補交收益。2020 年 5 月，陳志強去世。2021 年 11 月，甲公司確認房屋信息；2022 年 4 月，房屋登記至周芳名下。

2022 年 8 月 25 日，周芳、趙陽與劉宏、吳敏簽訂《×× 市存量房屋買賣合同》，以 130 萬元出售一號房屋，當日交付房屋，120 萬元購房款轉入趙陽賬戶。後周芳與趙陽因房款分配產生爭議，林小敏得知後起訴，主張交易違反經濟適用房管理規定，侵犯其作爲繼女的合法權益。

（三）雙方主張

原告主張：

確認周芳、趙陽與劉宏、吳敏簽訂的房屋買賣合同無效；

四被告承擔訴訟費。

周芳辯稱：認可交易違規，同意原告請求。

趙陽辯稱：合同由周芳主導簽訂，自己僅協助辦理手續，原告非合同當事人，不具備主體資格。

劉宏、吳敏辯稱：

原告與房屋無直接產權關係，不具起訴資格；

購房時房屋登記在周芳名下且無抵押，已盡合理審查義務，合同未違反法律強制性規定，懷疑周芳與原告惡意串通。

二、爭議焦點

林小敏是否具備原告主體資格？林小敏作爲繼女，是否因親屬關係對涉案房屋享有利害關係，從而有權提起合同無效之訴。

涉案合同是否有效？交易是否違反經濟適用房管理規定，是否損害社會公共利益。

三、案件分析

（一）原告主體資格認定

涉案房屋爲周芳與陳志強的夫妻共同財產，陳志強去世後，林小敏作爲與陳志強形成扶養關係的繼女，依法對陳志強的遺產份額享有繼承權。根據《民事訴訟法》規定，與案件有直接利害關係的公民有權提起訴訟。林小敏的繼承權與涉案房屋處置直接相關，故具備原告主體資格。

（二）合同效力分析

違反政策性規定：經濟適用房屬於保障性住房，《預售合同》明確約定“購買不滿 5 年不得上市交易，確需轉讓需由政府回購”。涉案房屋雖在 2022 年交易時已滿 5 年，但按規定轉讓前需向政府申請並完成收益補交等程序。周芳、趙陽未履行法定程序直接出售，違反《經濟適用住房管理辦法》等政策性規定，屬於違反法律、行政法規的強制性規定。

損害社會公共利益：經濟適用房制度旨在保障低收入家庭住房需求，違規交易破壞了申請、輪候制度的公平性，導致公共資源分配失衡，損害了其他符合條件家庭的期待利益，違背公序良俗。根據《民法典》第一百五十三條，此類行爲應認定爲無效。

合同相對性與責任認定：趙陽在合同中以“出賣人法定代表人” 身份簽字並收取房款，應認定爲共同出賣人。但合同無效的核心原因是交易違反政策，與主體資格無直接關聯，不影響法院對合同效力的獨立判斷。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十二條，判決如下：

確認周芳、趙陽與劉宏、吳敏於2022 年 8 月 25 日簽訂的《×× 市存量房屋買賣合同》無效；

駁回林小敏的其他訴訟請求。

五、案件啓示

政策性住房交易的合規性：經濟適用房等保障性住房的交易受特殊政策約束，買賣雙方須嚴格遵守上市交易條件（如年限限制、政府審批程序等），避免因違反強制性規定導致合同無效及法律風險。

利害關係人的訴訟資格：即使非合同當事人，若通過繼承、共有等關係與涉案財產存在直接利害關係，仍可依據法律規定主張權利。購房人需全面覈查房屋權屬及相關利益主體，避免遺漏潛在權利人。

公共利益的司法考量：涉及公共政策的民事行爲，即使形式上符合合同自由原則，若實質損害社會公共利益（如破壞社會保障制度），法院將依法認定無效，體現法律對公共資源分配秩序的維護。

買受人的審慎審查義務：購買房屋時，除覈查產權登記外，還應主動了解房屋性質（如是否爲經濟適用房、是否存在交易限制），必要時向政府部門覈實政策要求，降低因政策違規導致的交易風險。