房產合同糾紛：因賣方精神問題，法院判決房屋買賣合同無效的案例

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關係與房屋交易背景

2016 年 8 月 22 日，經 S 公司（化名）居間，趙強（化名，被告、反訴原告）與陳輝、劉敏（化名，原告、反訴被告）簽訂系列房屋交易文件，涵蓋《北京市存量房屋買賣合同》等。房屋總價 230 萬元，簽約日陳輝、劉敏付 10 萬元定金，趙強交付鑰匙，隨後二人裝修房屋，並代交 2015 年供暖費 1643.52 元，約定 90 日內（至 2016 年 11 月 22 日）完成過戶。

（二）合同履行與糾紛產生

陳輝、劉敏房貸獲批後，趙強拒絕配合簽署購房資金代管協議，經多次催促仍推諉。爲此，陳輝、劉敏起訴，要求趙強繼續履行合同過戶房屋，支付違約金並承擔訴訟費。

趙強稱自己自2008 年起有精神問題，2011 年被評定無刑事責任能力，2017 年被宣告限制行爲能力。籤合同當晚在醫院搶救，精神異常，對方明知情況仍誘騙簽約，合同無效。同時反訴，稱陳輝、劉敏擅自破壞房屋、未支付首付款卻佔有房屋，要求確認合同無效，對方恢復房屋原狀、返還房屋、支付佔有費及相關費用並承擔反訴費。

陳輝、劉敏反駁，稱趙強在簽約時精神正常，合同價格合理，不同意合同無效，要求繼續履行。第三人S 公司雖表示同意繼續履行合同，但兩次庭審表現不佳。

法院查明，簽約前一晚趙強在醫院搶救，次日凌晨簽約。後續辦理網籤、貸款獲批，中介與陳輝、劉敏多次催告趙強。趙強曾起訴又撤訴，後被認定限制行爲能力。此外，陳輝、劉敏裝修時改動了房屋部分設施。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告陳輝、劉敏請求法院：

判令被告趙強繼續履行合同，將北京市石景山區一號房屋過戶。

判令被告趙強自2016 年 11 月 22 日起，按每日房款總價萬分之五支付違約金至房屋過戶手續辦理完畢，暫定 126,500 元。

判令被告趙強承擔訴訟費用。

（二）被告抗辯

被告趙強主張：

簽訂合同時自身精神狀態異常，合同無效。

原告陳輝、劉敏擅自破壞房屋，應恢復原狀、返還房屋並支付房屋佔有等費用。

反訴原告趙強訴稱：

判令2016 年 8 月 22 日簽訂的系列合同和協議無效。

判令原告陳輝、劉敏恢復房屋原狀並返還。

判令原告陳輝、劉敏支付房屋佔有費、取暖費、水電氣費等。

判令原告陳輝、劉敏承擔反訴費用。

反訴被告陳輝、劉敏辯稱：不同意趙強的反訴請求，合同有效應繼續履行。

（三）爭議核心

2016 年 8 月 22 日簽訂的房屋買賣合同等相關文件是否有效。

被告趙強是否應繼續履行合同並支付違約金。

原告陳輝、劉敏是否應恢復房屋原狀、返還房屋並支付相關費用。

三、裁判結果

確認2016 年 8 月 22 日趙強與陳輝、劉敏簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》以及趙強與陳輝、劉敏、S 公司簽訂的《買賣定金協議書》和《補充協議》無效。

趙強於判決生效後七日內返還陳輝、劉敏購房定金10 萬元。

陳輝、劉敏於判決生效後七日內將北京市石景山區一號房屋返還給趙強。

陳輝、劉敏於判決生效後七日內給付趙強供暖費1643.52 元、電費 2454 元，合計 4097.52 元。

四、案件分析

（一）合同效力認定

法律規定，限制民事行爲能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，該合同有效。趙強在簽訂合同前處於急診搶救後神志模糊昏睡狀態，結合其既往病歷、公安機關鑑定結論、後續被評定爲限制民事行爲能力的鑑定意見以及法院宣告其爲限制民事行爲能力人的判決，可認定其簽訂涉案合同時行爲能力受限。且其法定代理人拒絕追認合同，故相關合同應確認爲無效。

（二）合同履行判定

由於合同無效，陳輝、劉敏要求趙強繼續履行合同並過戶以及支付違約金的訴求缺乏法律依據，法院不予支持。

（三）財產返還與責任承擔判定

合同無效後，因該合同取得的財產應當予以返還。趙強應返還10 萬元定金，陳輝、劉敏應返還房屋。因合同無效原因在趙強，陳輝、劉敏基於交付和對合同的信賴佔用房屋，無需支付使用費。但陳輝、劉敏作爲房屋實際佔用人，應支付使用期間產生的部分費用，如一年暖氣費和實際使用的電費。對於趙強要求恢復房屋原狀的訴求，因裝修已附着在房屋上，客觀上不宜恢復，法院不予支持。

五、勝訴辦案心得

（一）注重當事人行爲能力審查

作爲律師，在處理案件時，應充分關注當事人的精神狀態和行爲能力。通過收集當事人既往病歷、鑑定結論等證據，準確判斷簽訂合同時當事人的行爲能力狀況，以此爲關鍵突破口，爲案件的辯護奠定基礎。

（二）證據收集與整理

全面收集能夠證明當事人精神狀態、合同簽訂背景、履行情況等方面的證據。如趙強的歷次就醫病歷、公安機關鑑定結論通知書、鑑定機構出具的司法鑑定意見書等，形成完整證據鏈，有力支撐己方觀點，增強說服力。

（三）法律規定的準確運用

深入研究相關法律法規中關於限制民事行爲能力人訂立合同的規定，準確把握法律適用條件，在訴訟過程中合理運用法律條文，維護當事人合法權益。