房產糾紛實例：房屋登記人行爲能力受限，監護人擅自賣房合同無效

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房地產交易市場中，房屋買賣合同糾紛頻繁發生，涉及合同效力、產權過戶、違約責任等多個方面的問題。此類糾紛不僅關係到當事人的重大財產權益，還可能牽涉到家庭關係、民事行爲能力認定等複雜因素。本案發生在北京市門頭溝區，圍繞一套房屋的買賣展開，其中涉及無民事行爲能力人簽訂合同的效力認定，以及監護人處分被監護人財產的合法性審查，這對司法實踐中準確適用法律、維護當事人合法權益提出了較高要求。

二、案件詳情

（一）原告主張

原告林曉英向法院提出兩項訴訟請求：一是判令被告協助辦理北京市門頭溝區一號房屋產權過戶手續，並將房屋交付給自己；二是判令被告支付逾期辦理房產過戶事宜違約金279000 元。

林曉英稱，2020 年 3 月 18 日，自己與被告趙宇簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定被告以 150 萬元的價格將一號房屋出售給自己，被告於 2020 年 4 月 1 日交房，雙方在合同簽訂之日起 60 日內辦理房屋權屬轉移登記手續。隨後，自己將全部購房款支付到被告指定收款賬戶，但被告既不配合辦理過戶手續，也不履行交房義務。由於被告孫麗、趙陽、趙濤、趙剛與本案審理結果有直接利害關係，故申請追加他們爲共同被告。

（二）被告答辯

被告不同意原告的全部訴訟請求，拒絕房屋過戶和給付違約金，但表示如果對方同意調解，可以退還購房款並依法給付利息。被告稱房屋買賣合同並非真實意思表示，實際是以房抵債，而且原告支付的房屋價格明顯低於市場價格，不符合常理。

（三）法院查明

趙宇與孫麗系夫妻，育有三子，分別是趙濤、趙陽及趙剛。一號房屋登記在趙宇名下，屬於夫妻共同財產。

2020 年 3 月 18 日，出賣人趙宇與買受人林曉英訂立《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋售價 150 萬元，雙方自合同簽訂之日起 60 日內辦理房屋權屬轉移登記手續，若買受人未在 60 日內取得房屋所有權證書，因出賣人責任導致的，買受人有權退房，若不退房，出賣人需按日向買受人支付全部已付房款萬分之五的違約金，並在買受人實際取得房屋所有權證書之日起 10 日內支付。該合同中趙宇的簽字爲孫麗代簽，孫麗、趙濤、趙陽、趙剛爲本人所籤，林曉英的簽字雖爲他人代簽，但林曉英予以追認。當日雙方還訂立補充協議，約定出賣方保證在簽訂買賣合同之日起 60 日內無條件辦理完指定監護公證，協助買受人辦理網籤、繳稅、過戶手續，若未如期辦理，按買賣合同最高賠付違約條款賠付買受人，定金及房款以銀行轉賬方式支付給出賣人，該補充協議中趙宇的簽字同樣系孫麗代簽。

林曉英於2020 年 3 月 18 日、3 月 26 日、4 月 13 日分別通過他人賬戶或自己賬戶向趙剛轉賬共計 150 萬元。

審理過程中，原告林曉英申請對趙宇在2020 年 3 月 18 日及現在的民事行爲能力進行鑑定。北京中衡司法鑑定所鑑定結論爲趙宇患器質性智能損害，受疾病影響辨認能力喪失，評定爲無民事行爲能力，但因鑑定材料不充分，難以對 2020 年 3 月 18 日趙宇是否具有完全民事行爲能力進行鑑定。原被告雙方均陳述，2020 年 3 月 18 日簽訂合同時，趙宇不具有民事行爲能力。

經法院釋明，林曉英堅持認爲合同有效，要求被告協助辦理一號房屋產權過戶手續等，若法院認定合同無效或者部分無效，將另訴解決合同無效後的法律後果。

三、裁判結果

趙宇與林曉英於2020 年 3 月 18 日訂立的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

駁回林曉英的全部訴訟請求。

四、案件分析

民事行爲能力與合同效力：司法鑑定雖未能明確2020 年 3 月 18 日趙宇的民事行爲能力，但原被告均認可當時趙宇無民事行爲能力，且合同中趙宇的簽字爲孫麗代簽，表明趙宇未作出出賣房屋的意思表示。無民事行爲能力人實施的民事法律行爲無效。

監護人處分財產的合法性：孫麗作爲趙宇的監護人，除爲維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。本案中，林曉英將購房款打入趙剛賬戶，被告也表示並非爲了趙宇的利益出賣房屋，孫麗的行爲違反了法律強制性規定，因此合同無效。

合同無效的法律後果：無效的合同自始沒有法律約束力，所以林曉英要求被告協助辦理產權過戶、交付房屋以及支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。不過，合同無效後，因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，林曉英可就合同無效後的後果另訴主張權利。

五、勝訴辦案心得

精準把握法律條文：在處理房屋買賣合同糾紛時，要深入理解合同效力相關的法律條文，如無民事行爲能力人簽訂合同的效力認定、監護人處分被監護人財產的規定等，準確判斷案件事實與法律條文的契合度，爲案件處理提供堅實的法律依據。

全面收集和審查證據：證據是案件勝訴的關鍵，要全面收集能夠證明合同簽訂、履行、當事人行爲能力等方面的證據，如合同文本、轉賬記錄、鑑定報告等。同時，要嚴格審查證據的真實性、合法性和關聯性，對於有爭議的證據，要通過質證等方式查明事實。在本案中，鑑定報告和當事人陳述等證據對合同效力的認定起到了關鍵作用。

準確把握爭議焦點：在案件辦理過程中，要準確把握爭議焦點，如本案中的合同效力、監護人處分財產的合法性等。圍繞爭議焦點展開調查和辯論，能夠使訴訟策略更加清晰有效。例如，在庭審中針對合同效力問題進行充分辯論，爲法院正確裁判提供依據。