借名買房合同無效仍獲 234 萬賠償？昌平區勝訴案例解析

在本案中，法院確認了出資人在借名購買經濟適用房案件中的維權方式，不僅獲得了購房款的返還，還獲得了房屋增值的大部分份額。這一判決反映了法院在處理此類案件時對出資人合法權益的保護，同時也體現了對借名購房行爲無效性的確認。出資人在此類案件中的勝訴，爲其在類似情況下提供了法律上的先例，也爲其他潛在的出資人提供了信心，表明他們的投資在法律框架內是有保障的。這一系列判決強調了在房地產交易中遵守法律規定的必要性，以及在出現爭議時法律對合法出資人的保護作用。

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係

原告林曉美與被告劉思霞因房屋買賣事宜產生糾紛。林曉美與案外人陳嘉豪存在親屬關係，陳嘉豪的司機爲趙宇高。劉思霞的丈夫在本案中涉及相關行爲的認可問題。

（二）房產交易背景

房屋購買：2001年2月15日，劉思霞與北京盛達公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位於北京市昌平區D室房屋，房屋總價款403012元。2002年該房屋取得所有權證書，登記所有權人爲劉思霞，房屋性質爲經濟適用房。

借名買房聲明：2006年12月11日，劉思霞出具證明，表明林曉美爲D室經濟適用住房的產權人，因林曉美無北京戶口，以劉思霞名字購買，首付款由林曉美支付，後續貸款林曉美委託陳嘉豪償還，待國家政策允許，劉思霞即刻將房屋產權過戶給林曉美。

貸款償還：歸還房屋貸款所用存摺由林曉美持有，從2002年7月至2005年4月，共計償還貸款85650.43元。2005年5月，案外人趙宇高向還貸賬號匯入236950元，房屋貸款全部結清。庭審中被告認可該筆款項實際來源於陳嘉豪。

房屋佔有與手續持有：訴爭房屋交付後，林曉美對房屋進行裝修並一直佔有使用至今。房屋的購房手續等原件原本由林曉美持有，但後來丟失。

（三）前期訴訟情況

2013年劉思霞起訴林曉美，要求確認訴爭房屋歸其所有。法院經審理認爲雙方借名購買經濟適用房的行爲違反國家政策，應屬無效。涉案房屋登記在劉思霞名下，在無相反證據情況下，判決支持劉思霞的訴訟請求。林曉美不服上訴，二審維持原判。

2014年劉思霞起訴林曉美要求返還訴爭房屋。法院依據涉案房屋登記情況及生效文書確認劉思霞爲房屋所有權人，判決林曉美將訴爭房屋騰退給劉思霞。林曉美不服上訴，二審於2014年8月13日維持原判。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

林曉美請求法院確認其借用被告名義買房的民事法律行爲無效。

判令被告返還原告購房款403012元、購房費用27493元、購房利息61393.83元。

判令被告全額賠償原告房屋差價損失2278501.17元。林曉美認爲被告補辦房產證進行抵押貸款且要求其騰退房屋，嚴重侵犯其合法權益。

（二）被告訴求

被告劉思霞不同意原告的訴訟請求。劉思霞稱借名買房事實不存在，買房時間爲2001年3月，證明出具時間爲2006年，不符合常理。所有購房手續、資金來源都在自己名下，林曉美沒有證據證明出資。同時，劉思霞認爲自己寫的承諾不是真實意思表示，且未經過丈夫同意、知情和認可。

（三）核心爭議

雙方是否存在借名買房關係，林曉美是否實際出資購買訴爭房屋。

若借名買房行爲無效，雙方責任如何劃分，劉思霞應如何返還林曉美相關款項及賠償損失。

三、裁判結果

被告劉思霞於本判決生效後三十日內支付原告林曉美購房款及貸款利息四十二萬五千六百一十二元四角三分、購房費用二萬七千四百九十三元。

被告劉思霞於本判決生效後三十日內支付原告林曉美房屋增值差價損失一百八十九萬三千九百一十元四角。（以上一至二項共計二百三十四萬七千零一十五元八角三分）

四、案件分析

（一）借名買房行爲效力及重複訴訟問題

雙方借名購買經濟適用房的行爲已被生效民事判決書認定違反國家政策，應屬無效。林曉美再次要求確認借名買房行爲無效，違反一事不再理原則，法院不予支持。

（二）出資認定

證據綜合判斷：根據庭審查明情況，購房手續原件原由林曉美持有，訴爭房屋由林曉美裝修並居住使用，劉思霞書寫的證明認可了林曉美的出資及陳嘉豪代爲償還貸款的事實。而劉思霞未能提供有效證據證明其出資事實。綜合這些因素，法院認定訴爭房屋系林曉美出資購買。

貸款償還情況佐證：房屋貸款償還過程中，林曉美持有還貸存摺並償還部分貸款，陳嘉豪通過司機趙宇高匯入款項結清貸款，這也進一步印證了林曉美對房屋購買資金的投入。

（三）合同無效後的責任承擔

款項返還：因借名買房行爲無效，根據法律規定，合同無效後因該合同取得的財產應當予以返還。已有生效文書判決林曉美將訴爭房屋騰退給劉思霞，所以劉思霞應返還林曉美爲購買涉案房屋支付的購房款及利息、契稅、印花稅等相關款項。法院對林曉美要求返還購房出資及相關稅費訴求中的合理部分予以支持。

房屋增值補償：對於合同無效，雙方均有過錯。考慮到林曉美支付了全部購房款，劉思霞拒絕履行等因素，劉思霞應對合同無效承擔主要責任。對於房屋升值所產生的收益，劉思霞應按照其過錯程度給予林曉美相應的房屋增值補償款。法院根據房屋價值、雙方過錯程度等情況，酌情確定了增值款的具體數額。

五、勝訴辦案心得

（一）注重證據收集與梳理

在借名買房糾紛案件中，證據是關鍵。律師要引導當事人全面收集能夠證明借名買房關係及出資情況的證據，如購房手續、出資憑證、房屋佔有使用證明、雙方溝通記錄等。本案中，林曉美雖丟失購房手續原件，但通過房屋實際佔有使用、劉思霞出具的證明以及貸款償還情況等多方面證據，形成了較爲完整的證據鏈，爲法院認定其出資事實提供了有力支持。

（二）準確把握法律政策與訴訟程序

律師需要準確把握國家關於經濟適用房等特殊房產的政策規定，以及借名買房行爲在法律上的效力認定。同時，要熟悉訴訟程序，避免出現違反一事不再理等原則的情況。在本案中，律師應明確借名購買經濟適用房違反政策無效的法律後果，併合理規劃訴訟策略，避免重複訴訟導致不利後果。

（三）合理主張權益與責任劃分

在合同無效的情況下，合理主張權益與劃分責任至關重要。律師要根據案件事實和法律規定，準確計算當事人應得的款項返還及損失賠償數額，並向法院清晰闡述雙方過錯程度及責任承擔依據。本案中，通過分析林曉美支付全部購房款及劉思霞拒絕履行等因素，合理確定了劉思霞承擔主要責任，爲林曉美爭取到了相應的房屋增值補償款。