海淀區經濟適用房買賣案：律師解析合同有效性與過戶判決

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易領域，經濟適用房因其特殊的性質和政策規定，在買賣過程中容易引發諸多複雜的法律糾紛。這類糾紛不僅涉及合同效力的認定，還牽扯到夫妻共同財產處分、履行義務的先後順序以及善意取得等法律問題。本案發生在北京市海淀區，圍繞一套經濟適用房的買賣展開，對於明晰經濟適用房買賣過程中的法律風險和責任界定具有重要意義，也爲司法實踐提供了典型的參考案例。

二、案件詳情

（一）原告主張

張宇坤向法院提出訴訟請求：一是判令被告將位於北京市海淀區一號房屋轉移登記至原告名下；二是判令被告承擔因遲延履行房屋過戶義務導致增加的全部過戶稅費；三是要求本案訴訟費用、保全費用由被告承擔。

張宇坤稱，2000 年其與陳宇峰簽訂《備忘錄》（實爲房屋買賣合同），約定以 30 萬元總價購買陳宇峰所有的位於北京市海淀區一號房屋，支付 24 萬元作爲首付款，剩餘房款 6 萬元在兩年內付清，並於付清房款的同時辦理房屋過戶手續。《備忘錄》簽訂後，雙方履行了各自義務，陳宇峰依約交付了訴爭房屋。此後，張宇坤多次催促陳宇峰辦理房屋過戶並支付尾款 6 萬元，但陳宇峰以訴爭房屋暫時不能辦理房本爲由拖延。直到 2019 年，張宇坤得知陳宇峰已於 2012 年辦理下訴爭房屋的房本，要求其儘快辦理過戶，陳宇峰雖同意卻遲遲未辦理。張宇坤認爲，陳宇峰違反合同約定，拒不履行合同義務，嚴重侵害其合法權益，爲保障資產安全，維護合法權益，特向法院提起訴訟。

（二）被告答辯

陳宇峰辯稱，張宇坤要求將訴爭房屋過戶必須滿足合同有效且具有履行可能性，以及張宇坤在2002 年 2 月 27 日之前付清剩餘房款 6 萬元這三個條件，缺一不可。但本案未滿足任何一個過戶前提，張宇坤無權要求辦理房屋轉移登記手續。其一，《備忘錄》中關於房屋買賣事宜的約定，違反了法律、行政法規的強制性規定，損害了社會公共利益，應當認定無效。訴爭房屋爲 90 年代初海淀區政府工會集資合作建房，屬於經濟適用住房，購買需滿足一定資格、條件，且實行申請、審覈、公示和輪候制度。經濟適用住房購房人在取得完全產權以前，不得出售等，而簽訂合同時訴爭房屋尚未取得房屋所有權證，處於限制上市交易期限內，該行爲違反規定，有損社會公共利益。其二，陳宇峰出售訴爭房屋時未徵求房屋共有人即配偶李雅君的同意，屬於無權處分，張宇坤購買涉案房屋的行爲不符合善意取得的構成要件，李雅君不同意過戶，已構成法律上履行不能。其三，張宇坤未在 2002 年 2 月 27 日之前付清剩餘房款 6 萬元，無權要求辦理房屋轉移登記手續，陳宇峰作爲後履行方，有權拒絕其相應的履行要求。

陳宇峰提出反訴請求：一是解除張宇坤與陳宇峰於2000 年簽署的《備忘錄》中關於北京市海淀區一號房屋買賣事宜的約定；二是張宇坤立即騰退訴爭房屋，並將訴爭房屋交還給陳宇峰；三是張宇坤向陳宇峰支付自 1997 年 12 月 1 日起至實際交還房屋之日止佔用房屋期間的租金損失，暫計爲 1548000 元；四是張宇坤將訴爭房屋恢復原狀；五是張宇坤承擔本案全部訴訟費用。陳宇峰稱，張宇坤遲延履行付款義務長達約 20 年之久，屬於嚴重違約，其有權解除合同。同時，訴爭房屋系其與李雅君的夫妻共同財產，1997 年年底在《備忘錄》簽訂之前，張宇坤就借住於訴爭房屋，一直未歸還，李雅君對房屋買賣約定毫不知情，現明確表示不同意訴爭房屋的交易，合同目的無法實現，故要求解除合同。

李雅君辯稱，同意陳宇峰的答辯意見，另補充稱一直以爲涉案房屋處於借住或租賃狀態，對房屋交易毫不知情。張宇坤在1997 年就與自己認識，明知自己的存在，但在締約時並未徵求過意見，明顯不是善意的。張宇坤購買涉案房屋的行爲不符合善意取得的構成要件，無權要求辦理房屋轉移登記手續。

李雅君提出反訴請求：一是確認張宇坤與陳宇峰於2000 年 2 月 28 日簽署的《備忘錄》中關於北京市海淀區一號房屋買賣事宜的約定無效；二是判令張宇坤立即騰退、歸還位於北京市海淀區一號房屋。

（三）原告對反訴的答辯

張宇坤對陳宇峰的反訴辯稱，其一，與陳宇峰簽訂的《備忘錄》系雙方真實意思表示，合法有效，對雙方均具有約束力，陳宇峰無權要求解除。雖爭議房屋性質爲經濟適用房，但現已完全具備上市交易條件，因此《備忘錄》合法有效。即便李雅君未在《備忘錄》上簽字，也不表示其不同意爭議房屋的轉讓或對此不知情，且張宇坤在爭議房屋已居住20 多年，李雅君從未提出異議，足以證明其對爭議房屋轉讓的事實明知且認可。其二，爭議房產未取得產權證，且不具備上市條件的情況下，無法將爭議房產轉登記至張宇坤名下，陳宇峰違約事實確定，張宇坤有權拒絕支付剩餘房款。根據《備忘錄》約定，雙方需同時履行相關義務，在房屋不能辦理產權證時，張宇坤享有不安抗辯權，有權中止履行，拒絕支付剩餘房款，且不構成違約。後陳宇峰在 2012 年辦理完產權證後未予告知，後續聯繫催促辦理過戶登記均不予配合，在陳宇峰存在惡意違約的情況下，張宇坤未支付剩餘房款，亦符合法律規定。其三，退一步講，即便陳宇峰享有解除權，已超出法律規定的行使期限，無權再主張解除。陳宇峰未在期限內行使解除權，除權已消滅，且其請求解除雙方就爭議房屋買賣事宜的約定已超出訴訟時效，無權請求法院保護其訴訟權利。

張宇坤對李雅君的反訴辯稱，不同意李雅君的反訴請求，認爲《備忘錄》是有效的，且明確了是房屋買賣，依照法律規定，目前此經濟適用房可以履行過戶手續。其已經起訴要求繼續履行備忘錄裡關於房屋買賣的條款，所以不存在騰退一說，陳宇峰、李雅君均已多次明確表示認可備忘錄裡房屋買賣事宜，且自2000 年購買涉案房屋至今一直居住在此，已經形成了事實。

（四）法院查明

1996 年，北京市海淀區某單位與陳宇峰簽訂《集資建房協議書》，約定陳宇峰集資的住宅坐落在海淀區一號，需交納集資費共計 176200 元。2000 年 2 月 28 日，張宇坤與陳宇峰簽訂《備忘錄》，約定陳宇峰願以 30 萬元總價格將北京市海淀區一號房屋出售給張宇坤，張宇坤已支付的款項摺合人民幣 24 萬元作爲首付款，剩餘房款 6 萬元在兩年內付清，並於付清房款的同時辦理房屋過戶手續。合同簽訂後，張宇坤自 1999 年入住涉案一號房屋至今。2012 年涉案一號房屋取得房屋所有權證書，房屋所有權人登記爲陳宇峰，房屋性質爲經濟適用房。

庭審中，張宇坤主張了解到涉案房屋具備過戶條件後與陳宇峰進行了短信聯繫，後與李雅君進行了微信溝通，因涉案房屋直至2012 年才辦理完畢產權證，因政策原因無法辦理過戶，導致自己履行不安，不能支付尾款 6 萬元，陳宇峰於 2020 年 11 月 17 日回覆 “按當年合同辦”，李雅君知悉並同意涉案房屋轉讓事宜，並積極溝通過戶或回購之事，陳宇峰與李雅君從未提出過異議，已表明認可涉案房屋已轉讓的事實，且自使用涉案房屋 20 年期間，陳宇峰、李雅君並未提出任何異議，應當配合辦理過戶，爲此提交了手機短信和微信溝通記錄爲證。

陳宇峰、李雅君對上述證據真實性認可，但主張對話不完整，陳宇峰稱“按照當年合同辦”，張宇坤應在兩年內付清尾款，但其沒有付款，違約在先，陳宇峰有權解除合同，李雅君是 2020 年 3 月 11 日第一次看到備忘錄，在此之前對房屋交易毫不知情，雙方微信聊天記錄只是協商、溝通的過程，並沒有實質性的承諾任何事，2021 年 2 月 23 日，李雅君在微信中明確表示不同意該交易，也提交了微信聊天記錄爲證。

張宇坤對李雅君提交的證據真實性認可，但主張2020 年 3 月 11 日提出將涉案房屋過戶至自己名下時，李雅君並未第一時間表示不同意或對涉案房屋買賣不知情，而是先解釋涉案房屋未能辦理房本的情況以及經濟適用房限制上市的情況，表明導致不能將涉案房屋轉移至張宇坤名下的原因，並非是他們不配合辦理過戶，在後續溝通中，李雅君積極諮詢了辦理涉案房屋轉移的具體流程、溝通準備資料等，足以表明李雅君對涉案房屋轉讓給張宇坤認可的態度，李雅君最後表示不同意出售涉案房屋，是在早知道涉案房屋轉讓給張宇坤的事實並認可的情況下反悔或違約的一種表現。

另查，張宇坤現具備相應購房資格。

三、裁判結果

張宇坤於本判決生效後十日內支付陳宇峰剩餘購房款六萬元；

陳宇峰、李雅君於收到購房款三日內將位於北京市海淀區一號房屋所有權轉移登記至張宇坤名下。

四、案件分析

合同效力認定

涉案一號房屋性質系經濟適用住房，其原購房合同《集資建房協議書》在2008 年 4 月 11 日之前簽訂，房屋所有權證於 2012 年 8 月 14 日取得，現該房屋已具備上市交易條件。因此，陳宇峰與張宇坤於 2000 年 2 月 28 日簽訂的《備忘錄》中關於涉案一號房屋買賣事宜的約定系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應依約履行。

夫妻共同財產處分與知情認定

結合庭審查明的事實，張宇坤自1999 年開始入住涉案房屋至今，長達 20 餘年，陳宇峰和李雅君均未就涉案房屋提出過異議。在張宇坤向陳宇峰、李雅君提出涉案房屋過戶事宜後，李雅君與張宇坤微信溝通的過程中，未否認涉案房屋系陳宇峰出售給張宇坤的事實，且雙方就涉案一號房屋過戶或回購事宜進行多次協商溝通，均可說明李雅君對於涉案一號房屋出售給張宇坤是明知且認可的，李雅君已經以自己的行爲構成對涉案一號房屋過戶登記債務的加入。

履行義務與違約認定

雙方在《備忘錄》中明確約定剩餘房款6 萬元在兩年內付清，並於付清房款的同時辦理房屋過戶手續。實際情況是，涉案一號房屋自 1999 年交由張宇坤居住直至其起訴之前，陳宇峰、李雅君均未向張宇坤主張過剩餘購房款的支付，且在陳宇峰於 2012 年 8 月 14 日取得房屋所有權證後亦未主動告知張宇坤涉案房屋權屬證書取得情況以及何時可以協助辦理房屋過戶手續。因此，陳宇峰、李雅君主張有權拒絕張宇坤相應履行要求，於法無據。在房屋不能辦理產權證的情況下，張宇坤享有不安抗辯權，有權中止履行支付剩餘房款的義務，且不構成違約。在陳宇峰存在惡意違約不配合過戶的情況下，張宇坤未支付剩餘房款符合法律規定。同時，即便陳宇峰享有解除權，也已超出法律規定的行使期限，解除權消滅。

五、勝訴辦案心得

精準把握法律規定：處理此類經濟適用房買賣合同糾紛，要精準掌握經濟適用房相關政策法規以及合同效力、履行、夫妻共同財產處分等法律規定。明確經濟適用房上市交易條件、合同無效的法定情形、不安抗辯權的行使條件等，爲案件處理提供堅實法律基礎。

全面審查證據：全面收集和審查與案件相關的證據至關重要。在本案中，對《備忘錄》、集資建房協議書、房屋所有權證書、短信和微信溝通記錄等證據進行嚴格審查，明確了合同的真實性質、雙方的真實意圖以及是否存在違約等情況。通過對證據的細緻分析，有力地支持了己方的主張。

關注案件細節與邏輯：在處理案件過程中，要高度關注案件細節，梳理案件中的法律關係和行爲邏輯。例如，通過對房屋交付時間、產權證書取得時間、雙方溝通記錄等細節的分析，準確判斷出雙方的履行情況和違約情形，以及李雅君對房屋買賣的知情和認可情況。